资本资产会对未来可能产生的收益以货币形式产生要求，因此房地产资产也是一种资本资产。与企业是企业股票的底层资产类似，房地产资产也是各种房地产证券化产品的底层资产。
金融经济学关心的是整个资本市场如何运作，以及市场里的资产的价格是被什么因素决定的，本质上是研究不同资产未来可能产生的现金流量的时机、风险以及其他特征是如何决定这些资产今天的价值。
对于公司估值来说，之前已经介绍了现金流贴现模型。因为房地产也是一种投资资产，同样的也可以使用房地产资产未来产生的现金流来计算房地产当前可以用来交易的价值。
1. 现金流贴现模型
对房地产估值来说，如果对未来的收益比较有把握的话，那么使用现金流贴现模型是合适的，属于房地产估值中的收益法。
那么对于房地产市场的参与者，是只有在买房子的时候才需要对投资标的进行估值吗？并不是的。
- 对于开发商来说，要获取哪一处地块，考虑这个地块最大和最优的用途，以及采用哪一种建筑设计、系统还有材料都需要考虑估值。
- 对于房地产投资者来说，要投资哪一个房产，出租的时候选择哪些租户，以及哪种租户的构成是最佳的，和采用哪种房产的提升计划（如：翻新）都跟估值相关。
- 对于企业来说，在哪里经营或者开设分支机构，购买还是租赁，还是售后回租，续租还是搬家都是需要估值来帮助企业管理者进行决策的。
需要强调的一点是投资估值是一种在所有可选择选项中的一种消极决策的方式。在现实的世界里，可以通过谈判的技巧降低成本，也许更为重要。
回顾一下现金流贴现模型（Discounted Cash Flow Model），这个模型基本的原理是：假设你可以选择今天得到100块，或者明年的今天得到100块，你一定会选择今天得到100块。这是因为时间是有成本的，这100块存到银行的话，假设利率为5%，那么明年的今天就可以得到105块。如果你觉得未来承诺的回报与存在银行相比风险更大，那么你会要求比105块更高的回报。
1.1 净现值NPV
用数学公式来表示就是：
左边的NPV净现值等于未来所有投资期限内净现金贴现到今天的价值的和，加上今天的净现金流。公式右边的T代表了投资者的投资期限，也就是项目的计算期。CFt代表了t时刻的净现金流，R是这个项目的贴现率。
在NPV值等于0的时候，项目的总回报刚好等于项目的投资，所以如果NPV值越大，对于投资者来说，这个项目就越好。如果我们让NPV等于0，得到R的值就是内部收益率IRR，如果内部收益率大于投资者最低的预期回报率的话，这个项目就可以接受。但是要注意，IRR的值不是越大就越好。
资金存进银行的收益是你的机会成本，换句话说，如果投资一个项目的回报不能超过把钱存在银行的收益，投资者是不会对项目进行投资的。以下三个项目：
假设你有原始的一百万作为资本进行投资，你会选择以上的哪一个项目呢？
根据现金流贴现模型，我们将每个项目在初始期t=0以及最后项目终止期t=1的现金流写出来。
在贴现率也就是机会成本而等于10%的条件下，项目1的NPV是9.1，项目2的NPV是8.2，项目1的NPV是8.2，每一个项目都可以接受，投资者会偏好项目1。接下来我们让银行的利率不断升高，也就是当我们的机会成本提高到14%、18%、和25%，一样分别计算每一个项目NPV值，我们发现当r等于18%的时候，项目3的净现值NPV最高。而当贴现率而等于25%的时候，三个项目的NPV都小于0了，此时投资者不如直接把钱存进银行而不会投资任何项目。
为什么我们的选择会随着贴现率变化而产生变化呢？这是因为当贴现率更高的时候，未来的回报相对而言没有那么值钱了。项目3初始的投入比较高，属于负的现金流，而期末的回报比较高，随着贴现率升高以后，未来的时间更远的正的现金流贴现回来就没有那么值钱了。
1.2 内部回报率IRR
接下来我们看看如果根据内部回报率（IRR）来选择项目，会发生什么呢？
分别计算一下每个项目的IRR。根据模型，IRR是NPV=0时的贴现率，三个项目的IRR分别等于20%，20%，以及21%。如果当前的项目回报率低于这个项目的IRR时，我们就可以接受这个项目。因此当前贴现率变动为10%，14%，18%的时候，三个项目都可以接受；但是当r等于25%的时候，三个项目都不可以接受。
要注意IRR而并不能告诉我们哪个项目更好，虽然项目3的内部回报率是最高的，但是在前两种贴现率下，项目3并不是最好的。这也就是之前说的IRR的值不是越大项目就越好。
2. 现金流贴现模型的思考
（一） 思考两个问题：
（1）NPV等于零是不是意味着这项投资不赚钱呢？
（2）如果你发现一个有着很大的NPV值的项目，你要立刻投资吗？
第一个问题的答案很简单，不是的。NPV等于零的项目只代表了这个项目预期会产生跟机会成本相同的回报率。而在有效市场的假定下，NPV预期就会等于零。
第二个问题首先要检查一编你的计算是否正确，假设是否实际。然后考虑 一下为什么你可以得到这个投资的机会？你是有特殊的渠道，还是特殊的技能（比如说垄断还是会有协同效应呢？）。最后不要成为一个更大的傻瓜。
傻瓜理论，意思是你永远不用担心为一项投资或者一只股票付的钱过高，你总能在市场上找到比你更傻的投资者，愿意以更高的价格从你手中把投资品买去。也许你认为这样是可以赚到钱。可是当房地产的价格逐渐脱离价值的时候，泡沫就会产生，会有破灭的那一天。比如十七世纪荷兰的郁金香球茎泡沫那样。相信傻瓜理论的人最终会成为最傻的傻瓜。
（二） 为什么我们想要贴现未来的收入而不是直接加上就好？
那是因为投资者在等待回报的过程中承担了机会成本和风险，因此需要对机会成本以及风险进行补偿。
（三） 什么应该成为我们的贴现率呢？
可以选择让套利利润等于零的机会成本，或者一个无风险资产的利率加上有着类似风险水平的另外一种投资的超额收益。我们使用的现金流贴现模型是一个多期的估值模型，这个模型可以让离现在时间越远的未来，收益打的折扣更大，因为未来代表了更多的延迟和风险。
（四） 谁是对的呢？
A同学说：投资者想要得到更高的收益率。
B同学说：更高的回报率意味着更低的价格，投资者不想要一个更低的价格。
B同学的前半句是对的，资产当前的价格跟预期回报率成反比；后半句强调的就是价格和价值的区别。通常我们用估值模型得到的公司的价值或者是房地产项目的价值叫做内在价值。而市场价格往往与内在价值不相等。当投资者以一个低于内在价值的价格购买了一处房产或者股票的时候，投资者会预期价格最终会上升到内在价值的水平，从而才会产生高于正常回报率的收益率。因此如果允许的话，投资者当然想要一个更低于内在价值的价格，以及更高的收益率。
（五） 现金流贴现模型实用吗？
理论上可行不代表实际中就有用，未来的现金流和贴现率是难以预测的。尽管如此这个模型还是提供了一个很好的思维模式。
既然现金流模型不实际，那么如何进行估值呢？股票的话可以采用股利贴现模型；房地产市场可以采用市场比较法，收入法，剩余价值法。当可比的项目不存在，或者我们得不到这个项目的信息的时候，还是可以采用现金流贴现法来进行估值 。在现实中我们需要一种以上的估值模型估值来进行交叉验证，市场上各种专业判断背后的假设通常都是一种如同在看不见的黑盒子里面的估计。
