上篇，上海要不要限制房租上涨（一），提到法国住房保障中，有一项奇葩规定。

1956年法国颁布法令，规定每年从12月1日起到次年3月15日，为冬季禁止驱逐房客时期。

2014年起，每年的禁止驱逐期提前到了11月1日。

在禁止驱逐期内，租客即使不交房租，房东也不得驱逐。哪怕房东已经告上法庭要驱逐租客，也必须遵守这项规定。

法国法还规定，即在非冬季季节，每天晚上9点以后到清晨6点以前，也不能驱逐房客。

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我国也有部分人主张限制房租涨价。2011年北京出台文件，规定市政府可“授权相关行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场”。

资料显示，国内外主张管控房租的理由主要包括：

第一、限制房租上涨，是基本人权的保障。住宅属于人类的基本需求。住宅分配不应仅从经济上去考虑，还应考虑社会公平。

第二、房租管制，可增进社会和谐。因为这样租客可长久地居住在一套房子内，无需被迫频繁搬迁，从而加强邻里关系。

第三、可避免贫富聚居。不管控租金的情况下，穷人只能选择低租金的社区居住。这样会逐步形成贫富社区分化。

第四、禁止房租上涨，可以保护租客不会被房东盘剥。高房租意味着房东对租客的盘剥。

国内外反对房租管制的理由主要包括：

第一，房租管制，导致住宅供应减少。人们没有动力去建造新住宅；有些房东会因为租金太低，干脆让房屋空置。反而加剧供需矛盾。

第二，房租管制，限制房租涨价，会损害住宅的配置效率。不能物尽其用。

已经低价租到房子的人，不愿意轻易搬离。即使他们上班的地点换到了较远的地方。

低价租到的房子，对某些租客来说，效用不高。可他们还占着。这是社会资源的浪费。

但这些住宅对另一些人的价值较大。租金限制导致的短缺，使他们租不到这种住宅。这又是损失。

房租管控，反过来使潜在的房屋承租人租不到房子。

美国加州大学柏克莱分校所在地政府，为了让学校的学生能租到便宜的房子，颁布法令，规定了低于市场价格的限价。

之后不久，学校周边的房东见无利可图，减少供给；学校周围的寻租人大量涌入该市场，使需求增加。

两方面的原因，最终导致加州大学柏克莱分校学生无房可住。只好到临近区域去居住。柏克莱分校也变成了通车上学的学校。

第三，房租管制使得房屋质量下降，市城破败不堪。

瑞典经济学家林德贝克曾经有一句名言，“要摧毁一座城市，除了扔炸弹之外，就是实行租金管制”。

在房租和现实严重脱节的情况下，房东没有经济动力，甚至没有足够的资金去维修房屋。

事实上，低租金的破坏，导致纽约一些房东要赔钱，想卖房子也卖不掉，所以干脆抛弃房产。纽约整片小区被废弃的情况，经常可见。

哈耶克等三大诺奖得主曾合写过《房租管制：神话与现实》（Rent Control: Myths and Realities, 1981）一书。

该书插入了多张纽约的破败房屋图片。这些房屋在房租管控下，年久失修。

                                 书中的美国纽约图

第四，房租管制损害房东的权利，对房东不公平。

美国联邦最高法院大法官斯科利亚（Antonin Scalia）对房租管制曾经评价：

房租管制可达到一些伟大的社会目标，帮助穷人，但政府应通过向大多数人征税，再购买或租私人的房子，将房子分配给穷人。不应仅由房东承担价格管制造成的负担。

美国经济学家弗里德曼则认为：

一个社会，如果把追求公平放在追求个人权利之上，这个社会就既不能保证个人权利，也不能达到所谓的公平。

第五，房租管制，影响低租金住宅租客的财富增长。低租金很可能使他们一再错过自身购置住宅的最佳时机，只能长期做租客。

因为，房租被限价时，相比较以正常市场价格租住房子的情况，租客购置房子的动力更小。

随着房价的不断上涨，租客购买住宅的难度逐渐增加。房租管制对租客造成的此种损害，不易被察觉，却是给低收入人群造成的最大损害。

东方不败身边不少朋友，回想首次购置房产的动因，都是因为心痛持续支付房租，才得以痛下决心购置。

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从外国施行租金管控的实践来看，虽然政策制定是出于美好的愿望，但实施结果往往事与愿违。

租金管控，短时期的确能帮助部分低收入人群，但会抑制可供租赁房屋数量的增加，加剧供需矛盾，使急需租房者反而租不到房；

租金管控，会牺牲房东的权益以及租客的长远利益。

最可怕的是，还会让城市面貌受到摧毁。

此刻的窗外，银杏树枝繁叶茂，不知名的花娇艳欲滴，鸟儿时不时地清脆鸣唱。

一种幸福感涌上心头，东方不败似乎终于明白，为什么内心一直隐约感觉，上海美过纽约。

                                     上海图片

  1. 谭利娅：《法国实施冬季令自31日起禁止房东驱逐房客》，环球网，2012年11月01。

  2.   （美）亨利·黑兹利特：《一课经济学》，中信出版集团，2008年出版。

3.张维迎：《经济学原理》，西北大学出版社，2015年版。

4.徐倩：《房租管制的法经济学思考》，《广西政法管理干部学院学报》，2012年第4期。

5.（美）亨利·黑兹利特：《一课经济学》，中信出版集团，2008年出版。

6.薛兆丰：《薛兆丰经济学讲义》，中信出版集团，2018年版。

（本文首发公众号“东方不败生活经济学”）