建设用地使用权的期限问题

目前，国内的房地长市场热度仍然不减，大老百姓将绝大部分家庭财产的都投入了房产当中，房产的价值波动成了当今中国老百姓最为关注的话题之一。一些细心的人，在茶前饭后，喜滋滋地翻看自家房产证时可能会发现，房产证上明确登记着“建设用地使用期限为70年”，那么一些人可能会有疑问，70年以后自己劳苦半生所攒下的积蓄，购买的房产难道就不再归自己所有了？关于这个话题，去年在社会上曾展开了一场空前激烈的讨论，以至于连住建部都要公开表明态度，以安人心。现在，随着《民法典》的颁布实施，国家对于建设用地使用权，使用期限问题进行了一定程度的明晰。

【建设用地使用权】由于我们国家是社会主义公有制国家，国家的土地所有权有且只有两种形式，即国家所有和集体经济组织所有。我们今天讨论的建设用地使用权，主要是指国家所有的土地的使用权。国家为了加快城市化建设，推进城市开发，刺激经济增长，吸引社会资本进入土地市场，在土地所有权归国家所有的制度基础之上，设置了土体使用权的出让机制，国家将用于建设使用的土地的使用权，以有偿形式对外进行公开出让，这就是我们在房产证上看到了建设用地使用权的由来。开发商在从政府手中“购买”了建设用地的使用权，在政府有关部门的规划下进行房地产开发。

【建设用地使用权的期限】

为了保证“土地所有权属于国家”这一根本制度不会发生改变，建设用地使用权这种用益物权的出让，必须设置一定的期限，否则如果允许将建设用地使用权无限期的进行出让，那么将实际上动摇“土地所有权归国家”的土地公有制性质。因此建设用地使用权在出让时，便明确了出让的具体使用期限。这一点《民法典》没有明确给出规定，可以参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》地12条的规定：土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。我们在前文所说的房产证登记的“70年产权”其实就是居住用地的最高使用年限。还有一种我们在日常生活中也比较常说起的“40年产权”其实就是商业用地的最高使用年限。

【建设用地使用权期限的续期】

既然是明确的期限，不管其最高使用年限有多长终究有到期的一天。以前，我国绝大部分的建设用地使用权距使用期限届满时间还较长，老百姓尚未认真考虑过这个问题。但是，近些年，一些建设用地的使用期限逐渐趋近届满，老百姓开始越来越多的关注这个问题，毕竟房产目前仍然是中国老百姓最大的资产。关于建设用地使用权期限的续期问题，之前的《物权法》没有明确的规定，也没有其他的法律法规予以过说明，仅是在《物权法》的法理层面上，学术界对此形成了主流的观点，即：使用期限届满自动续期。但关于这个非正式的“法源”国家立法层面没有进行过任何形式的表态。2020年关于建设用地使用权使用期限的续期问题，在社会上引起了一场空前广泛的大讨论，因此在本次《民法典》中物权法编专门就建设用地使用权期限届满后的续期问题给出了明确的态度：《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该条款将建设用地使用权分为了两种不同的情况予以分别进行了规定，即住宅建设用地，基本上采纳了物权法学术界的主流观点，期限届满后自动续期，无需再另行办理任何形式的变更登记，老百姓也不需要重新办理房产证。而非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，这次《民法典》没有给出明确的规定，而是交由其他法律行政法规进行规定。但对比《民法典》对这两种性质土地使用权期限届满续期的表述，几乎可能肯定的是非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，需要办理相关的手续，但至于需要办理什么的登记手续，尚需等待更为细化的法律、行政法规来进行释明。

此外还有另外一个问题大家也比较关心，就是建设用地使用权期限届满后办理续期是否需要交纳费用。《民法典》对该问题采取了回避的态度，也是为日后国家出台相应的政策，留有余地。在住宅建设使用权的续期缴费问题上《民法典》似乎是确定了应当缴费的基本原则，但是紧随其后又增加了“减免”二字。也就是说，住宅住宅建设用地使用权续期费用是否应当缴纳，目前国家尚无统一的政策更意见，但是为了给全国老百姓一颗定心丸便增加了“减免”二字，笔者推测立法者可能的意思是：对于住宅建设用使用权续期费用，日后可能收取，也可能不收取，但是请大家放心，即便收取也会进行减免，应该是一个大家都能接受的费用。而对于非住宅建设用地使用续期费用《民法典》没有做出任何表述，两相对比，我们认为接下来出台的政策，对于非住宅建设用地续期费用大概率是要收取，所以持有商铺或者公寓产品的人思想上应该要有准备。

【建设用地使用权期限届满后，地上房屋及不动产的归属】关于这个问题，《民法典》在住宅建设用地使用权部分没有做出任何表述，可以理解为，对于住宅建设用地使用权期限届满后地上房屋及不动产仍然应归产权人所有。但是对于非住宅建设用地使用权却进行了规定具体表述为：该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。基本上确立了“有约定从约定，无约定从规定”的原则。据笔者了解，目前绝大多数建设用地使用权出让合同，对于使用权期限届满后的房屋及不动产归属问题均没有进行了约定。因此，所有对于该问题，尚需要国家出台其他相应的法律、法规。

关于建设用地使用权的期限为问题，令我们惊喜的是这次《民法典》有了一个明确的态度，尤其是对住宅建设用地使用权，基本上有了一个大致的政策态度，在一定程度上可以缓解老百姓心中的顾虑。但是对于一些较为细节性的问题，这次的《民法典》并未能够给出一个明确的答案，需要等待更为具体的政策出台。即：欲知后事如何，且听下回分解！