最近很多人在问我，上海楼市，最近有戏吗？

明眼人都知道，上海现在的房地产市场，大风大浪是没有的，想复制2015-2016年的行情，也几乎没有什么可能。

但因此上海楼市就没什么可看的吗？

大错特错。

风起于青萍之末，上海楼市目前的暗流涌动，每一条都让我兴奋。

01

首先是新房市场，当前给我的感觉就是，虽然整体还在执行“房住不炒”，但其实新房的限价正在慢慢突破，而且热度还不低。

举几个非常明显的例子：

第一个，松江九亭，2018年有个红盘，叫象屿虹桥悦府，距离地铁口800米，高层均价4.3万。

2019年底，北九亭的绿庭尚城，老盘新开，均价4.5万。

到了2020年4月，北九亭两盘齐开，一个是十年未开盘的贝尚湾，一举突破之前价格的天花板，顶到了4.8万一平。

更夸张的是位置更一般的新虹桥首府，这个早就是二手房的楼盘不知道哪里突然冒出了几幢新房，报价4.9万，其中装修标准高达7500元/平，装修部分还只能全款。

两年时间，板块新房价格从4.3万提高到4.8-4.9万，平均一年六七个百分点，说多也不算很多，但足够让人肉疼。

第二个，浦东碧云，全板块已经十几年没出过新盘了，置换需求很强烈。

这个月，碧云最后一个楼盘——碧云尊邸终于领出了预售证，均价11.2万。

这价格是什么概念呢？

它创造了全上海内中环新房价格第一高。

在碧云尊邸出现前，上海内中环的价格体系大概是10-8-5，也就是新房价格内环10万，中环8万，外环5万。

最近两年，新房价格都在慢慢往上拱，到了今年，浦东大华的凯利海华府8.6万，前滩东方惠礼预计9万，徐汇漕河泾的保利天悦预计9.9万，普陀长风8.6万，真如的高尚领域、中海臻如府是9-9.5万，内中环的总体价格大约是8.5-10万元之间。

而碧云尊邸一出来，直接捅破了内中环的价格体系，甚至比内环内的中海汇德里、铭德传奇都要贵出一头。

而且，由于碧云太久未有新盘出现，区域置换需求强烈，碧云尊邸的意向买家非常多，上海的购买力永远让人看不懂。

除了这两个比较典型的项目，目前上海新房市场上还有这么一些默默提价的楼盘。

徐汇漕河泾板块，保利天悦，预计均价9.9万，而一个地铁站之外的融创玫瑰公馆，2018年开盘的时候才卖6.9万一平。

而天悦斜对面的万科乔高项目，据说更贵。

普陀金沙江路，中海汇德里，均价10.2万，突破了区域新高，热度怎么样？看看下图就知道了。

02

而二手房市场，和新房不同，要我说，就是热度开始起来了，却分化的厉害。

这个判断不是我随口一说或者是“键盘看房”得出的，而是和我们团队二手房业务负责人孟老师深入交流后，结合我们的亲身经历，所得出的结论。

目前如果有人说上海的房地产市场好，既对也不对。

不是全上海每个地方的楼市都好，既有热度高的，比如热门的学区房，孟老师举了几个典型例子：

根据最最一线的反馈，这些板块均出现了不同程度的房东跳价现象。

比如对口洋泾菊园学校的东园一二三四村和东昌小区，短短半个月的时间，之前300万的房子，现在要350万才买得到。

这种剧烈的价格变化，直接导致了房东心态的转变。

还是以东园一二三四村为例，上个月在售的房源一共有40套左右，半个月过去，其中20套都“不对了”，要么成交，要么停售，要么涨价。

有些房东前一天还说要卖，后一天就不卖了；有些房东上午还说要卖，下午就不卖了。

再比如，我们的线下团队，某热门学区板块一个星期就成交了七套房子，而且在谈判的过程中，价格是谈不下来的，有个客户甚至在涨价5-10万元之后还是决定下单。

这是某个粉丝提供给我们的他一直关注着的某内环内双学区房，一个月内多次跳价。

对口上实东校的碧云板块，从400万的挂户口一房，到1200万的自住三房，目前全部属于供不应求的状态。金桥酒店公寓，前一周还挂牌10套，现在只剩1套，3梯15户的房子，目前还有5个客户在抢。

