今天一个朋友问我，他们在一家房产开发商处签订了一套159平米的四室两厅的房屋，当时签订合同时被售楼小姐介绍的房屋结构、楼层、采光、10000抵50000的活动打动了，房屋设施设备等情况打动了，当时就交了10000元订金，三天后去交了房价的30%首付款。但是在办理贷款的时候就被银行拒绝了贷款，原因就是开发商没有取得房屋预售许可证。他们找到开发商要求退款却被拒绝。
听到朋友的咨询，我觉得这也是一个很好的学习机会，也查找了一下资料，得到的结果如下:“开发商没有预售许可证签订的购房合同无法律效应。”
具体的法律依据主要有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据我国《城市房地产管理法》，房屋预售应符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
按照上述规定，房产开发商应当抓紧办理房屋预售许可证，如果确实是不能办理，就应该按照合同无效的相关规定，对购买人返还房款。
