一看题目，有人可能会问，你一个律师，写个法律文章，还搞个什么死呀活的，是不是显得太不严肃，太不正经了？

首先声明，我是个绝对正经的人，昨天来律所路上，迎面飘来一个酥胸半露的妙龄女郎，我可是昂首前行目不斜视，只等她走过后才回头偷瞟几眼，并迅速抹干嘴角的哈喇子以确保不被人发现，以维护我一如既往一本正经的光辉形象。

法律也本是严肃的事儿，抑或是太过严肃的事儿，已经不太招人待见了，然内容严肃何须形式也严肃，就像我，刚毅的躯壳下面其实也隐藏一颗如少女般柔顺情怀的内心〜

01

对于开发商而言，就有一件很值得严肃对待、认真考虑的事，那就是

要不要设立项目公司？

就像新政放开，很多人在考虑要不要整个二胎一样。项目公司就是开发商的儿子。

儿子是生还是不生，项目公司是设还是不设？需要利弊权衡。

首先，设立项目公司作用有三：

一是防火墙。

项目公司一设，与股东分属不同主体，是两家人了，各债各还，各钱各收，当然钱可以最终以分红或非分红方式回到股东的腰包，那债务呢，他老人家可就未必给儿子兜底了。

二是避税港。

设项目公司避税常见有两种：一种是房地产作价入股进入项目公司。更多的是第二种，产权人直接与项目公司签署搬迁补偿安置协议。

对于公司而言，特别是对于深圳的地产公司而言，企业所得税已经高得吓人了，但更吓人的是开发商要缴的土地增值税，于是父子联手，一纸搬迁补偿安置协议，项目公司付给他老爹的搬迁补偿款或补偿房抵作了开发成本，老爹忍痛割块所得税的肉，为儿子多留几斗土增税省下的粮。

三是留退路。

精明的商人都会给自己留条退路，开发商无疑是很商的商人。他们的退路一般有两条：一是项目转让，一是公司注销，即或者卖掉，或者死掉。新设的项目公司无论卖掉，还是杀死都较容易。

02

有利自有弊，有喜必有忧，设立项目公司，忧在何处？

一忧实力。

很多项目公司名下并没有资产，有些被拆迁户人就会担忧项目公司的实力，你有没有能力搞惦所有被拆迁业主，有没有能力建设这样大体量的项目，你会不会搞不惦就拍拍屁股走人，留下个烂尾楼，让小业主在外飘泊、无家可归？

项目公司就像一个屌丝，无房无车，你拿什么让我爱上你？

项目公司只有搬出后台老爸来：你嫁的不单单是我，还有我老爸。

二忧政策。

自身不过硬，担心的东西自然就多。

古语说得好，防火防盗防政府，项目公司时刻提防着，提防政府会提高实施主体门槛，不让你设，不让你轻易设。

但总体看来，利多于弊，喜胜过忧。于是，大多开发商宁愿选择生，毅然决然设立项目公司。

03

然道高一尺，魔高一丈，哦，错了，应该是魔高一尺，道高一丈。咱不能将政府大人称作魔，只能称之为道。

当地产更新项目如雨后春笋遍地迸出，地产项目公司群魔乱舞之际，身为大道高人的深圳市政府于2016年底颁布了一纸称作38号文的《暂行措施》谕旨，其中规定如下：

“对本暂行措施施行后纳入我市城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料，属于权利主体自行改造的除外。”

这意味着什么？意味着开发商想新设项目公司，项目公司必须拿到房地产开发资质这个通行证。

这本不算是一件什么大不了的事儿，无非闪展腾挪准备一些申请文件，到各个衙门走两圈。但这只是从前，现在就是个事儿了。

现在是——深圳已经暂停地产开发资质的审批。

what?真的不批？不批！

有法律依据没？没有！

你跟他讲法律，他跟你讲道理。小民，当然要理解官老爷地产调控的苦衷。

这意味着，新设项目公司目前已经不大可能拿到房地产开发资质了。通行证已经暂停发放。

04

问题来了，想设项目公司却没有开发资质，想用原来的开发资质就没法设项目公司，是要项目公司，还是要开发资质？是要生，还是要证？

在设项目公司与持开发资质之间，如何抉择？

有人说，项目公司占股50%以上的股东具有开发资质，则项目公司可被视为有开发资质。我没有亲见，也没有看见具体依据，不敢妄断。

但38号文中有两个例外。

有例外，就有机会。

第一个例外，暂行措施颁布前就已经列入更新计划的项目。法不溯及既往，以前已经上床的，哦错了，已经上车的，上了就上了，还没有上的，就得先买票再上车了。这个票，就是开发资质。

现在想上车，有两种方式，一种是买票，一种是逃票。

只是这个票，你找黄牛绿牛找八姑九姨也买不到了，因为早就卖光了。要上车，先查票，没票再查上车时间，似乎没什么逃票的机会。

另一个例外，是权利主体自行改造的项目。即实施主体自己就是房地产权利人，自行实施更新改造。

想上车，还有第三种方式，那就是：

自己开车。

买票也好，逃票也罢，都是坐别人的车，最好的免票方式就是开自己的车。

那么，可能有人要问：

什么样的项目是权利主体自行改造的项目呢？

先看看《深圳市城市更新办法实施细则》（1号文）第33条的规定，拆除重建更新项目的实施方式主要包括四种：

一是权利主体自行实施，二是市场主体单独实施，三是合作实施，四是政府组织实施。

第46条则细致规定了多个权利主体形成单一主体的多种具体方式。

说了这么多，有点晕眩，概括下来，实施主体其实就分两种，一种属于房地产权利主体，一种不属于房地产权利主体，再通俗点，就是一种名下有房，一种名下没房。前者自行实施更新改造，后者委托市场主体实施更新改造。委托方式就是一纸契约，或者搬迁补偿安置协议，或者合作协议。

自然而然，前者无需开发资质，后者则必需持证上岗。只要名下有房，就属于自行实施改造，无需开发资质，当属免票之列。

这个例外，就是机会。

抓住这个机会，免票就成为可能，你就没有白来。

所以什么作价入股，什么房产收购，都不过是实现项目公司名下有房的路径罢了。

名下有房，仓里有粮，心中不慌。

可能有人会问，项目公司不可能将更新项目所有的房产都收购，那得花费多少银子，上缴多少冤枉赋税啊？哦错了，冤枉去掉。

这确实需要考虑，却实属多虑。

因为项目公司名下，哪怕只有一套房，也是名下有房。

君不见，1号文第33条的规定：

“权利主体自行实施……包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。”

因而，按深府大律，只要项目公司是权利主体之一，再与其它权利主体签个搬迁补偿安置协议，也应当属于权利主体自行实施。

更新项目里屋舍楼宇，接连成片，有的房是买的，有的房是租的，哪怕租的极多，买的极少，那又何妨？官老爷来查证，咱只需亮出一本房产证，昂首挺胸答道：咱可是有证的人！

只要解决了名下房产的问题，就避开了房地产开发资质的问题，项目公司的设立就不是问题。

生已无忧，剩下的，就看能不能活得久。