催费有章法，四步拿捏业主缴费心态
很多物业公司都犯了一个致命的低级错误。这条视频呢建议我们所有的物业同行，大家都把它收藏下来，催缴物业服务费。我们要掌握一些方法和技巧。那么第一招呢就是把业主欠费和物业有错一定要分开来讲。90%的物业管家催缴物业服务费没有底气，都踩了同一个坑。比如说业主说楼道脏或者灯坏了，或者工程维修太慢，然后就没有了这个退费的底气，那么直接就会被业主绕进去，物业服务他有瑕疵也一定是正常的。我们该整改整改，该道歉道歉，业主该交费交费，这不是一回事，这个在法律关系上，它也是两码事。
举个例子啊，业主经常因为这个公共维修不及时，然后就拖欠了两年的物业服务费。那么我们的管家也是一直低声下气，好声好语的去沟通，过去催费，但是最后越催越抵触，而且每一次都被业主说的无话可说。然后呢我们就换了一个管家。另外一个管家就是说话比较利索，嘴巴也比较快，说话稍微会强势一点。然后他就给业主把这个相关的法律关系讲清楚了，是物业服务有瑕疵。你业主说了，我们就及时性的去整改，这是我们物业的工作职责。但是按时交纳物业费也是每个业主的法定合同的义务。所以说物业服务不好，不能直接抵消缴费的义务，那么维修不到位，业主可以投诉或者向上反映，但是不能完全拒绝缴纳物业费，一定要把这两件事情拆开了，一码归一码，千万不要被业主道德绑架，催费的时候就不会这么低声下气的。第二招的话就是不要让一个人既当好人又当坏人，很多项目都会踩这个坑。就是同一个管家常年对接这个欠费的业主，上门上了几十次，但是都没有什么效果。我们之前有一个小区里边有一个钉子户业主拖欠了四年的物业费。那么管家呢也是多次的上门去沟通，跟业主就摸准了这个管家的性格比较软弱，也怕投诉，也不敢翻脸。所以说就每一次都怼这个管家，肆无忌惮的长期欠费。那么这种情况呢，是因为这个业主每天都面对这个熟悉的管家，已经形成了一种叫肌肉记忆，他拿捏住这个管家的软肋了，最后我们就换了一个人去催费。不让日常服务的这个管家对这个业主没有牵扯到这种人情，也没有牵扯到这种服务的一些问题，不牵扯以前的一些纠纷矛盾，去了就直接只谈物业费，那么交物业费是每个业主的法定职责，我们去了就讲合同，讲事实，讲法规，公事公办，不讲人情，不讲恩怨。那么这个时候这个业主惯用的这种扯皮、甩锅、耍赖的套路就直接没有太大的意义。我们去了一个陌生的管家，就不会听你讲这么多。那么第三招的话就是给业主一定要讲清楚不交费的代价是什么。业主的房贷不敢逾期，信用卡也不敢拖欠，但是就唯独物业服务费他敢去拖了好几年。因为老旧小区长期松散的这种管理，包括业主拖欠物业服务费，没有人来追责。久而久之很多人都去跟风，觉得不交物业费没有什么影响，那么就形成了一种恶性循环，收费率是会越来越低。那业主为什么敢长期的恶意欠费呢？核心就是因为零成本零后果。所以说对待这种顽固的钉子户，不要再好言劝说，软磨硬泡，直接下发律师函，明确告诉这个业主法务已经开始介入了，下一步就是起诉。一旦起诉了的话，会影响个人的征信，还要承担更多的滞纳金。要让业主清楚的明白，拖欠物业费的代价远远高于物业服务费本身，一旦走了这个法律诉讼，影响房屋的买卖过户、个人征信，最后是得不偿失。所以说我们还要把这些东西提前告诉业主。那么最后一招呢，把历史欠费和当期的这个物业服务费一定要分开计算。很多物业公司都犯了一个真正的低级错误，就是业主来主动缴纳物业服务费的时候，管家一般都会提往年的这个欠费啊，说你的欠费还没有交，我们当期是没法收的。那么很多业主一听这个的话，直接连当年的物业服务费都不要了，千万不要把两笔账都混在一起，最后就是新旧账可能都收不上来。那应该要怎么做呢？就是当期你既然来交了，当期是当期，历欠是历欠，业主如果来主动交了这个物业服务费，我们就先不要牵扯往年的这个历史欠费，先把当年的物业服务费结清，保证我们当下的这个现金流的一个回笼，然后再来缓和业主的关系。后续我们可以安排单独的人，然后专门去专项的追缴历史欠费，不要搅合在一起，先保住每个月的正常收费，再慢慢结清老旧坏账。所以说做物业做项目，收费率就是一个企业的生命线。催费的时候不要靠讨好，也不要靠卑微，靠的就是规则、法律、逻辑和正确的方法。关注我，了解更多物业知识。
