澳洲买房和国内买房完全不一样。国内选房核心在“地段”“楼盘”“户型”上。在澳洲如果是买house，则是“选区（地段）”、“看地”、“户型（房子）”。如果不是买package（地+房，期房），而看二手老房的话，可以说几乎没有一样的地和户型，需要做的功课就很多了。你看上的，别人也会看上，多则十几人，少则几人，同时竞价。明拍、暗拍、出价都是门道。我把这段时间自己从小白开始，针对买房搜集的一些资料，大概从选区、看地、看房、出价等方面结合自己购房经验做一些总结，分享给买房迷茫期的小伙伴们，希望会有一点点帮助。
如何选区？
买房之前首先要清楚购房目的：自住还是投资？是短期回报还是长期回报。是要现金流还是地产增值？关于投资部分，稍后再说，这里主要以自住为主。
买房首先明确自己的购房需求。是否考虑学区？还是更看重交通？还是需要商业配套？......然后结合自己的预算进行排序。如果能做到都满足那当然最好，但就我的经验，很难做到全部满足。毕竟假设有100w可以满足所有配套的时候，就会想着牺牲其中一项，升级一个更好的区。
在国内初次相识，别人都喜欢问：你是哪个学校毕业的？但在澳洲，人们喜欢问：你住哪个区？基本会按你住的区来评估你的经济收入水平，你的life style。大概这就是所谓的物以类聚人以群分吧。东西南北每个区都有一个均价。以悉尼为例，以歌剧院为中心，越靠近City越贵，越往内越便宜，价差几百万。可以结合domain和realestatet（已售房）来看看各区域均价。基本上华人购房偏向华人区（买菜购物都方便的几大华人区：Chatswood、Burwood、Eastwood、Hurstville、Hornsby），但华人中心区房价相对较高，可以以此为中心根据自己的预算寻找周边区域。
在选择区域上我主要从几个点看：
一、犯罪率
请务必搜一下犯罪率地图，尽量避开犯罪高发区。
新州犯罪率：NSW Bureau of Crime Statistics and Research
维州犯罪率：Crime Statistics Agency
昆州犯罪率：Crime Statistics Agency）
首都领地， AFP
（大家自行搜索就进入网页就可以看到了。地图上颜色越红，犯罪率越高。）
二、从增值角度方面，我主要通过六个方面来评估：
（一）、首先是看这个区域是否有稀缺资源，这直接决定未来的升值空间。比如学校，火车站、商场、公园等。
1、火车站
我有几个朋友就执迷于火车站。有火车站肯定好，但也因为有火车站尤其是大站，人就会比较杂乱一些，犯罪率相对也会比较高。除了火车站也可以多考察一下bus。比如悉尼地区就有不错的M2附近的区域，快巴走高速进city其实也很方便。价格反而便宜很多。当然火车站附近的开发潜力会更大，说不准什么时候R2变R3就赚到了。
有人说选择房子最好离工作单位不要超过30分钟。就悉尼而言，工作地点大多在city。开车很堵，停车费也很贵，所以大多都是以火车或bus为主要出行工具。如果30分钟以内，那里的house怎么也得两三百万以上了。对于大多数人来说不现实。因为即使交上了20%的首付，每个月的月供压力也是不小的。当然，也可以考虑不买house买townhouse或者公寓。资金雄厚的可以忽略[害羞R]
2、学区
我个人更侵向于选好学区。当然如果准备以后送小孩去私校的则另当别论。好学区华人、印度人、韩国人居多。即使在19年房市最低迷的那段时间，学区房依旧拍卖火热，可见这个硬指标的实力。学区房无论是为自己孩子，提前有个准备或是出售或是出租都是很不错的。
不过这里也要注意了，因为学区每年都在变，所以就要看好学区范围，做好预测。尽量买靠近学校的，太远容易被划出去。据我所知，同一个区的学区和非学区相差10w+，也不乏学区被划出去以后有所损失的。
（因为研究学区，我甚至顺道了解了一下澳洲的中小学升学问题。📒关于学区房，回头另外发文）
3、商场
每个区几乎都有一个Shopping Centre。在商场附近比较方便，也会热闹一些。在澳洲大家都开车，尤其购物以后负重，所以其实商场远近倒不是主要因素了。不过如果家里有老人，选择走路可以到超市的区域会比较方便，毕竟很多老年人比起开车更喜欢走路。买个菜溜达一下也当锻炼了。很多本地老人喜欢在Shopping Centre里和老朋友一起喝喝下午茶聊聊天。稍微大一点的Shopping Centre里面都有小孩子的活动区域，也方便家长带孩子去“放电”。Shopping Centre也是一个社交的区域。
4、公园
公园附近环境好。老人方便锻炼，家长方便带孩子去玩耍。我朋友就很在意公园，几乎每天都带孩子去公园溜达，也是妈妈圈的社交好去处。之前我看过的一个拍卖，因为房子正对reserve，三四家竞价到最后，溢价20w。不过公园附近被盗风险会高一些。
以上这些都是房子的附加值，直接决定你房子的升值空间。资金有限的情况下，需要做个排序，退而求其次。实力买家可以随意。
🔖Tips：看房之前打开google地图，周边环境一目了然。交通出行、有什么学校，多少公园，一目了然，节约时间
2⃣️向本地人或老移民打听，尽量避免“雷区”。
3⃣️从google上查一下意向区域的人口数量和人口构成、人口迁移情况。
人口数量大的区有发展前景，但人多相对会杂乱
人口构成可以大致了解这个区域的年龄段，基本上老龄化高的区域相对安静一些，但发展相对缓慢。
人口迁移情况是净流入人口还是流出，直接决定未来房市的潜力。
我喜欢了解居民职业成分，从而大致了解这个区的人口素质
4⃣️在realestate上看这个区过去1年和10年的房价中位数增长趋势，了解个区域的增幅情况。最近几年经济形势大不如前，未来估计增长不会像之前翻番速度那么快了。
5⃣️看平均每个月的房产销售数字。数字越大，增值越稳定。
6⃣️查查这个区有没有重大基础设施建设等。
除非获得内幕消息，不然就只能多留意新闻。不过，一旦了解到，回报可观。要注意的是澳洲这个国家很多项目先不说从提及到开发需要多少时间，有时候最后一个联名抗议就像什么事也没发生过。投资有风险，购房需谨慎。
🔍快速了解一个区的3⃣️个办法：
👉🏻看街道与前院
街面整齐，前院收拾的比较好的，这个区整体素质差不到哪里去；
👉🏻看居民好感度
走在路上留意这个区的人，看他们对你的态度是否友善（一般友善的区域，走在路上本地人会主动和你点头问好）。
👉🏻必杀tips🔖：让家里男同志去附近理发店理个发，通过理发师获取一些信息。
建议选区不要选太多，集中1-2个区每周看房。差不多预算的区不要放弃，在app 上随时跟进成交价。
下一篇主要和大家聊一下总结出来的选地的一些经验。
