周三早上领导去P市见了副市长，然后要求做几个事情，其中之一就是做一下M镇的4块地的现金流测算。当时领导交代了做一个简单的现金流测算，找资金和营销提供方案，然后做一个简单的测算。

我当时没理解清楚，把完整的动态测算全部做了，而且是以4块地为整体测算，并且根据营销给的去化方案，测出来的效果很不理想。

周五给领导看的时候，才知道他说的现金流测算不是这个完整的动态测算。他说的是一个只考虑现金流出：土地款、融资利息、开盘前的工程支出；现金流入：融资款、销售回款。这样的简单测算看一下能不能在一年内含融资现金流回正。是一个不错的方法。

测算的情况是4块地整体一起拿的话，是很难现金流回正的，即使融资。因为拿地是4块地一起拿，付土地款的节奏是334（签协议付30%，半年后付30%，再半年后付40%），而开发只是一块一块的开发，按照营销给的去化方案，开盘需要去化给150套，之后按月均去化60套房计算。这样的开盘和后续的去化，即使加上融资款，而不能跟上土地款支付节奏。并且后续的工程支付压力也很大。

说实话，通过这个自己手把手测算的案例才明白了为什么要滚动拿地、滚动开发。

附：

土地简单测算情况

4块土地款11亿，拿地后个三个月后融资到账6.6亿，开盘销售1.2亿（每套100平，每平8000元，即150套），后续每月去化60套（略偏保守）

签约支付3.3亿土地款，3个月后融资到账6.6亿，6个月后支付3.3亿土地款，销售回款1.2亿，之后每月销售60套回款4800万，12个月后支付4.4亿土地款。难以回正。