前段时间看新闻说杭州要摇号买房了，地处长三角加之之前国际会议的加持，杭州已经半只脚踏入了一线城市，房价这几年也是涨幅明显。类似的情景正在中国无数个城市上演，无数人为了买还是不买房纠结焦虑，自己身边就有好几位朋友在处于这种状态。这篇文章主要分享的是北大徐远教授的观点，从刚需、改善、养老几个方面阐述该不该买，买哪里，怎么买以及国家出台的政策对房价有多大影响。话不多说，直接上干货。

刚需买房，房产有没有泡沫？

1. 中国房价的快速上涨根源在于快速的经济增长和城市化，符合世界范围内的一般规律，并不是特例。在很多国家经济较快增长的过程当中，都发生过房价的较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨，房价也都较快上涨，速度也不比我们慢，幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。

2. 中国的房子虽然贵，但是和日本1990年相比，不在一个数量级上，远远没有到达泡沫的程度。这是我国目前的发展阶段决定的，从现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等来看，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。

3. 政府调控房价，调控的并不是价格水平，而是房价的过快增速，是为了社会的繁荣稳定。房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步，所以调控是政府必须的动作。

4. 刚需买房的时候，要遵循两大原则，分别是先上车原则和稀缺原则。中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。

改善、养老买房，怎么买？

改善养老型住房，不仅仅是改善居住条件，更重要的是改善家庭的财富状况。房地产作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占有绝对的比重，这时候，你不仅要考虑它改善居住这个属性，更应该考虑它改善你家庭财富这个重要的属性。

我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远远没有完成，人口基数还很大，老龄化还刚刚开始，那么经济增长红利、城市化红利、人口基数红利这三大红利就共同构成了我国房价上涨的坚实的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。

我们先来看一点数据。从2003年开始，到2017年这14年时间里，房价涨了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的杠杆的话，房子就涨了30多倍。房子的收益率是远远超过股票的，如果你买股票的话，股票的收益率，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。

购买改善型住房的时候，一定要尽量使用公积金贷款和长期贷款，减少支付压力，对抗通货膨胀。

以前我写过一篇文章为了150岁的我们，努力吧！http://t.cn/Rm0VzVu讲的是人类在我们这一代很有能活到150岁。所以在长寿时代，养老买房不仅仅是为了居住，更重要的是买一份资产，是老有所依的一份保障。

排除刚需买房的局限性，在投资改善养老房时我们可以不局限在居住的城市，将眼光放远，此时选择哪里买房就至关重要。徐远教授列出了八大因素，分为四个常见的已知要素和四个不太常见的关键要素。

已知要素

第一，城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）。

第二，人口流入

第三，人均收入（用职工名义平均）。

第四，土地供应

这些因素在有关房地产的讨论中，你会经常看到，代表着一个城市的发展水平，人口吸附能力，收入水平和住房供应，都是影响房屋价值的重要因素。

关键要素

第一，儿童数量的增速

第二，上市公司的数量  上市公司最多的省市分别是广东、浙江、江苏、上海，然后是北京、福建、山东、湖南，这8个省市也是经济比较活跃、房价上涨潜力比较好的地区。

第三，财政收入  我国有7个省市的财政状况是比较好的，分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建，而其它省市的财政状况都处于赤字的状态，也就是入不敷出。

第四，服务业占比  也就是一个城市经济当中第三产业的比重。在我国经济增速下行，经济转型这个大背景下，服务业的抗跌这一特性就尤为重要。

上面分析了买房有没有泡沫？改善型，养老型的住房怎么买？买哪里？需要关注的因素。很多看空的人会提出异议，比如目前租售比这么高，那租房是不是比买房便宜划算呢？

对于租房，很多人有一个误解，以为租房很便宜，比如：北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍，也就是房价是租价的60倍还要多，而且我们的房屋产权只有70年，那我就租好了，我租一辈子房也没有什么大不了，其实不然。

第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，未来会很贵。

第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的。

从2010年到2016年这段时间，是我国经济大幅减速的时期。可是，北上广深的房租每年上涨都在6%以上，尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11%，7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了1倍以上。

第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。

租房是要承受这个通胀风险的。通货膨胀是全球的现象，不限于发展中国家。而房租的增速比通货膨胀还要快，长期平均在每年6.6%左右。这样一来，你租房的话，就要面临不断的租金上涨，遇到恶性通胀的话，房租涨得会更快。你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说，买房子是抗通胀的。

也许有人会说：为了调控房价，政府出台了多项房地产调控措施，其中就有目前比较热的租售同权，很多人买房都是为了学区，那如果实行租售同权，那是不是意味着租学区房要比买房要更划算呢？

我们不妨先来看一下率先实行租售同权的广州的政策是什么样的。广州的政策要求，一个租客如果满足下列几个条件，其子女就可以在当地就近入学。有哪些条件呢？

具有本市户籍或父母拥有人才绿卡；

按照积分入学标准，达到积分入学条件；

监护人在本市没有自住产权房；

监护人租赁房屋是唯一居住地，而且租赁合同要登记备案。

一般来说自有住房的积分比租房要高很多，积分高的才能进好学校，租房的积分低，就只能排在队伍末尾，上差一点的学校了。

在入学名额非常紧张的大背景下，租售同权只能使得僧多粥少的局面更加紧张。如果不增加学位资源，让更多的人来抢给定的入学名额，只能使得局面更加混乱，不会从根本上解决问题。倘若损害学区房购买者的利益，政策的阻力也会很大。目前看，大多数试点城市还是积分制，户籍和自有产权住房，还是积分中的大头。

进一步讲，倘若租房真的能够帮助入学，而且是进入好的学校，更多的租房需求一定会推高房租，房租涨了，那么房价也会有上涨的压力。

根据稀缺原则，学区房的房价也是增速相对较快的，所以在目前总体经济向好政局稳定的情况下，买房比租房划算。

最后房产税对房价有何影响呢？

房产税从2003年提出来，到目前已经15年了，连一个立法草案都没有出来，其出台的困难可想而知。古往今来无论是国内国外，对存量税的征收一直都很难的，弄得不好，会影响社会的稳定，所以政府出台这样的政策是谨慎又谨慎。从目前试点的城市上海和重庆来看，税率力度还是比较小的，而且并没有影响整个房价的上涨。

房价的高低最后还是供求关系决定的，在经济保持较快增长，城市化还在进行的大背景下，需求很旺的大中城市的房价，还是会上涨的。对于发展潜力不大的三四线城市，房价上涨的空间本来就不大，倘若出台了房产税，可能会有一定的影响。

从整体上看，中国房价的泡沫论是经不起推敲的，中国房价上涨是经济增长的结果，和国际趋势一致。从资产配置的角度看，随着中国经济继续增长，中国还有很多这些城市会成为全国乃至全球的重镇，人口还将进一步积聚，买这些地方的房子，就是买了这个城市的未来。

买房前一定要分析前面提到的八大要素，这可能对于一些居住在四五线城市里的人不太公平，在这些城市买房还是要遵循稀缺的原则。最后对于经济实在紧张拿不出首付的朋友们也不必气馁，最好的投资永远是投资自己，让自己的收入，见识的增长超过 GDP 的增速，超过房价的增速，这种投资，是永远不会失败的投资。