除了学区房，供求关系紧张、产业给力的板块也是热度极高，比如浦东的张江、三林板块，浦西的大虹桥板块。

究其原因，一方面是疫情过后信贷力度的加持，市场上的钱越来越便宜，另一方面，疫情压制了几个月的刚性购房需求，在近段时间集中爆发。

当然，最重要的，就是学区。

民办全面摇号导致家长不敢赌博，就想老老实实买个学区房保底，更有甚者，直接买个九年制的学校，安心。

在这种情况下，学区房的房东心态都比较好，大家去买，一般很难压价，只能平着挂牌价去买，甚至得加价买。

甚至，有些房东会因为涨价过快而导致对下家违约。

我就有个朋友，想买一套挂价310万的房子，之前有客户付了两万块意向金，本来是感觉没戏了，但看着行情不错，房子也很满意，他就加价到330万，房东直接跟之前付了意向金的买家违约，付完违约金后与我朋友成交，可见现在的市场热度。

以上种种情况说明，现在市场分化的很厉害，学区房、热点板块先起来，代表教育赋能和产业赋能开始崛起，这种典型的自住购房驱动，所产生的涨幅是很健康的，因此，现在的市场，刚需可以大胆买。

而整个上海得分开来看，有热也有冷。

其实上海很多板块目前都还属于非常平静的状态，甚至有些地方冷的刺骨。

这些板块，位置可能不错，但只有单轨交或无轨交，周围没有大量可开发的空地，也就是没有故事可讲，高薪产业进驻的也不多，非常典型的例子就是普陀的长风、真北、丰庄等板块，就一条13号线，板块也基本填充完毕，缺少爆点，大家对它的关注度自然就很低。

03

然而，最让我感到兴奋的，是上海楼市的管制正在逐步解除。

以往，上海的住宅用地拍卖，一般都会要求拿出5%的面积做保障房，另外还有15%的面积用来自持，做租赁房。也就是说只有80%的面积是可以拿来卖的，这对房企的资金流动性提出了比较高的要求。

毕竟卖房一时间就能回款，而租赁是长久的事。

上个月，虹口北外滩的宅地，取消了15%的自持要求，而刚刚挂出的两块松江的宅地，同样取消了这15%的自持。

之后，取消自持的土地相信会越来越多，那么愿意拿地的房企，也会越来越多。

然而，松江的这两块宅地，最让我们意外的是，竞拍规则变了。

以往的上海土拍，是先给房企打分，再选前三名竞拍。

一般来说，规模大、资质好的房企分数高，于是上海这两年基本都是“招保万金”、华润、中海、大华这样的大型企业、国企在拿地，中小开发商基本没机会，竞争也小得多，基本都是零溢价成交。

而现在，如果不到6家房企报名，将无需通过打分来筛选，直接竞价拍卖，价高者得。

这样一来，土拍溢价率就给了我们更多想象的空间。

最后，是应对疫情，刚刚出炉的上海土地新政。4月10日，上海市发改委提出以下举措：

一、保持土地市场交易平稳有序

二、加快经营性用地出让节奏

三、加快推进城市更新

四、减轻房企入市成本压力

五、降低制造业项目用地成本

六、提高存量土地投资强度

第四条，有可能在限价上做改变，而第二条则是最为重磅的：上海要加快土地供应了。

犹记得2014-2015年，上海的楼市就是随着土拍市场的供需两旺起来的，新区域第一拍哪次不是让大家尖叫？仁恒徐泾400%多溢价，方兴大宁100%多溢价，金地祝桥快300%溢价。

行业需要打一针强心剂，而这一次，很有可能是来真的了。

临港是第一个响应的：今年全年，临港计划出让152幅土地，其中住宅43幅，用地面积196公顷，商业地块58幅，用地面积117公顷。

去年全年，全上海一共才成交了60块宅地，今年仅仅是临港一个地方就要出让43块？

太刺激了。

中国讲究中庸之道，凡事都是一步步来，改变也要一点一点做。

今天取消了自持，降低了拍地门槛，加大了土地供应，日后对于新房价格的指导标准，普通住宅的认定标准，认房认贷的首付标准，会不会有些许松动呢？

不禁让人充满想象，不说想的很大，但放松到让大家顺畅置换改善，房价跑赢通胀，这个还是敢想的。

04

上海楼市的细节，先说到这里，但我们一直强调，货币，才是楼市最大的影响因素。

不少人会去看M2增速和GDP增速的剪刀差，即货币投放大于生产增速的那一部分，就是楼市的原动力。

这两年大家应该是比较悲观的，因为M2增速降得比GDP快。

2010年左右，M2是+20%，GDP是+8%，有12%的差距。

2015-2016年，M2是+14%，GDP是+7%，有7%的差距。

2018-2019年，M2只有+9%，GDP是+6%，差距只剩3%

而2020年3月，M2同比增长10.1%，重回两位数，创下近两年新高。

而一季度的GDP增速大家认为是多少呢？

剪刀差的突然扩大，意味着什么，无需多言。

以上是正文，来自平层86。