自从2020年6月25日在深圳上完了房爸爸的《房产千万之路》三天的课程，从信息量太大，到上完课回家盘资产，制定出优化物业，裂变方案，与先生讨论之后，我们就开始跟着计划走。

一套市值400万+的房产，我打算出售掉，再购入2套价值400万的房产，实现卖一买二，资产翻倍的目标。

买卖可以分为3种方式。

第一种是：先卖后买，这样的好处是，卖了房子后手上有足够的现金储备而底气更足。可以选择有条不许地看房、选房。有利于在买房时与房东谈判，全款购入，缩短交易周期，使房东更快拿到钱。不利的是，如果没有及时购入，钱很容易贬值，我一个朋友说几年前先卖了再买，买的时候就是觉得贵，想再等等市场，看看会不会降，一等等了一年，第二年更贵了，硬生生被通货了。在市场下行的时候，就是房地产市场低迷的时候，我们可以选择先卖后买的策略，先卖掉确保我们在比较好的价位得到现金再购入低价位的房产。

第二种是：先买后卖。在市场上行的时候，我们可以选择先买后卖，锁定好心仪房源和价格，防止好房源转瞬即逝。与房东签署一份较长的远期合同，其实不用太焦虑，如果房东的房子本身是有贷款的，那么他赎楼也需要1-3个月的时候，在此期间我们可以把房子以比较好的价格卖掉。但是如果卖房速度没有跟上买房交钱的速度，就会导致违约。所以这个策略比较适合资金充裕的家庭。

我在7月份去广州实地感受了一把市场上行状态下的房地产。一个月时间，同小区同户型可能就相差10-15w的价格。这个时候，我们应该要先买再卖。

第三种是：买卖同时进行。让换房的两个节点几乎同步完成。在大多数情况下，人们都不太敢把买和卖两个过程隔开太久。“买卖同时进行”的优势是可进可退，可攻可守。如果想买的房子涨价了，就把自己想卖的房子提价，卖完自己的房子，就更有底气选房。劣势是极为考验人把握节点的能力和谈判技巧。换房者一定要注意把握节点，约定好买房交钱，卖房收钱的时限，避免两头靠不住，遭受换房损失。

我们最初订的是先卖后买，因为我们当时的计划是广州购入400万房产一套，杭州购入400万房产一套，结果广州的户口有点卡点，而且我们去广州的时候，房价已经上涨，也就意味着我们已经错过了第一个拐点。幸运地是我遇到的中介都是年限比较久有经验的，后面有机会我再来总结如果快速寻找到好中介帮助我们高效看房。就如股市追涨一样，我看中的小区总户数少，基本属于卖方市场，远期合同不可能签署，有愿意签的我也要考虑一下是不是这套房源有问题，是否被查封等等。

综合分析之后，经过一周看房之后，我们迅速调整方案，回杭州买。

回杭州之后，我们选择了“买卖同时进行”，房源在7月中已经挂出了，并且评选了好房，有更多的流量倾斜，这点特别感谢我先生，因为他对这些的研究比较深刻，并且积极与我们的房源维护人紧密联系。

房源维护人是我们事先在贝壳平台挑选过的，我们根据以下几点进行筛选：

①：买卖数量

②：入职年限

③：贝壳分

最后我们选择了小S做了我们的维护人。那天晚上我邀请他直接来我们家看，他进来以后眼神发光，说这套房子卖425万美元问题的。当时我们听了还比较满意。但是我们千万不要被他们“套路”了。

我以亲身经历,我回顾了一下，我当时的心理价位就是425万成交。所以在挂房源的时候，挂了435万，留了10万元的溢价空间。我很清楚我的房源的品质无论是户型、楼层以及装修成新度，家具家电的成色都是小区最好的。所以这个报价其实是没有问题的。但是我的维护人不断地和我先生说我们的价格高了，一直要我们下调。实勘之后我们下调到了425万，心理价位变成了420万，下调了5万。并且在这个过程中，中介一直和我们说上个月或者上周成交了一套差不多的415万。

#我们的底价变成了中介的报价#

在这个过程中，不断有中介打电话来“探”我先生房东的最低价格，我先生就说420万，一转身看到某个中介在朋友圈里发了我们家的房源，报价就是420万。

老师说的千万不要告诉中介我们的底价，这个坑我们都踩了。

所以后面整个就非常的被动。

评上好房之后，带看量，关注量都是整个小区最高的。

中介对房客都会说一般房东挂价425万，至少有10-20万的空间。

所以在这期间，来看房的房客看房过程中都已经语言表示过十分喜欢这套房子，愿意出405万，415万的报价都有。

#买房和卖房都是图个双方的心理平衡#

如果我415万卖了，低于我预期10万，我无法平衡，

如果买方420万买了，还了3万元，他心理无法平衡，

所以报价是个技术活。

我们回忆中介从435万让我们降价到425万，又说高了再降到423万。

眼看一周的好房快过去了，又推出了“好赞”服务，让房东先交3000元的订金，保证在约定的售房周期内将房子售出，额外收取1%的成交费，如果在约定的周期内未成交，则退还订金。

“好赞”服务有什么好处？就是在如视VR看房的同时，会出现设计好的效果图。

瞬间觉得贝壳是天才，买卖房子的过程中，除了收取买方支付的中介费以外，想尽办法从房东这边也要收取“类似中介费”的服务费。

如果是你，你会上吗？

这是我们接下来要考虑的一点。

羊毛出在羊身上。如果上了好赞服务，肯定会把价格上涨，所以最后这笔1%的成交费当然是转嫁给了买房。因此买方的成交成本又提高了。

所以我们在买房的过程中，就没有必要寻找那些有效果图的“好赞”服务了，不然，被撸羊毛的就是我们了😁

正如房爸爸子安说的，买房就是经营一家公司，选址在哪些，什么时候开业，资金储备。

真的是考验每个人的能力，所幸能力是能够通过实践出来的。

总结：

①坚定并且确定自己的价格底线；

②不受到中介的影响，中介希望快速卖房拿到佣金，而忽略了价值，我们要相信自己的物业的价值

③报比自己底价高的报价，事先留好还价空间，不对任何人透露自己的价格底线

④共赢，平衡，别人买的舒心，我卖的开心