近日媒体报道，河南云台山景区今年上市计划再次搁浅。

作为河南这个旅游大省的“领军”品牌，云台山早在2009年底就提出了上市计划。然而8年时间过去了，其争当“河南旅游第一股”的梦想数次搁浅，至今仍未实现。

更值得玩味的是，云台山上市搁浅的理由，在景区中颇具代表性。

现在休闲庄园发展如火如荼，不少庄园已经在新三板挂牌。可以预见，未来还将有大量庄园走向主板市场。

他山之石可以攻玉，从云台山8年坎坷IPO追梦路上，我们可以得到诸多教训借鉴。未来庄园想上市，这几个问题必须提早做准备。

1、“门票占比”越大，资本越不看好

现在很多“重度建设”的大型庄园项目，门票都是其重要的收入来源。但是未来庄园的门票收入越大，上市时有可能越吃亏。

按照2006年底出台的《风景名胜区条例》规定，属于建设部主管的风景名胜区，其门票收入不能计入上市主体的收入。

按照这个规定，除了峨眉山和黄山由于上市时间非常早，无需按该规定执行外，其他几乎所有山水景区，都要将门票收入从上市主体中剥离出去。这对很多以门票为主收入的传统景区，无异是当头一棒。

以云台山为例，2017年云台山景区全年接待游客556万人次，实现旅游总收入5.05亿元，其中门票收入3亿元～4亿元，约占整体收入的74%。

不仅如此，在“社会公益属性”被不断提升高度的当下，“降门票”已是大势所趋。今年6月底，国家发改委又出台文件，“要在今年’十一’黄金周之前，实实在在降低一批重点国有景区门票价格。"

这无疑会给景区的“门票经济”带来更多压力和不确定因素。

虽然主题公园景区暂时不受规定约束，虽然休闲庄园不属于这类风景名胜区，但从趋势来看，“低门票收入、高运营附加值”已是影响上市企业估值评级的重要因素。过高的门票收入占比，将直接影响到IPO进程。

2、解决门票依赖，不是降低票价

提起门票问题，很多人会有一个误区，认为解决门票依赖，就是要降低票价，或者降低门票收入占比。

这其实是一个误区。

比如迪士尼等国际大型主题乐园，门票收入仍占到全部收入的60%左右。“半乡村旅游”业态的乌镇和古北水镇，门票收入也占到相当的比例，但他们仍不失为好项目。

我们也认为，对于很多定位偏高端、体量巨大、投资巨大、内容丰富的项目，收取一定门票也符合市场规律。比如，门票150元的古北水镇，联票200元的乌镇，几乎很少有人投诉其门票昂贵。

事实上，“门票依赖”被批判的背后，是项目的业态是否从观光向休闲度假实现多元转型和升级，项目内容是否足够丰富。其中，多元业态经济的核心是时间规划，具体表现之一就是客户停留时间和客单价。

比如一日游的观光项目，景区的营收基本上只有"门票+游乐设施+少量餐饮"。以部分5A级景区为例，华山160元、黄鹤楼70元、少林寺100元、龙门石窟100元、云台山150元……，一位游客1天的"观光游"消费大约就是200元左右。

但像乌镇、古北水镇等景区，一晚上的住宿费用至少就要500元以上，再加上餐饮娱乐等项目，可能最终的消费能达到1日观光的5倍～6倍。

以最直观的客单价为例：乌镇早期开发的东栅定位于观光旅游，客单价平均在50-60元。后期开发的以高端休闲与商务定位的西栅，住宿游客的客单价平均达到1000元/人次。由此可见时间规划与业态丰富对项目财务的贡献度。

所以，受市场的驱动，现在延长休闲产业链、打造多元业态经济成为众多景区转型升级的主旋律。

占据资源、品牌、资金、人才等优势的传统景区尚且如此，乡村旅游和休闲庄园还能“偷懒”做观光、做一日游、做餐饮采摘等初级业态吗？

可以预见，未来不管市场端、政府端，还是资本端对休闲庄园的评判和要求，多元业态的丰富程度，都将不断升级加码。

当然，相比传统景区在高端民宿、夜游经济、大型演艺、小吃街等业态的产业延伸方向，休闲庄园发展多元休闲度假经济的赛道又是什么？这是需要庄主们考虑的问题，我们也将专门撰文分析。

3、比账目清晰更重要的，是产权清晰

在景区建设和发展上，云台山被誉为中国旅游业的一匹“黑马”，短短10年时间就成长为河南旅游业巨头。

但在上市这个点上，云台山失去了“黑马”本色。跑了八年多仍未达到终点。这中间有何难言之隐？答案之一是产权纠葛。

由于门票收入不能计入上市主体，云台山提出了“整体上市”计划。其主体公司目前的业务包括景区内的观光巴士、索道、游船、电瓶车等，这些产权大多没有问题。

问题出在景区内的部分酒店、餐饮等项目。云台山相关负责人表示，在云台山建设初期，一些项目建设时，并没有考虑到未来上市时要涉及的资产产权等问题，现在都成了亟待解决的“历史遗留问题”。

产权问题，这也给休闲庄园敲响了警钟。

事实上，现在很多庄园，尤其是大型的休闲庄园，在财务上多数都能做明晰规范。

但很多公司在组织架构和产权问题上，前期设计时缺乏上市因素的考量，后期运营时经常为了一时方便，要么随意快刀斩乱麻，要么向短期利益妥协。

当初的一时痛快，都会为后来留下一系列头疼的难题。更何况，还有诸多庄园，连最基础的财务规范都尚未做到位。

也许你想着，上市还太远，现在不用考虑。

但是，不仅是上市，将来庄主想被并购，或者想引入资本，都需要良好的运营和盈利能力，以及清晰的财务、明晰的产权。

唯有未雨绸缪，才能一展宏图。