最近房企（下文如未特别备注，均指民企）暴雷事件很多，比如华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计1013.04亿元等等，这一系列事件均房企流动性发生困难。本文主要围绕房企流动性困难的原因、后果及解决路径三个方面写写自己的认知。

房企流动性发生困难的根本原因就在于“入不敷出”，即房企融资和经营性收入低于经营性支出，持续地“入不敷出会导致房企举步维艰。

1、房企融资

在2020年及以前，房企融资不仅银行等金融机构融资活跃，而且非金融机构融资也非常活跃；形式有债权融资，也有股权融资、股+债融资等等。可以说，从拿地开始一直到预售阶段，各路资金纷纷跑步进入房地产行业。

房企融资最大的优势就在于房企有土地优质资产抵押，这是其它行业难以比拟的，因此，房企融资更受金融机构青睐。

然而，2021年1月1日正式实施的房地产行业的“三条红线”使得房企融资戛然而止。

根据“三条红线”的规定，三条红线都触碰的，不得新增融资；触碰两条红线的，新增融资不得超过5%；触碰一条红线的，新增融资不得超过10%；未触碰任何红线的，新增融资也不得超过15%。

也就是说，即使你财务数据再好，一条红线都没有触碰，新增融资也不得超过15%！

而资金就是房地产的血液，血液一旦运行不畅，身体就会出现这样那样的毛病。

2、经营性收入

当房企融资受阻，转而把希望寄托在经营性收入上时，经营性收入也变得捉襟见肘！

房企最大的经营性收入就是商品房销售回款。因此，在2021年下半年，各大房企都把目光瞄准在销售回款上，纷纷采取各种措施促进销售回款回笼，比如加大优惠力度，变相降价销售，最典型的莫过于工抵房大量出现、零首付、低首付又死灰复燃等等。

然而，人算不如天算，2021年下半年在各大房企各显神通促回款时，却遇到了银行额度收紧。

银行额度为啥收紧？因为银行等金融机构也是没有办法啊，他们头上也戴着一个紧箍咒，那就是房地产行业的贷款集中度管理。

这个紧箍咒，只有银行一动心思，就会觉得痛得厉害！

根据，这个银行贷款集中度管理的规定，个人按揭贷款的额度被死死得控制在社融总规模的32.5%之内。

也就是说，一年之中，个人按揭贷款总额度是有限的，等总额度被发放完毕以后，甭管是一手房和二手房，按揭贷款都放不了。

按揭贷款放不了，房企卖出去的房子，只能够收到区区的30%的首付款，这还叫房企怎么活？更何况因为银行等金融机构的担心加小心，这30%的首付款还被牢牢地看着，在监管账户里面专款专用呢。

3、经营性支出

银行等金融机构的新增融资额度被死死得控制在15%之内，甚至没有新增融资，而购房者的按揭贷款又迟迟放不下来的情况下，房企是不是就可以躺平停工缓建呢？

我个人认为，100%的房企都渴望躺平，只不过因为他们不敢躺平而已！

为啥?我给你说说你就懂了。

房企躺平后，先不用说说给施工单位造成的停工、窝工和机械设备闲置费，只要一想起延期交房所带来的违约金，都会让他们谁也睡不着觉。

《商品房买卖合同》明确约定，延期交房一日的违约金少则总房价款的万分之一，多则总房价款的万分之五，折算成年化的话，万分之五就是年化18.25%，这个违约金就已经够让房企吃一壶了。

如果延期交房达到解除商品房买卖合同的条件，那么就要承担总房价款年化10%的违约金，现在房企利润基本上都没有年化10%的，这不是要让房企白干了吗？

因此，房企是不敢躺平停工缓建的，他们还得硬着头皮干下去。

但是，硬着头皮干下去，就得支付啊，比如管理费用、营销费用、财务费用和建安费用，任何一笔就是一个天文数字。

举个例子吧，我曾经待过的一个房企，每天的员工工资就是3850万元，记住是每天哦！

因此，在这种“入不敷出”的情况下，房企流动性发生困难就不难理解了。

房企一旦发生流动性困难后，前面我已经说过，在建项目他是不敢躺平的，那么，唯一能够让他躺平的地方就是土地投资全面收缩，在投资拿地上躺平。

因此，自2021年第一次土地集中出让后，我们就发现了很多房企在拿地上躺平了。

比如：广州第三轮土拍，成交13宗，流拍4宗，而在成交的13宗土地中，12宗被国企央企拿走，只有1宗被民企拿走；

又比如，上海第三轮土拍，绝大部分的土地也是被国企央企拿走。

很多房企在拿地上躺平，这是房企流动性发生困难的后果之一，其它的后果还有：

1、民营资本参与城镇化建设的份额将会逐渐减少；

2、民营资本参与城镇化建设的份额减少后，池塘里少了那一条惹事的鲶鱼，是好是坏还有待时间的检验；

3、与房企直接关联的上下游企业的业务也会受到影响，比如钢筋、水泥等建材行业和家具家装行业等等；

4、如果房企躺平且站不起来了，那么对于购房者等各方来说都是一个不可承受的损失。比如，项目成为烂尾楼后，购房者迟迟拿不到房子，更住不进去，而每个月都还要按时还房贷等等。

我们通过上文知道，房企流动性困难的原因就在于“入不敷出”，那么，解铃还须系铃人，解决路径也就在于增加房企的收入，和减少房企的支出这两个方面。

1、增加收入

增加收入就是要增加房企的融资“收入”和经营性收入。

自中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元。

这是金融机构融资松绑的一个征兆，但这还不够，远远达不到房企对资金的要求。

我个人认为，在资金这一块，为维护房地产行业的稳定，会逐渐打开，但是金融机构对融资主体的资信要求将会越来越高，一些资信不好的房企仍然难以活下去。

增加经营性收入，也就是增加销售回款，但这个在贷款集中度管理之下，且按揭资金进行监管的情况下，对房企的流动性影响非常有限。

因此，为了房企流动性，在今后一两年，房企大概率还是以“卖卖卖”为主，来增加他的收入，比如卖项目公司股权、卖物业公司以及其它多元化资产等等。

2、减少支出

在房企的流动性没有得到根本性改善之前，想让房企再次参与到土地市场中来，是不太现实的，因为，他一旦参与就会死的更快。很可能的情况是，今后一两年，房企在土拍市场仍然会躺平。

除了土地投资支出减少外，管理费用支出减少（比如裁员）、建安成本支出减少（比如转让项目公司股权等）将会长期存在。

总之，房企所做的一切，就是为了活下去。