深圳作为一个拥有1756万人口的一线城市， 它在房地产方面的任何风吹草动，都能够引起极大的关注，并有可能产生星星之火可以燎原之势！
深圳二手房市场现状，总结起来有以下几个特征：
特征一：二手房成交数量持续下跌
根据深圳中原研究中心数据显示，2021年10月份深圳全市二手房住宅过户套数为1605套，环比下降9.1%，过户套数为2012年3月以来的最低值。深圳二手房月度成交量出现十连跌！
特征二：二手房成交价格持续下跌
自2021年2月深圳出台二手房指导价后，在长达半年的博弈中，二手房业主开始示弱，自10月份开始二手房挂牌价格呈现大面积转绿，绝大部分片区环比均下跌。
根据深圳中原研究中心统计的关于《深圳各片区业主报价跌幅榜》数据，跌幅榜排在首位的是深圳横岗镇片区，业主报价下调幅度高达-3.8%，其它各区报价跌幅如下图：
特征三：二手房中介机构出现关门潮。
根据深圳微博房产报道，今年前9个月，深圳已有642家房产中介门店关停！在没有业务的情况下，有的经纪人根本不去店里了，店门就直接锁了。中介行业开始缩编、冻编、关店、合并、裁员......
那么，是什么原因导致深圳二手房市场出现这种萧条之势呢？
1、二手房指导价的出台是直接原因
深圳市二手房指导价自2021年2月出台以来，导致深圳二手房成交量连月下跌。
一般来说，二手房指导价是低于其评估价的，因此，在二手房交易时，是按照指导价交易，还是按照评估价交易，买卖双方各执一词。
卖方肯定坚持按照评估价交易，因为没有一个人愿意低于市场价出售房子；而买方则坚持按照指导价交易二手房，这样，在双方的博弈中，二手房成交量持续下跌就可以理解了。
2、二手房贷收缩、甚至停贷是间接原因
在房地产贷款集中度管理之下，个人按揭贷款控制在社融总规模的32.5%之内。因一手房贷款不仅有房子抵押，而且还有开发商的阶段性担保，因此，银行往往更加愿意将个人按揭贷款给一手房，因此，在一手房个人按揭贷款的挤压下，将导致二手房贷款收缩，甚至停贷的情况。
3、官方二手房交易平台上线对二手房交易的影响也不容小觑
2021年11月19日，深圳市房地产中介协议发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》。新系统开通了二手房自助交易服务，并在国内首次引用了“单边代理”模式。
一般来说，买方往往愿意按照评估价来申请个人按揭贷款，但是该评估价导致的结果是房屋交易所产生的卖方的个人所得税可能会提高很多。
因此，原先中介机构能够处理的这个矛盾，在官方二手房交易平台就可能存在问题了。
深圳二手房市场，在现行监管制度下，它有可能呈现如下趋势：
1、二手房成交价格持续下跌，直到评估价和指导价达到统一；
评估价和指导价的矛盾，其实就是卖方和买方的矛盾，这个矛盾不调和，均会影响成交量和成交价格，而在二手房市场逐渐转变为买方市场后，二手房成交价格持续下跌，直到评估价和指导价达到统一将是一个不可避免的趋势。
2、在评估价和指导价达到统一后，二手房交易量才会温和上升。
当评估价和指导价的矛盾调和后，即卖方和买方心理预期一致后，二手房交易量温和上升，否则，交易量上升很难实现。
