ps：简书不支持导入markdown，格式没怎么调整。可以看原文：【有道云笔记】一个社畜的购房笔记.md

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看房

看房这边就是联系目标小区附近的中介机构，多联系几个不同机构的，一块让他们带你看房，现在一般有户型的电子单，可以先让中介发你手机上预先挑几个，然后再实地去看。几个注意点是：

看房很累，一定咬咬牙坚持，不然买个不合适的房子，可能在未来的几年中都会很难受。

房子如果第一眼看上去不喜欢，就别看了，因为房源挺多的，第一眼不喜欢，就帮你筛选掉一些选择了。

如果有时间有经历，也可以联系一下目标小区的物业，他们那里有房源出售的讯息，如果有合适的说不定就可以不用中介自己找到合适的房源，自己谈价格，这样买卖双方都可以省下一笔中介费。就算没有，也可以从物业那里了解一下目标房屋的基本信息，可能和中介的说法不一致。

有合适的房源了，下班多去小区走走，看看小区环境怎么样，吵不吵，然后日常生活，采购是否方便，距离大门，距离车库远不远。

去房屋左右邻居和上下楼和人聊一下，这一项是社牛专属的，准备一些房子的问题，带一些礼物，找合适的时间直接去敲门和人聊一下。

谈价格

有比较满意的房子，中介就开始约买卖双方谈价格。我是第一次买房，所以买房前做了不少的准备工作，下面是几个自己总结的心得：

最好找2-3个比较中意的房子同时谈价格，这样中介不会拿“以后很难找到这么优质的房源了”来劝你给高价，也可以在和房主谈判中多一些筹码。

第一次出价要比自己预期成交价低2-3万元，因为买卖房子肯定有回合制讨价还价的，低的这部分钱，就是讨价还价的区间。关于如何确定自己预期成交价：我个人是参考了链家的往期交易数据，找成交价和挂牌价的差距比例，重庆北碚这边大概是7%-8%。然后找到市面上主流中介app（链家，贝壳，安居客，人人居）上目标小区同户型的挂价，取最低值，这差不多就是真实的挂牌价。比如中介app那挂价最低的是95万，我的第一次出价就是：95*(1-7\%)-2=86.35

第一次出价之后让中介先去谈价格，千万别听信中介说什么“这个价格房主肯定不卖”，让他先去谈，一般来说能谈到一个比你出价高，但比挂牌价低的价格，然后你和房主见面再继续谈。不要不好意思，你付了中介费就是让中介谈价格的。

不要试图一次就把价格谈定，该坚持的价格就大胆坚持，一次谈不拢，下次中介还会约你们谈价格的，尤其在买卖双方的意向价格相差只有几万块的时候，对于中介来说，这种交易大概率是能成的，他们肯定不会放过这个机会的。不要信他们说“不行就不看这套房子了，看其他房子”。

谈价格前一定要仔细检查看一下房子，具体看哪些小红书，抖音这些平台上都有介绍。因为我买的是3年左右的新房子所以，我主要看了地板又没空砖，墙壁又没发霉、渗水痕迹，柜子变形，厨房有没有堵塞出水。所有的问题都是你谈价格的筹码，当然我个人不建议过多的贬低别人的房子，尤其是房主辛辛苦苦装修的，太不礼貌。从自己的角度出发提问题比较合适，比如墙漆颜色我不太喜欢，后面可能要改颜色之类的。

房价的下降趋势也是你谈判的筹码，我买的房子就是，近两个月的时间每月都会1-2万的降价，这个也是砍价的筹码，但是如果不是特别喜欢或者特征刚需，可以等等或者让房主让价。

砍价适可而止，尤其对那种唯一住房的，他的今天可能就是你的明天，都是社畜何必过于相互为难呢。

在中介机构签合同

价格谈好之后，中介就要约双方在中介机构签意向合同了，交定金，安家费。有几个注意的点：

房子价格谈好后再谈中介费，中介费是可以谈的，我是谈到了总价的0.8%左右，90几万的房子总价，中介费谈到了7k。这个是总包价格。有的中介会把各种服务费拆分，说只要很少的中介费，然后后面还有权证代办服务费，贷款按揭服务费等等，最终加起来就多了。我是全部使用的公积金贷款，好多中介机构要收3000左右的服务费，这个可以不给哈。我咨询过公积金中心，办理公积金贷款不收手续费，但是所有手续都需要你本人在场，他们就提醒你准备一些材料和你一块去就收这么多钱。所以直接告诉他们公积金贷款自己去办，然后问他们把从签约到最后交房所有的中介服务费用打包给你报价，然后开始砍价。套路和砍房价一样，第一次报价总价的0.5%-0.6%左右，开始讨价还价，0.8%左右封顶。不行就换家中介，反正价格已经谈好了，其他中介那一样可以交易，这个时候主动权在你这。但是提醒一句：中介那边也是付出了服务劳动的，砍价适可而止，秉承中介有的赚，我们买个实惠。

