在房地产交易过程中，开发商为推动房产的销售，通常会委托中介服务机构进行商品房委托代理销售，该交易模式虽然与二手房交易中通过中介机构居间介绍购房一样，均涉及到中介服务机构，但是商品房委托代理销售与中介合同两者系属不同的法律关系，两者涉及的服务内容、服务事项及法律责任均存在明显不同。本文将对商品房委托代理销售的法律性质进行分析，区分其与中介合同的不同，进一步探讨商品房委托代理销售的法律适用，以期对实务处理类似问题有所裨益。

一、商品房委托代理销售合同、委托合同和中介合同

根据最高院《民事案件案由规定》商品房委托代理销售合同纠纷属于房屋买卖合同纠纷项下的四级案由，显然与三级案由中介合同纠纷和委托合同纠纷系属不同的类别。在司法实践中，既有将商品房委托代理销售合同确定为委托合同关系或中介合同关系进行审理的，也有确定为商品房委托代理销售合同纠纷进行处理的。

商品房委托代理销售合同、委托合同和中介合同的相同点在于受托人均参与商品房的销售服务，联系买受人、向买受人介绍购房信息等相关事项。 

商品房委托代理销售、委托合同和中介合同的区别在于： 

1.履行合同期间的服务事项 

商品房委托代理销售、委托合同：其合同义务不局限于报告订立机会及提供订立合同的媒介服务，还包括接受委托人的委托，负责商品房营销的网络推广、宣传资料和售楼书的设计印制、售楼沙盘的制作，以开发商名义直接与买受人签订协议、沟通、处理纠纷，全权办理商品房的买卖业务等其他事项。 

中介合同：其服务范围局限于报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，一般而言为介绍买家、促成交易、协助办理过户事宜等一般居间人义务。

2.履行合同期间的费用承担 

商品房委托代理销售、委托合同：在无特别约定的情况下，受托人处理委托事务的费用一般由委托人承担。《民法典》第九百二十一条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用并支付利息。 

中介合同：《民法典》第九百六十四条赋予了中介人必要费用请求权，如中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。 

3.履行合同的报酬支付方式 

委托合同：根据《民法典》第928条的规定，一般情况下因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人请求赔偿损失。 

商品房委托代理销售合同：佣金支付基于代理人完成代理事项程度来支付。一般约定按照销售商品房价款的百分比或者按照销售房屋数量作为佣金结算依据。 

中介合同：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。一般而言，中介费按照合同标的额的百分比确定。 

4.法律效果不同 

商品房委托代理销售、委托合同：通常情况下，代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为，可进行独立的意思表示，代理行为的后果由委托人承担。 

中介合同：中介人为委托人与买受人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人，其并不参与委托人与买受人之间的关系，居间人无权代委托人为法律行为。

二、案由的争议

1、认为商品房委托代理销售属于委托合同关系。

理由为受托人除负有介绍买家、促成交易、协助办理过户事宜等一般居间人义务之外，尚有权利在委托人委托的范围内以一定价格出售委托人房屋的权利，全权办理商品房的买卖业务，符合委托合同的法律特征。

2、认为商品房委托代理销售并不属于典型的委托合同，属于商品房委托代理销售合同关系。

理由为商品房委托代理销售合同系指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同，该合同属于特殊的委托代理合同。中介合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介合同和委托合同的最主要区别在于：居间人不是委托人的代理人，而只是居于交易双方之间起介绍、协助作用的中间人，其服务范围有限制，不参与委托人与第三人之间的合同。

3、认为商品房委托代理销售属于中介合同关系。

认为商品房委托代理销售公司在房地产销售过程中并无权全权代表开发商，其自由权范围受到开发商制约，合同不允许销售代理公司在与买受人介绍房屋时私自收取费用、签订合同，销售代理公司是作为居间人而存在，双方签订的合同应属于中介合同。

三、商品房委托代理销售合同适用民法典关于委托合同的规定

商品房委托代理销售合同纠纷，是指房地产开发商把开发的商品房委托于中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同产生的纠纷。结合最高人民法院《民事案件案由规定》及最高院司法观点来看，最高院《民事案件案由规定》将商品房代理销售合同纠纷列入房屋买卖合同纠纷下，是由于该合同纠纷与房屋买卖合同具有较强的关联性，但其法律关系应当依据实体法认定为特殊的委托合同关系。 

最高院关于《民事案件案由规定》理解与适用一书中明确：《规定》此次修改，将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来，作为一个独立的第三级案由，并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。

由此可以看出，商品房委托代理销售合同作为房屋买卖合同的下一级案由并不是缘于其系属于同一法律规范类别，而是基于其与房屋买卖合同存在关联性而归类于房屋买卖合同纠纷项下。

同时，关于案由的确定标准，最高院《关于印发修改后的＜民事案件案由规定＞的通知》明确，民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定。

鉴于具体案件中当事人的诉讼请求、争议的焦点可能有多个，争议的标的也可能是多个，为保证案由的高度概括和简洁明了，修改后的《案由规定》仍沿用2011年《案由规定》关于案由的确定标准，即对民事案件案由的表述方式原则上确定为“法律关系性质”加“纠纷”，一般不包含争议焦点、标的物、侵权方式等要素。

但是，实践中当事人诉争的民事法律关系的性质具有复杂多变性，单纯按照法律关系标准去划分案由体系的做法难以更好地满足民事审判实践的需要，难以更好地满足司法统计的需要。

为此，修改后的《案由规定》在坚持以法律关系性质作为确定案由的主要标准的同时，对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉等其他标准进行确定，对少部分案由的表述也包含了争议焦点、标的物、侵权方式等要素。在案由的具体适用上，人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，正确确定案由。 

具体到商品房委托代理销售合同而言，《民法典》法律规范体系中并无商品房委托代理销售合同的具体规定，该合同应属于非典型合同，根据《民法典》第四百六十七条的规定，本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。

而在商品房委托代理销售合同中，受托人的服务内容除了包含介绍订立合同的机会及订立合同的媒介外，还可以基于委托关系，在代理权范围内以约定底价为基础自行与买家磋商成交价格、以自己的名义签订购房意向协议，介入委托人与买受人之间的合同关系，从本质上而言，受托人享有以一定价格出售房屋的权利。

基于该类合同的特殊性，并与现有的典型合同相对比分析，虽然《民事案件案由规定》将该类合同纳入房屋买卖合同案由项下，但并不影响其性质类似与委托合同的认定，因此，在法律适用方面应适用《民法典》中关于委托合同的规定来进行调整和规范。

同时，在关于合同的解除及佣金的支付等具体事项如与法律关于委托合同的规定不符时，在不违反法律法规的强制性规定的前提下，应充分尊重当事人的意思自治，按照合同约定对双方的权利义务内容进行规范。

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