我们为了小区业主真正当家做主，为小区建设建言献策，让小区变得更加美好设定此规则[1]。
1.小区决策机构
1.1.小区决策权利归属
小区决策权力归属业主大会、业主代表会、业主委员会。
适用于业主代表会、业主委员会内部的管理规则的制定由各部门内部制定。
物业内部的管理规则应根据相关法律法规以及业委会、业主代表会、业主大会制定的规则制定和调整。
南区、北区独立事务可由各自区域业主、业主代表、业主委员决策[2]。
1.2.业主大会
业主大会每5年召开一次，其他时间业主代表会认为必要时可组织召开。
下列事项由业主大会决定[3]：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会成员和业主代表或者更换业主委员会成员和业主代表；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定九项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
1.3.业主代表会
业主代表会[4]每年召开一次。
业主代表由各单元业主各自选举产生，除业主大会必要决定事项外，其他事项可代表各自单元业主行使投票权，根据单元业主专有部分面积计算投票权重[5]。
业主代表为本单元业主，每单元1名，任期2年，如业主代表无法正常履职，业主代表会应及时组织相关单元业主补选。
业主代表应广泛收集所代表的业主的意见建议。
业主代表选举代表会长，代表会长负责负责主持会议，维持会议秩序，无表决权[6]，除非业委会委员投票时赞成票和反对票相等时。
1.4.业主委员会
业主委员会至少每年召开一次。
业主委员会委员，每3栋楼一名，必须是相关楼业主，且由相关楼业主选举产生，任期5年[7]。
业委会主任由业主大会投票选举产生，业委会主任负责主持会议，维持会议秩序，无表决权，除非业委会委员投票时赞成票和反对票相等时。
业主委员会委员有表决弹劾案的权利[8]。弹劾对象为业委会主任时，由副主任主持。可弹劾业主代表、业委会委员、物业高级管理人员。无论弹劾的是谁，必须经过出席的业委会委员三分之二及以上的人数同意。
弹劾案的表决结果为是否免职。如果被弹劾的人有违法违规行为应被起诉、审理、判决和惩罚。
业主委员会应向全体业主公开共同事务相关信息，至少每月一次。
1.5.业主代表大会、业主委员会议事
业主代表大会、业主委员会应自行审查各自的选举、选举结果和成员资格，会议成员超过半数，即可进行议事。如果参加人数不足，可以顺延，并有权按照各自规定的方式施加适当的措施鼓励缺席的人员进行出席。
业主代表大会、业主委员会可规定各自的议事规则，惩罚各自所属的扰乱秩序的成员，经三分之二的成员同意可以开除成员。
业主代表大会、业主委员会应保存各自的议事记录，并予以公布。如果有五分之一以上的成员表明的观点，需要记录到议事记录中。
任何决议应该标明参会人员，并由投同意票的所有人员签名[9]。
1.6.业主代表和业主委员会委员权利
业主代表和业委会委员可以得到适当报酬，报酬从公共收益中列支，数量应参考实际投入工作的时长，并由业主大会投票通过[10]。
业主代表和业委会委员及其直系亲属不得在本小区的物业公司任职，在本小区物业公司任职的人员及其直系亲属也不得担任业主代表和业委会委员。
1.7.规章制度制定程序
业主代表和业委会委员都可以提出议案，但是任何议案都需要经过业主代表会和业主委员会审议通过[11]，如涉及业主大会决定事项还需要业主大会投票通过。
1.8.业主代表会和业主委员会的权利
制定和表决小区公共收益收入和支出方案。
不违背法律和小区议事规则的情况下制定小区内各项管理细则。
1.9.业主代表大会和业主委员会不得行使的权利
不得在未经表决的情况下随意动用小区公共资金。
不得通过掠夺公共权利的规章制度。
在小区物业任职、业主代表、业主委员会委员等在小区担任有报酬或者有责任的职务的人未经业主代表会和业主委员会讨论许可，不得接受小区利益相关方的任何馈赠。
2.按照小区规章制度管理小区的权利
2.1.按照小区规章制度管理小区的权利属于物业。
2.2.物业负责人[12]应经常向业主代表大会、业主委员会报告小区各种情况并提出他认为必要的措施供审议。在特殊情况下，物业负责人需召集业主代表大会、业主委员会或者其一开会。
2.3.物业负责人应按照业主大会、业主代表会、业主委员会制定各项规章制度执行，有任免和管理物业职员的权利。
2.4.物业负责人及物业所有职员，因贪污、受贿或其他问题而受弹劾，弹劾生效，将被免职。
3.争议处理
对于小区内与业主委员会、业主代表大会、物业有关的争议的事件（弹劾案除外），优先由居委会根据法律、小区议事规则和其他规章制度协调处理，如协商不成，可向当地人民法院提起诉讼。
批注
1.这里只列一些重要性高修改频率低的内容，很多细则需要在业委会运行过程中逐步完善和调整，无法一次性弄得特别全面和完善。
2.独立分区处理，提高效率。
3.基本照搬民法典和市物业管理办法。
4.一些不大不小的事项，需要集体讨论决策，如果都由全体业主决定，决策成本太高，效率低下，如果只由一个人决定，又容易导致大的错误，业主代表代表业主的利益，既可以提高讨论决策效率，又兼顾民主。
5.业委会根据物业管理办法规定只允许十来个人担任，很容易被物业等利益相关方收买或者集体谋求私利。所以扩大决策群体，腐败难度加大，从而保证业主利益。每个单元都有业主代表，平衡和兼顾不同楼栋的利益。
6.不依赖个人能力，避免个人认知偏差导致严重错误，同时充分利用集体智慧，通过讨论分析利弊，做出更明智的选择。
7.主要依据是市物业管理办法规定的人数和小区规模做出的人数方案。
8.弹劾权是业委会和业主代表会的主要区别，如果有人有比较严重的过失，通过法院流程复杂，通过个人决定，又容易做出不当的评判。所以这种方式兼顾了效率，又能在发生问题时及时悬崖勒马。
9.并非盖章生效，盖章生效会导致权力集中在公章持有人手中。而签字生效让签字人都愿意为文件内容负责，同时避免权力过度集中在个人手中。同时业主也能充分知晓自己选出的业主代表是否能代表自己利益，以便下次竞选做出合理判断。
10.由于小区决策事务很少，所以一年投入时间可能没有几天，所以如果有报酬的话，应该很少，否则可能就有问题。
11.需要经过两会双双通过，避免多数人的暴政（有时候多数人的选择不一定是最好的），又避免极少数人当权，相互平衡制约。
12.这里没有一票否决权，因为目前物业负责人无法做到民选，不敢赋予这个权力，不知道是否会有不良影响。
