买过房子的都知道，我们办理按揭贷款的时候，贷款方式有两个选项：等额本息和等额本金。等额本息指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
光看这些名词的解释还不是太容易容易理解的，先举个例子，一百万的贷款按照当下基准利率4.9（不考虑上浮或者下调）贷30年，等额本息和等额本金分别如下图左（等额本息）右（等额本金）所示：
最后算下来，等额本息贷款三十年支付的总利息为910616.19元，等额本金贷款三十年支付的总利息为737041.67元。这样看，等额本息确实比等额本金高出了将近20万的利息，是个不小的数目。这么看的话，谁愿意吃这个哑巴亏啊，都要选择等额本金了。
但事实上选择等额本息真的吃亏了吗？当然不是，银行既然给出这两个选择，就意味着这两个选择是等价的，是需要我们按照个人需求来选择的，那么这两种方式的本质区别到底是什么呢？
答案是本金持有时间。比如贷款100万分30年还，不管是等额本金还是等额本息，因为第一个月你所持有的本金是100万，所以第一个月需要支付的利息是1000000*0.049/12（本金*基准利率/12个月），约等于4083.33元。但是第一个月归还的本金不一样，等额本息需要归还1223.94元，剩余本金998776.06元，而等额本金需要归还的本金为2777.78元，剩余本金997222.22元。这样第二个月的时候由于等额本金情况下所欠本金比等额本息情况下所欠本金少了998776.06-997222.22=1553.84元，所以相应的利息也会少一些。
以此类推，正是因为等额本金情况下前期每个月多归还了一部分本金，因此到次月的时候利息就会少一些，30年积累下来，就能少支付910616.19-737041.67=173574.52元的利息。
因此，不管选择哪种方式，贷款利率是不变的。有的人说，不管怎么说，等额本金能少交十几万利息呢，当然这个更划算啦。这么说确实没错，但是针对家庭情况紧张的人来说，选择等额本息前期还款压力会小一些，而且如果后面有钱了，可以申请提前还贷，这样提前还的那部分本金也不会再计算利息，本质上是一样的。
而对于有钱的人是否要选择提前还贷或者提高首付比例，这时候需要先搞清楚一个问题。除了30%首付之外的空闲现金资产，在你手里是否有能力获得年化4.9%（即房贷利率）以上的回报。如果你拿这部分资金去理财或者做生意，能够赚取年化10个点以上的利润，那就没必要提前还房贷，因为你提前还了，也只是节省了4.9%的年化利息，但是这部分钱你自己拿去利用是可以创造更多价值的。但是假如你无法拿这部分资金去赚取房贷利率以上的年化收益，那提前还房贷无疑是一个比较好的选择。
最后还有句题外话，在大城市背负着房贷的中产群体，这些人大多都是从农村搬迁过来的，看似实现了一个阶级的跃迁，实则并不能完全融入所在的城市。赚同样的钱，需要拿出来一半甚至更多交给银行，导致在其他的日常消费上会谨小慎微，想去做的事情，想去闯的梦想，也都会因为房贷这座大山而消弭殆尽。
土地财政造就了一个发展奇迹，但它同样扼杀了很多年轻人去闯荡的勇气！看到现在越来越多的年轻人对买房、婚姻不再那么执着了，或许是他们活的更通透了吧......
