最近几天，水木一篇《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。
长租公寓是个什么生意
在租房过程中，传统的中介机构，起到的作用就是把房东和租客搓合到一起，收取一笔中介服务费。
而自如、蛋壳这些住房租赁企业，与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。
首先，租赁企业没有自己的房源，它需要从房东手里把房子收上来，作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客，从中渔利，也就是俗称“二房东”。
影响二房东扩张的主要现金流因素是：（1）收房与出房的时间差导致的押金租金占用；（2）装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低，将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。
如果要做一个上规模的二房东，可不仅仅是收房出房，赚取简单差价这么简单。要上规模，意味着必须放杠杆，而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。
自如蛋壳们的金融游戏
不少租客反映，在长租公寓租房，只要是选择“押一付一”方式，公寓管家都会要求租户做“租金贷”：租客与金融机构签署一至两年贷款协议，金融机构将贷款打到租赁企业账户，租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。
其实，这就是一个精心设计的完美的金融游戏。
首先，租赁企业作为“二房东”，给房主的租金是按月付的；但从租客那里一次性收了一到两年的租金。
其次，租户做的贷款，应该由租户自由支配，房东也是按月收房租，凭什么要划到租赁企业账上由企业使用，这岂不是相当于借了一笔无息资金给租赁企业？
最后，租赁企业利用这一笔资金再次收房扩大杠杆规模，抬高房源价格，吸引更多的房东进来。
胡景晖：长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险
我爱我家副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。
一方面，这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，现在发展严重跑偏，完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。目前房租上涨带来的影响还在发酵，有关部门已经出手约谈。
另一方面，租赁企业出现资金链断裂已有“爱公寓”的先例。一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背，房东会因无法按月收到租金而收回住房，而已经贷款支付了一到两年租金的租客，不但个人信用受损，还得一边继续还款，一边面临无房可住的窘境。这究竟是个人在做消费贷款，还是租赁企业假借租客之名加杠杆，并将杠杆转移给了个人？
这样的金融游戏隐含的金融风险到底有多大，对租客会造成多大伤害，对社会会造成多大的影响，很难想象。
想想这些背井离乡，在大城市独自打拼的年轻人，他们只是想租个房子，有个安身之所，而不应该成为这场金融游戏的背锅侠，他们的合法权益理应得到保护。