中介费可以谈分两次付清，签合同付一半，交房时付另一半。很多中介要求签合同的时候就要全部付清，跟他们谈，交房后付清最有保障，后面找他办事更方便。如果不同意，那就砍中介费价格，然后优惠后一次付清也可以。

签约合同中首付款的付款方式，尽可能走第三方监管，对于买卖双方都有保障。

合同中约定房子中的家具归属问题，拍好照片留底。

合同中约定的交房日期，一定仔细看。

合同中约定的尾款押金的数额，我留了1.5万的尾款，等交房时一次付清。因为从合同签约到交房差不多有1-2个月时间，留这部分钱是为了防止中间出现变故，保护自己的权益。

贷款面签

我全部使用的都是公积金贷款，这里只说公积金贷款的情况

中介会帮你约公积金贷款面签，需要买方（如果夫妻双方共同贷款的需要双方都在现场）、卖方、双方全部在场。需要的证件和材料有：

买方身份证、户口本原件、一张一类账户的银行卡、收入证明（这个单位可以开）、征信证明原件（当地公积金中心可以查看哪些银行可以打印，带上身份证可以去自行打印，很快）、婚姻证明（未婚不需要）、合同定金的支付记录

卖方身份证（房产拥有人全部到场）、房产证原件、收款的银行卡

一般来说，没买过房或者非做生意的个人，不会有一类银行卡，可以当天去办理贷款审批的时候，新办一张，办理一类卡必须要有用途证明，需要买卖双方同时到场，并且带上买卖合同才能办理，自己独自去，银行可能会拒绝办理。

银行面签，买卖双方全部到场，工作人员会检查你们的合同、材料，会让你们签很多文件，按照指挥做就行了。

银行面签后，据说是一周左右可以等到审批结果，支付宝或者微信当地公积金小程序，可以查看贷款审批进度

上面全部手续，大概需要2-4小时。如果有一类银行卡，可能时间会缩短1小时。

过户&重新抵押房产

一般来说，面签之后就是过户，但是有时候卖方可能还有剩余贷款没有结清，就需要他们先申请提前还款，然后还款后把房屋解抵押，之后才能办理过户。这个过程可能要一段时间。我这次交易，卖方从申请还款，到解押房产用了15天左右的时间，大家可以参考一下。

买卖双方前往当地的不动产登记中心，申请房产过户。

买方需要支付的契税，二手房是房价的1.5%；支付个税，二手房房价的1%；其中个税是向卖方收取的，但是交易中一般是买方支付，毕竟羊毛出在羊身上；支付房产证工本费：重庆这边是80，然后你就可以拿到你的房产证了，这时候，这套房子的主人在法律上已经是你了。

以上过户就已经完成了，这时候你就需要支付卖家首付款了，我是协商的是过户后支付首付款，所以我直接在银行柜台进行的转账，需要打印转账凭证，银行工作人员会帮忙。如果你是进行了首付款监管，那就可以解冻资金，支付给卖家了。

完成上面步骤后，去办理公积金贷款的银行，把房产证复印一份，交给银行，重新办理房产的抵押。

以上步骤，不排队的话，大约需要1-2小时。

交房

重新办理过户后，银行经过两周时间左右，会放款支付给卖方。这个时候你们就可以联系办理交房了

检查房间物品是否和约定的一致，房子交接时的状况是否良好。

一定要提前和卖方约定，索要房子户型图和装修图纸，最好还能有水电管路图（很多自己装的没有这个，索要装修时候的照片也可以）便于后期出问题维修。

向卖方了解其户口是否已经迁出这个房子，如果没有需要约定户口迁出时间，并且扣压部分迁移户口的押金，等迁出后，再行支付。

向卖方确认水、电、燃气费、物业费是否已经结清，如未结清，需要卖方结清费用、并且索要凭证。

水、电、燃气过户，这一部分可以自己线上提交申请。重庆可以以自行通过“渝快办”==》“不动产登记”==》“水电燃气联动过户”来自行办理

向卖方索要所有房门的钥匙，如果是密码锁，请注意重置密码锁，重新设置密码和管理员。

向卖方支付尾款，并要求对方出具收款凭证。

携带身份证、房产证到物业办理物业变更手续，并办理小区门禁登记

至此房子就已经属于你了。

还贷

从贷款放款的那一刻其，你就要开始自己的还款之旅了。我仅使用了公积金贷款，所以仅以公积金贷款为例，进行说明。

当时办理贷款的时候，会设定一个还款银行卡。在这张卡里充值还款金额，到了约定的每月还款日期，银行会自动扣款。

办理公积金月冲还款，办理后银行会自动从公积金账户中扣除每月还款金额，只要公积金账户还有余额，就会优先从公积金账户上扣除。但是第一个月的时候，一定要在还款卡里面充值至少一个月的还款金额，以免从公积金扣除时出错，造成贷款逾期。

另外，个别地方支付宝的公积金小程序和微信公积金小程序功能不完全一致，我在办理月冲还款的时候，发现微信小程序有这个功能，支付宝小程序却没有。