一、案件事实
原告：姚小俊，男，1977年1月4日出生，侗族，务农，住贵州省玉屏侗族自治县朱家场镇水田村郭家林组。
被告：玉屏县通达房地产开发有限责任公司，住所地贵州省玉屏侗族自治县平溪镇商贸城。
案件事实：2009年5月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于玉屏县平溪镇人民路工会商住楼一层40号、41号商铺出售给原告，合同约定：建筑面积13.2平方米；单价7,390.98元/平方米，总价款97,561元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房产局测定的实际面积按约定价结算；交付期限2009年8月31日。2009年5月28日，双方约定：原告购买的商铺由被告返租，租赁期间2009年8月31日至2011年8月31日，租金17,561元，被告已于2009年5月28日一次性付清租金。截止2009年8月31日，原告共支付房款97,561元。租赁期限届满，原告未收回商铺，仍由被告继续承租。2014年3月28日，原告办理涉案商铺房权证，产权登记面积为21.69平方米，超出合同约定面积8.49平方米，原告应补交房款62,749元。双方约定原告以商铺租金折抵应补交的房款。2011年11月14日，被告将涉案商铺租赁给玉屏县惠购超市，2016年12月28日，被告又将涉案商铺租赁给贵州省永盛超市百货有限责任公司。被告已收取截止2018年2月28日租金63,844元。2017年6月10日，原告书面通知被告解除房屋租赁合同，要求被告于2017年8月31日返还商铺，并支付扣除所欠房款后剩余租金35,114元。
原告诉请：1．解除原告与被告房屋租赁合同关系；2．被告返还原告位于玉屏工会商住楼一层40－41号商铺；3．被告支付原告租金35,114元。
二、一审法院裁判
一审法院认为：虽然原告与被告未签订租赁合同，但双方已形成事实租赁合同关系，该事实有原告和被告的陈述，以及原告提交的租金收据予以证明，本院予以认定。因原告应补交被告购房款人民币62,749元，双方约定原告以商铺租金折抵应补交的房款，被告将涉案商铺转租给第三人已收取截止2018年2月28日租金人民币63,844元，减去原告应补交的购房款人民币62,749元，被告应退还原告租金人民币1,095元。原告以商铺的租金抵清所欠购房款，双方对租赁期限约定不明确，属不定期租赁合同，且原告已于2017年6月10日书面通知被告要求解除租赁合同，因此，原告要求解除与被告的租赁合同，并要求被告返还位于玉屏工会商住楼一层40号、41号商铺的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。鉴于被告已收取截止2018年2月28日涉案商铺租金，且该商铺只有与其他商铺整体出租才具有商业价值，因此，被告应于2018年3月1日返还原告商铺。
一审法院判决：一、解除原告姚小俊与被告玉屏县通达房地产开发有限责任公司的租赁合同；二、被告玉屏县通达房地产开发有限责任公司于2018年3月1日返还原告姚小俊位于玉屏县平溪镇人民路工会商住楼一层40号、41号商铺，并于本判决生效后十日内退还原告姚小俊租金人民币1,095元。案件受理费减半收取339元，由原告姚小俊负担200元，被告玉屏县通达房地产开发有限责任公司负担139元。
三、二审法院裁判
姚小俊上诉请求：1．撤销原判第二项；2．依法改判通达房开公司支付上诉人房屋租赁费35,114元；3．一、二审案件受理费由通达房开公司负担。事实与理由：1．上诉人姚小俊对业主委员会与永盛超市签订的《房屋租赁合同》中的租金及租期不知情、不认可、不同意； 2．通达房开公司及业主委员未得到上诉人的授权和委托，以降价的方式转租业主的商辅，损害了业主的利益，因此造成的损失通达房开公司应当承担责任；3．上诉人与通达房开公司形成了不定期租赁合同关系，通达房开公司应当按不低于当初租金标准计算租金。
�二审法院认为：本案二审争议焦点为，案涉房屋2011年8月31日后的租金应以什么标准计算。通达房开公司与姚小俊之间形成的房屋租赁关系，虽无书面合同，但是根据姚小俊在一审中提交的收取通达房开公司支付租金收据存根内容，表明双方约定“2009年8月31日至2011年8月31日期间的租金为17,561元”，此即为双方对该期间租金及租金标准的约定；在诉讼中，当事人双方均未主张亦未提供证据证明在前述期间结束之后，双方就变更租金标准或结束租赁关系问题进行了重新约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，通达房开公司应当按照前述租赁合同约定的租金标准支付后续租金。在本案中，涉案房屋实际已被以“业主代表”以及“业主委员会”的名义，分别于2011年11月4日、2016年12月28日出租给案外其他人使用，相应租金由通达房开公司代领。该后续租赁关系不影响姚小俊与通达房开公司之间基于前一租赁合同产生的权利义务关系。据此，通达房开公司应向姚小俊支付从2009年8月31日至2018年2月28日止期间的租金74,634元（原合同约定2年租金17,561元/2年×8.5年），其已付租金17,561元，尚欠租金57,073元。虽然，上诉人姚小俊关于应按原租赁合同约定的租金标准计算后续租金的主张，符合双方合同约定及法律规定；但是，其主张的租金标准具体计算方法为，每年租金＝原合同约定2年租金17,561元÷合同面积13.2平方米÷2×房产证面积21.69平方米＝14,427元，此计算方法并无合同上的依据，故对其关于租金标准计算方法的主张不予支持。同时，一审法院以通达房开公司在后续租赁合同中代收的租金63,844元，作为其尚欠姚小俊的租金。虽然，按此方法确定的通达房开公司尚欠租金63,844元，比按原租赁合同约定的租金标准计算的尚欠租金57,073元，还高出6,771元；但是，此更有利于对姚小俊的权益保护，该处理方法并无不当，应予维持。另外，一审关于合同解除部分的法理判断及判决结果，亦无不当，应予维持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由姚小俊负担。
四、案件评析
１、关于原告主张的租金标准。原告主张的租金标准，是以租赁合同约定的年租金额除以购房合同约定的房屋面积，再剩以房屋产权证载明的房屋面积。显然，此方法计算的租金标准，与双方租赁合同约定的租金标准不相符合。双方租赁合同已经约定了房屋的年租金标准，此租金标准无需再按房屋之面积进行计算。原告所主张的租金标准，对其自然有利，但不符合双方租赁合同的约定。故二审对其主张不予支持。
２、关于一审判决存在的瑕疵。一审未按照双方租赁合同约定的租金标准，计算原告应得多少租金；而直接以被告承租后出租该房所得租金，作为原告应得租金，此方法不妥。二审按照双方租赁合同约定的租金标准，计算原告应得多少租金，然后与被告承租后出租该房所得租金进行比较，根据比较的结果，后者要高于前者，因而选择最高标准保护原告的利益。虽然，二审处理结果是维持一审判决，但是把道理讲清楚了。
五、裁判索引
一审：贵州省玉屏侗族自治县人民法院(2017)黔0622民初374号民事判决书；
二审：贵州省铜仁市中级人民法院（2017）黔06民终1451号民事判决书。
