掌握财务力#12
讨论房子的价格，可以先从宏观的房价租金比来做一个基础的讨论 ( 这句说的房价指的是房屋价格 )．房价租金比的意义，在整体上：我们可以看出是否我们所在区域的房价过热。全世界的一级城市，大概房价租金比平均在20到40左右，请注意我们这边说的是一级城市，如果超过40就算非常高。不是一级城市的地方，我个人觉得超过20-25就算高。美国也有很多地方的房价租金比是不到10的。
以一个区块而言，房租收入在区域公共设施未大幅重新改建或邻近有新交通建设前（譬如新建公园，学校，车站等等），比较难有大幅的变化．所以当我们以当地的平均房价跟平均租金去算出该区域的房价租金比，(可以自己从找几个80平方米或100平方米的整层物件来做试算)，或是直接找到该区域的房价租金比资料。当房价租金比过高时，并且因为其中租金近几年可能不会有太大的变化，代表房子价格实际上是过高的，表示炒房炒得凶，房屋只是增加它的价格，并没有实际增加它的价值．
房价租金比的意义，在个体上：我们去看屋时，也可以透过推估，看一个屋件实际上它租金可以得到的收入，跟物件的报价，算出它的房价租金比，比较当地的平均房价租金比，就可以评估是否接受这个物件的报价．
所以很多地方，如果估完租金收入，算出房屋的房价租金比您预设的更高，甚至比当地的平均房价租金比更高，那就没有任何投资买房的诱因，想买此物件的投资者，要面对房价未来下跌的可能性就会大增．举例我周遭认识的一个要买房的个案，我去推估他这次打算要买的物件，物件状况是一个透天整栋的房子，在社区内所以一楼也不能当店面，地点在三级城市的郊区，周遭没有任何公共交通建设，出门一定要骑车或开车。当地平均每个人的月收入大概落在5600块到6000块人民币左右，以在地租金水准而言，我个人评估租金每个月可能最多只有4000块人民币，跟我拿高薪水双人家庭的30%去做计算也是同样在3600块人民币( 6000 * 2 * = 4000 ),两个数字也非常接近。
房价是报价220万人民币，我们以纯理论年租金为48000块( 4000 * 12 ) 去计算房价租金比，纯理论的房价租金比是45.8，以三级城市而言，我觉得45.8超过我自己所评估的要求预设值，我希望三级城市最多高到25-30左右，也比我推算的当地平均房价租金比41.6更高，我个人评估完觉得买下绝对是吃亏的，这个物件的价值不够，绝对称不起它现在的价格。
所以直接抓世界各城市的平均房价租金比，就可以对房价有一个简单的概念．把它的定义用简单的说法说，就是平均而言，租金完全无任何耗损的情况下，年租金收到手里要收满49年才能刚好等于房价．这个数字要考量一个重点是他指的是该城市的平均值，所以一定会有高于平均跟低于平均的物件。
再来，因为租金跟收入有关，他的增幅会有极限，但房价一般而言可以没有极限．目前2019年全球房价租金比第三高的城市就是台北，房价是租金的49倍，并且前两名是维也纳跟伊斯坦堡，这两个都被评估当地未来涌入人口会更多，会有再增值的空间，但台北被评估没有什么可以再增值的空间，所以可知房价过热到某种极限。我们可以比较其他地方相对的房价租金比，就可以有比较宏观的了解。譬如美国就有很多地方的房价租金比是不到10的，所以台北的49算是高的非常不可思议。
如果一个物件每个月有4000块人民币的房租收入，一年最多有48000块人民币收入，总价开125万，所以假设头期款是25万人民币，贷款100万，贷款30年，年利1% ，这样推算月缴房贷3600块人民币左右，月现金流400块人民币，纯粹理论年报酬率大概在1.9%，似乎是可以勉勉强抢接受的． ( 400 *12 / 250000 = 1.9% )
但是在台北，整层房子的物件（譬如三房一厅或两房两厅），要有4000块人民币的租金收入，室内实际空间大小至少要80到100平方米，要有这个大小跟租金水位，总房价大概基本起码要有200万到240万人民币之间，很多公设比（建案中非属房屋实际使用坪数部分的比值）超过30%的物件，总房价很轻易就会超过240万许多．我们这边以总价240万的平均房价为例子，假设贷款8成，共贷款192万，贷款30年，年利1% ，房贷在6933块人民币，4000块的租金收入缴掉房贷后每个月还要赔1933，每个月租出去都要倒贴的物件，它真的有长期持有的价值吗？答案是清晰可见的．这个例子我们去算他的房价租金比，月租金4000，纯理论年租金收入为48000块．总房价 2400000 / 48000 = 50．这确实就是现在台北的真实房价租金比．
再以我居住的区域为例，一间普通有电梯社区的普通三房两厅一卫的房子，他的房价也差不多在240万人民币左右，跟上一段举的例子非常相似，一年的租金最多是48000人民币，房价租金比是50．从这两个例子证明台北的真实房价租金比跟我从外国网站的房价租金比全球报告中得到的数字是差不多符合的．
所以从房价租金比就可以推算您所在区域的房屋价格背离房屋价值多远．从上面的两个例子可以了解，房价租金比是有它重要的参考性的．您也可以算算你所在区域或是社区的房价租金比：找出您所在该区域或该社区最近80平方米或100平方米的成交物件的价格，去问问该区周遭同大小的房子租金范围的平均值，就可以试算出您那个区域或社区的房价租金比，再估算出您现在持有或想卖的物件，算出来评估看看它是否房价过高．
以银行的眼光来估价，房子出租的收入代表某种程度上这房子的价值．这房子如果出租，它的收入就是这个水位，房租收入在未重新整修前比较难有大幅的变化，所以当房价租金比过高，代表房子价格实际上是过高的，他的房屋价格不一定符合或贴近它租金的水位，有可能过高，背离这个物件应有的房屋价值，跟股票一样，当价格跟价值产生背离，价格当然容易向下浮动．
举个例子：2008年的美国次贷风暴，也参杂了一些这样的因素：当房屋价格过高，但房屋价值不够，当波动一来，房屋价格开始掉回它应有的价值．很多美国人某天一睡醒，发现怎么自己的房子价格竟然低于自己的房贷，房子竟然掉价这么多．他们不接受这样的事实，陆续开始有人不愿意缴房贷，银行也开始重新对有房贷的房子做重新估价跟针对贷款人做重新审核，跟期货的保证金一样，当银行对房屋的估价比银行已给的贷款还低的时候，银行也开始可能要求减少贷款额度，导致最后很多违约的贷款案件跟房屋法拍． （当然美国次贷风暴有很多原因，只是有参杂这样的因素，也有当初银行评估买房贷款的人时候，不重视是否有稳定工作及当时贷款条件的审核大幅宽松有很大的关系．很多人没工作收入，银行也是贷给他．导致最后很多违约的贷款案件跟房屋法拍．）
这里是Rock新观点，我是林建宏，让您用新的角度洞察这个世界。以下是我的简书热门文章:
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