【关键词】：执行异议、居住权、附条件赠与、民法典、抵押权优先性
【引言】：一道刺眼的法院封条，险些割断两位八旬老人与家的半世羁绊；一纸泛黄的公证文书，却在绝境中撬动《民法典》的温情杠杆。当商业债权的冰冷铁幕压向耄耋之年的栖身之所，司法如何在法理与人性的钢丝上走出震撼人心的平衡？这场关于居住权与抵押权的终极较量，不仅改写了一对普通老人的命运，更撕开了中国老龄化社会房产纠纷的隐痛，见证着法律如何为“老有所终”写下最滚烫的注脚。
一、【案例概况】
1、法院张贴腾房公告，耄耋老人面临无家可归
2023年深秋，广州市海珠区某老旧小区某房屋（下简称“案涉房屋”）的门口，一张法院腾空拍卖公告的张贴，打破了张老三（82岁，化名）、李四妹（72岁，化名）夫妇的平静生活。两位老人颤抖着双手阅读公告，字字如刀：“限15日内搬离房屋，逾期将强制拍卖！”，他们在这套64平方米的房子里居住了26年，从未想过晚年会因儿子张小飞（化名）的债务纠纷而将流离失所！
2、案件导火索
这套房是张老三夫妇1997年全款购买，2012年赠与过户给了儿子张小飞。事件的起因在于儿子张小飞以该房产为抵押向广东某银行借款210万元，因到期无力偿还，银行申请了强制执行。
面对突如其来的执行危机，两位老人紧急求助律师，一场关于《民法典》居住权与抵押权优先性的法律博弈就此展开……
作为本案的代理律师，我在初次接触案件时，内心充满紧迫感与使命感，两位老人年事已高，唯一的栖身之所面临被拍卖的风险，但银行确实也是真金白银的借了给张小飞，如何在法律框架内合理地为老人争取最大权益的同时又不违背职业良心？这不仅考验专业能力，更需对人性与规则的深刻洞察。
二、【破局关键】
（一）暗藏转机：尘封公证发现生机，附条件赠与合同的“隐藏条款”
接手案件当天，在听取了当事人对案件详细陈述及阅读了案件材料后，我便要求他们立即调取案涉房屋的全部内档资料。在堆积如山的文件中，一份2012年的《赠与合同》公证书引起了我的注意。
公证书中明确记载：“在张老三、李四妹的有生之年，张小飞不得将受赠的案涉房产转让、再次赠与、抵押、出租、出借给其他人使用，张小飞也不得干涉（影响）张老三、李四妹在上述房产中的正常居住（使用）”。
我敏锐意识到，这一条款将成为案件的重要突破口！
尽管当时的《物权法》没有规定居住权制度，但《民法典》第三百六十六条已明确居住权可通过合同设立。当时的这份附条件赠与合同的本质是为二老设定了居住权，而公证合同是具备法律效力的。
更关键的是，这份公证书被附入房屋内档，具有一定的公示性，银行在办理抵押时若尽到审慎义务，本应发现这一权利限制。
（二）诉讼策略：
但是，根据《民法典》的规定，居住权需要经过登记才生效，是否能够对抗经过登记的抵押权？
对此，我们认为根据《最高人民法院关于适用<民法典>时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”。因此，可以以这一点去说服法官采纳我们的观点。
于是，我给当事人制定了如下诉讼策略：
向执行法院提起执行异议，要求停止强制拍卖案涉房屋，如需继续对案涉房屋拍卖、变卖或以物抵债，请求在执行案件中附带异议人张老三、李四妹居住至终老的条件拍卖案涉房屋。
三、【法理交锋：居住权VS抵押权，谁更优先？】
（一）银行主张：案涉的房屋没有依法登记“居住权”，不能对抗银行的抵押权。
银行主要提出三大理由：
1、抵押权已合法登记，且办理时房屋登记簿无权利限制，银行不存在过错；
2、张小飞签署《承诺书》称“房屋未出租、仅本人使用”；
3、居住权未登记，二老于本案中仅有债权请求权，即便张小飞违反了赠与合同所附的义务，也是其与二老之间的纠纷，不能对抗抵押权。
（二）我方反击：生存权应高于金融债权！
作为代理律师，我从三个维度瓦解银行主张：
1、居住权设立时间优先于抵押权
（1）赠与合同签订于2012年，早于2022年抵押登记；
（2）我在庭审中出示房屋内档记录，证明公证书已公示，银行未尽审慎审查义务，不能认为其是“善意第三人”。
2、未登记不等于居住权必然无效，特殊身份关系可豁免
（1）二老将半生积蓄赠与儿子并设定居住权，已支付“亲情对价”；
（2）我向法庭提交了二老的水电费缴纳记录、物业居住证明等，佐证其长期实际占有房屋的事实；
（3）2012年无法办理居住权登记，不可归责于老人。
3、价值位阶：生存权益应优先于商事债权
异议人均为高龄老人，一个年逾70岁，一个年逾80岁，如果强行拍卖其二人的唯一住房，将损害其二人的生存权益，本案为金钱债权执行，我们认为前者的法益应大于后者。
四、【法院裁判：居住权终获司法确认】
经过我方提起的执行异议，以及银行提起的执行异议之诉，法院最终是支持了我方的主张，认定在强制执行案涉房屋的时候应保障二老在该房屋居住至终老的权利。
本案裁决亮点在于：
（一）突破登记要件，承认事实居住权
法院认定：公证赠与合同中的居住条款符合《民法典》第三百六十六条实质要件，虽未登记，但鉴于历史原因和老人认知局限，不应否定其效力。
（二）否定银行“善意取得”抗辩
1、正如我在代理意见中重点指出的：房屋登记簿明确记载“取得方式：赠与”，银行未调取房屋登记内档全面核查赠与合同，存在重大过失；
2、银行明知张小飞与父母同住，却轻信《承诺书》，未尽金融机构审慎义务。
五、【案件启示：给公众的三堂课】
1、公证：无声的守护者
重大财产处置时，公证不仅能固化约定，更可能在多年后成为“救命稻草”。此案若无那份公证书，结局或将改写。
2、金融机构：风控必须“多走一步”
仅凭产权登记和借款人承诺放贷的时代已终结。核查房屋历史档案、实地走访居住情况，应成为风控新常态。
3、居住权登记：别再让权利“沉睡”
《民法典》实施后，建议有类似约定的家庭尽快补办居住权登记，避免未来陷入“有约定无保障”的困境。
六、【尾声：法律不止于条文，更在于人心】
我至今仍记忆犹新，结案那天李奶奶攥着判决书喃喃道：“这屋里每块砖都刻着我们的日子，总算保住了……”
此案不仅是一次法律技术的胜利，更见证了司法对弱势群体最深切的关照，在金融债权与生存权的天平上，司法选择了更有温度的一端。
本案为《民法典》居住权条款的落地提供了鲜活样本，也为老龄化社会中的房产纠纷指明了解决路径，法律不应是冰冷的条文，而应是人性的守护者。
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（备注：本文系笔者代理的真实案例复盘，细节已脱敏，转载请注明出处。）
