01
上周一，同事给我发了一份图纸，和城投现场勘察记录表。
他说有个商贸中心的项目，烂尾十年了，城投准备重新启动。
前期总承包主体结构大部分施工完了，现在委托人想做一栋楼的装修，再加相邻的一部分商业，连带前期土建没干完的也得一起弄。
我打开图纸看了一眼，三十三层住宅，下面四层是公区，旁边带一点商业，总建筑面积约35000.00m2。
现场勘察记录倒是挺详细，哪面墙要修、哪个洞口要堵、哪儿防水做了没做，哪些管道需要维修，都写得清清楚楚。
02
说实话，项目本身不难。民建住宅，正常做造价我一点问题都没有。
但我其实有点不想接。烂尾十年的楼，事儿特别细、特别杂、特别乱。费用不高，付出和回报大概率不成正比。
为什么最后还是接了？
两个原因。一个是私心，烂尾楼装修的造价我从来没系统做过，以前只做过老旧小区改造的，跟这个还不太一样，我想攒一套完整的经验。
另一个是情面，找我的是项目上的同事，他是安装专业的，以前没接过他的私活，人家第一次开口，哪怕不挣钱，这个忙也得帮。
所以接下来了。下面是我的实战总结，希望给你一些参考。
03
第一步先检查图纸。
这是吃过亏才养成的习惯。果然，图纸不全，缺部分结构图未提供，实施范围也没写清楚。
由于有一些没提供的图纸，相应的范围是否需要计取，就先跟委托人确认好工程施工范围了，再动手。
不管项目多急，先把图纸和范围彻底摸清。
第二步，开始梳理现场勘查记录表。
把公区、室内、商业三块分开，后续需要施工的内容一项项分类列出来。墙面、地面、顶棚，还有门窗、栏杆等。
哪些房间要修？损坏程度？过梁施工了吗？这一步很碎，但急不得。烂尾楼的信息太零散，不提前分类，后面建模算量一定会漏。
第三步，建模。
建模时遇到一个坑。没有结构图，只能在平面图上用砌块墙把结构“起”出来。
核对楼层标高的时候，发现建筑图纸标注对不上。东立面写三十三层，西立面写三十二层，可标高一样。
最后只能按标高从高往低推。层数编号不能信，只能信标高。
04
第四步，模型只保留“未施工”的工程量。
这是最关键的一步。前期已做完的项目，我在模型里直接删除。比如某户墙砖已做，就删掉；卫生间预留了施工洞，就标出来，方便后面提取封堵量。
这样最后从模型里提的任何量，都是真正要干的活。对于这种“做了一半、停了好多年”的项目，这个思路特别重要。
第五步，编制清单。
按照建筑及结构图纸，结合工程范围，按照清单计价规范，编制清单，分类列项，补充项目特征，连带着将初步的定额子目先带进去。
第六步，工程量提取到计价中。
提量时也有讲究：比如抹灰，勘察记录说五层以下没做，六层以上已完，那我就只提五层以下的量。一切以现场实际完成情况为准，不看图纸怎么画。
05
第七块，补充土建的"遗留尾巴”。
模型中的工程量提完之后，将前期土建遗留的尾巴也要一一计算。
墙洞要封堵、过梁要补、构造柱要加，这些都得单独手算出来，包括钢筋量。这事没什么捷径，就是细心。
第八步，调整计价定额及材料价格。
依据清单项目特征，逐一检查定额子目套取是否正确，在人材机汇总表将各个材料价格初步录入一个价格。
完成初稿，后续再根据委托人需要进行调整。
第九步，综合安装专业。
涉及的安装不需要详细计算，直接交给那个同事自己估。
他是搞安装的，比我专业。土建我做，安装他做，各自干擅长的活。
06
这个项目我挣得不多，付出和回报确实不太成比例。
但我不后悔。因为通过它，我完整地走通了一套“烂尾楼装修造价”的流程。
以后再遇到类似的，我不用从头摸索，只需要在此基础上优化。
如果你也在犹豫要不要接一个“费力不讨好”的项目，我的建议很简单：看它能给你带来什么。
如果只是钱少事多，就拒绝。但如果能帮你补上一块能力短板，或者攒下一套可复用的经验，那不妨试一试。
毕竟，咱们做造价的，真正的底气不是做过多少大项目，而是搞定过多少烂摊子。
07
做完这个项目之后，我把整个流程从头到尾梳理了一遍，整理成了一份《烂尾楼装修造价作业指引及检查清单（实战版）》。里面把我踩过的坑、关键的控制节点、每一步该检查什么，都一条一条列清楚了。
如果你以后也有可能遇到类似的烂尾项目，这份清单应该能帮你省下不少摸索的时间。
有需要的朋友，可以在我公众号后台回复“烂尾楼”领取。
希望能帮到正在面对“烂摊子”的你。
---
谢谢你读到这里，点个关注吧，下次写给你看。
