今天早上，微信订阅号推送了个消息，大意是：福州市不动产登记部门为进一步深化 “放管服”改革，优化不动产抵押登记流程，提速增效，便民利民，经研究决定，全面取消在《房屋所有权证》或《不动产权证书》（以下简称“房产证”）上记载抵押信息……
初一看取消在房产证上记载抵押信息是方便的好事，细细思考福州这一做法，至少犯了两个错误。
一、机械套用《物权法》
福州不动产登记中心的通告中是这样说的“根据物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准……”
其间的逻辑很简单：物权法说房产证（不动产权属证书）记载的内容和不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿为准。所以不动产登记簿才是“王道”、所以房产证不重要、抵押记与不记无所谓……
《物权法》真是这样说的吗？原文法条如下：
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
显而易见，福州做法的逻辑基础是由《物权法》第十六条、十七条拼接而成，遗漏了“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致”的重要部分。通过阉割法条，机械理解条文得出“房产证记载事项不重要，可记可不记”的结论。
不动产登记簿固然重要，就《物权法》本身的规定来看，房产证的功能也不是可有可无。房产证首先是“权利人享有不动产物权的证明”而且其内容“应当与不动产登记簿一致”。房产证和不动产登记簿都是由登记机关做成，理论上内容应该是一致的。在实务中，房产证和不动产登记簿不一致主要是由于誊写造成的。目前，由于信息化技术的大量运用，房产证和不动登记簿记载要素共享同一数据来源，房产证也是由打印机
自动打出，不一致的可能性极低。如果不一致，才涉及房产证和不动产登记簿孰优孰孬的问题。
从《 物权法》第十七条后段“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”就一定能推导出，不动产登记簿就比房产证“准”吗？其实不是，按法解释的方法，该段的反面解释就是： 能证明不动产登记簿错误的，以房产证为准！
基础不牢地动山摇，物权法条的任意阉割、机械套用，是福州不动产登记改革的一大硬伤！
二、违背政策稳定性
在2007年《物权法》出台前，我国法律中几乎没有关于不动产登记簿的规定。不动产登记簿是舶来品，是一个极具技术性的概念，缺乏民众基础，在国民的观念中远没有房产证实在。“土凭文书，官凭印”，从古代的契纸到现在的不动产权利证书，房产证在中国的历史远比不动产登记簿久远。不管是登记机构、还是普通民众，都可惯在证书上记载和“看”相关信息，一目了然、成本低。贸然的改变反而会使效率降低。比如：针对 2018年6月1日前权证中已记载抵押信息的，福州采取的是“至本部三楼办事大厅“咨询填单岗”补盖章”做法，明明可以在办理抵押注销时顺手把章盖了，非要多此一举。
房产证和不动产登记簿还有一个最大的不同是，房产证由登记机关颁发由权利人自己保管、控制。而登记簿是登记机关记载并且由该机关保管,并不在权利人的控制之下。如果登记机关或者其工作人员, 擅自更改登记簿的内容, 权利人就面临失权的危险。从这个意义上来讲，房产证还可以起到防止登记机关恣意妄为的监督作用。虽说擅自更改登记簿有点夸张，就拿福州随意改变登记规则来讲，登记中心可以单方面决定怎么记载、怎么不记载，有个房产证老百姓在自己手中拿到，比看不见摸不着的不动产登记簿靠谱多了。
三、真的便民吗？
在房产证上标注抵押信息，一目了然。交易相对人可以方便、清楚的掌握情况。从趋利避害这个角度上讲，房主可能会造假把抵押信息涂掉，不会傻到把没抵押的写上去，所以房本上有抵押信息就一定是抵押的，潜在的对家一看本本就会起到警示，保护交易安全的作用。
现在福州取消在房产证上做抵押情况记载。交易相对人看到一个“干净”的房产证，会有两种情况。一是无抵押。二是有抵押。不管怎样，老百姓都必须、不得不通过不动产登记中心的网站或者微信公众号进行查询核实。和一目了然相比，是便民利民还是不便民不利民？
四、为什么要这样改？
这种不做仔细分析，对权利凭证随意动手的做法匪夷所思。抓破脑壳想，原因可能有二。一是深层次原因。没有真正理解不动产登记的公示作用。物权因具绝对、支配、排他、优先等性质和效力，使得其取得、变动、行使、实现都涉及到他人和社会利益，攸关交易的安全与秩序。为了交易的安全与秩序，强大的物权不能仅仅存在当事人的观念里，而必须以一种物质形态昭然于外，这就是对物权的公示要求。物权的公示落地到中国大陆就是指不动产登记，用老百姓的话来说就是办房产证。不动产登记是维护交易安全的基础性制度供给，不同于传统意义上的“管制”。简单来说，这套房子是你的，就需要有一个极具公信力的机构来证明、发房产证，靠自说自画，其他人是不太信的。如果对权利限制情况的抵押信息不做记载，证书的证明作用就会大打折扣，是一种历史的倒退。
大家通常把不动产登记看作是一种“管”，没有人想被管，所以不管最好，所以说不在证上写抵押当然好……没有不动产登记机关的参与，公信力强吗？
还有一个原因就是不动产登记在时限等大众关注的领域已经没有压缩的空间了，只好这样意思一下……
