适合人群
想以投资角度买房的人
本文纯粹是以成本角度来分析房价，不代表对房地产未来涨跌的预测。
晓在写这篇文章时还不知道最后结果会是怎样，不过让思绪飞下去吧，看推导结论是怎样也挺有趣的。以下皆以晓个人为例，不代表各个小区或是地区的房价合理性，希望这种分析方法可以给大家一个参考。
晓目前跟内人住在一个小区，大概是60平方米，小区均价根据安居客显示大概是50K/平方米左右，基本上价格在40K-55K/平方米之间，租金是4,600/月，转换成一年就是55,200元，转换成房价就是300万左右。
全款买房##
假设要全款买房的话，先排除税之类的额外成本，300万应该是要实拿出来的成本。目前货币基金T+0这种流动性最高的品种，因为最近升息预期关系，利率为4.25%，晓在这边打个折，以4%来算，也就是说存在银行一年的利息约12万。所以当你拥有300万来说，一年少收了64,800元。
在这边总结下全款买房的优缺点：
优点####
- 房地产可能会升值
- 丧失其他更高报酬机会
缺点####
- 一年至少损失64800元
- 丧失房地产的资本利得
看来全款买房在现在时机点好像不是最好的，收益率妥妥被秒掉。
贷款买房##
这个选项应该是大部份中产的选项，晓以贷款7成，自付款3成，还款30年来看，下图有网路计算器帮忙处理这个问题，可以看到总成本是4,912,294元，最后取得一个在2017年价格为300万的房地产。
另外假设拥有90万现金，以最低利率4%做投资，房租4600元，房租假设以每年4%增长，每个月以月均还款11,145.26元作定投，这样来测算30年后拥有的资产会有多少呢？
可以看出来，最后晓持有2,481,273元，很明显低于300万的房产。所以如果用这种估算的话，买房当然是投资相对好的选择。虽然你多付给银行1,912,294元，还是划算的交易。
不过聪明如你也应该有看出这个假设有两个很大的问题。一个假设是最低投资增长率是4%，另外一个是房租的增长率也高达4%。房租这个东西很奇妙，其实他是受控于当地薪资的，因为租房是不享受房地产增值的。如果租金到了晓无法负担的地方，晓就会去别的地方找工作，因为晓工作的目标是赚钱，不是帮房东赚钱。
在这个假设之下，其实最后租金会相当于4,600*(1+4%*35)=11,040，这个租金好像有点夸张，因为晓并不是在上海中心城区租房，理论上不会跟顶尖商业或外籍人士抢房，再者房租如果过高的情况下，晓可能就选择回家乡，因此在假设微调1%之下，4,600*(1+1%*35)=6,210，这个可能是相对合理的评估。
这样大概评估下来，可以得出租房者最后约持有最低3,219,631.57元，而买房者持有一个在2017年价值300万的房地产。这样看起来，买房跟租房的差异就在以219,631.57元赌一个房价上涨的可能性。
在这个评估之下，晓个人是不会在这个时点买房，因为其实晓减少了买房的很多隐藏成本：税费、装潢等等，买房不一定会比租房划算。每个人晓建议应该要测算下，方能做出真正好的决定。
结论：不要全款买房
如果有兴趣跟讨论的人可以留下你的想法，我以前是一个不输出的99%的输家，现在想成为一个1%的赢家，你呢？
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