（五）、收购项目
一、详细尽调项目情况，包括收入、支出、融资、项目资源等情况。
二、收购项目怎么测算
1、总货值：如项目有已售，则用已售货值加上未售货值。未售部分要重点调研市场及竞品情况，估算合理的价格。
2、总成本：
（1）交易对价：这个是重点，以什么样的价格取得项目操盘权。这里不是直接套入土地成本，而是我们从对方收购这个地块的成本。
（2）建安成本：如果对方已经悉数定标，则根据对方提供的合同整理数据，注意有些成本没有合同需尽调清楚避免掉坑。如果项目开建部分已经少，多数工程未定标，则已定标部分工程量参考合同，未定标部分需重点研究对方提供的目标成本数据及方案或施工图、政府规划条件等资料进行研判。
（3）财务费用：根据融资方案及股东投入计算利息。
（4）管理费：根据自身企业的经验费率匡算。
（6）营销费：根据自身企业的经验费率匡算。如已售，则要考虑已发生营销费，加上后期营销费匡算。
（7）税金：增值税及附加、土增税、所得税按预缴。
3、项目利润，这是我们收购项目的利润，可以根据我们想要的利润倒推算出来我们能接受的交易对价。
4、价格敏感性分析：价格影响去化周期，价格变化影响货值、财务利息，最终影响利润。
5、交易对价：如何拟定一个比较适合的交易对价。我们可以先按正常项目测算项目利润，再看看对方在该项目的股东沉淀资金和融资情况来判定。
假设，A项目按正常口径计算（土地成本按正常口径）项目利润为负数B，股东投入C还没归正，融资D已到期未还款，我们考虑融资由对方来归还结清，再根据对方股东沉淀资金及项目利润情况来给予一定获取成本；也可以考虑融资继续在项目上，只根据对方股东沉淀资金及项目利润情况来给予收购对价，一定要让对方股东沉淀资金可覆盖项目亏损利润，可弥补之外的部分我们再根据我方利润诉求给予一定对价。比如项目正常测算亏损1000万，股东沉淀2000万，我方收购利润诉求500万，则我们能出的对价最多只有500万，即我们通过500万来获取对方已经股东投入了2000万的项目操盘权。
收购是对操盘权的股权收购，从这个角度去理解去看股东沉淀资金和项目利润测算就更明了了。
以上，写得不全面，仅一点感悟，欢迎交流、指正。
