本文用来研究广州的楼盘信息，主要是广州的21号线和13号线的楼盘。有新的信息会持续更新
背景
- 双职工
- 一人已落户广州集体户
- 2024年刚生娃
- 有养老人的义务责任
整体思路
- 空间上：择盘，过滤对比合适的楼盘信息
- 时间上：择时，分析选好合适的购房时间点
- 流程上：先租后买
择盘
现在在广州买房，预算如我这般不高的情况下，能买到的房子大概率以后会贬值，而且以后不好卖出去。
个人作为刚需买房，主要考虑以下几点：
- 总价不能太高，170万左右
- 三房
- 重视地铁通勤
- 重视小孩读书
- 医院的距离
由于是总价170买三房（预计单价在1.5万到2万之间），加上目前上班是在黄埔和天河，能买的房子非常有限，目前留意到的备选主要有：
- 星汇城TOD
- 保利水木芳华
- 华润公园上城
依次对上述楼盘进行整理，后续有关注到新的，会增加。
星汇城TOD
image.png
星汇城收楼时间表
- 位置：21号线镇龙站
- 总户数：4702户
- 实用率：75%，加赠送约85%（待考证）
- 地铁：镇龙站地铁上盖
- 教育
- 幼儿园：开发区人才教育幼儿园，公办，小区内
- 小学：广东外语外贸大学附属知识城实验小学，公办，小区内
- 初中：玉岩中学，公办、品质如何？离小区多远？
- 医院：中新知识城医院，二甲，3km
- 菜市场/商场：只有底商
- 其它配套：无
- 缺点：
- 配套拉跨，周边比较荒凉，“穷山恶水”
- 噪音问题
- 人会杂一点
- 对面老人院
- 卡点上地铁
- 车位比1:1
华润公园上城
平面规划图
- 位置：13号线沙村地铁站附近
- 总户数：3000户 8万方
- 实用率：得房率80%，实用率90%（待考证）
- 地铁：离沙村地铁口约1公里
- 教育
- 幼儿园：小区内有幼儿园
- 小学：广东外语外贸大学新塘实验小学 公办 400m 不用过大马路
- 初中：新塘第三中学（据说已经归广外了？，待考证）
- 医院：暨华医院，一级医院，500m
- 菜市场/商场：附近有商场，主要在地铁口附近吧
- 其它配套：楼下有大公园、
- 缺点：
- 附近都是大马路，噪音问题
- 有超高层
- 没有方便的地铁去黄埔，只能去5号线那边
- 车位比1:1.2
保利水木芳华
- 位置：21号线凤岗
- 总户数：2556
- 实用率：有100%的，待考证
- 地铁：离凤岗地铁口约800米
- 教育
- 幼儿园：小区内有
- 小学：科教城小学，200米
- 初中：朱村中学
- 医院：周边无大医院，得3站地铁去到钟岗
- 菜市场/商场：周边暂无大商场
- 其它配套：有个中轴广场，周边好几个技术学院
- 缺点：
- 很密，有超高层
- 很远，比星汇城再远10分钟，去哪里都远
- 户型一般
- 车位比1：1.05，容积率3.13
impicture_20240810_170406.png
择时
什么时候买好呢？
- 机构预测
高盛预测图
高盛的预测图如上，类比美国的曲线，从21年Q3见顶，会在24个季度后，即27年Q3见底。从目前的走势来看，还是比较接近的。
分析中美之间的差异：
- 广州各区对比
参考各区的人口密度：广州各区人口密度表
广州各区人口密度表
