通过观察日本房地产泡沫的形成与破裂，可以预判我们的房地产市场未来将碰到哪些问题。
一、日本房地产泡沫的形成与破灭。
1980年代中期，日本股市、楼市不断升温，日经225指数由1985年末的13000点上涨至1989年末的39000点，日本6个主要城市土地价格涨幅也达到129%。
从1990年开始，日本股市率先下跌，日经225指数当年跌幅接近40%，之后股市的萎靡传导至楼市，1991年末至2005年末，日本6个主要城市土地价格跌幅达到76%。
在房地产泡沫破裂后的五年内，其实日本房地产投资并未出现断崖式下滑。日本建筑投资仅由1991年的92.8万亿日元，降至1996年的90.9万亿日元。若仅观察私人住宅投资，甚至还出现了反弹，1991年至1996年期间，日本私人住宅投资实际增长40.5%。其中一个重要原因是：在房地产泡沫膨胀过程中，大量被囤积的土地还没有被开发，在泡沫破裂后，这些土地被重新开发并且去库存，从而带动了地产投资的“最后一次回暖”。时任日本央行行长白川方明在《动荡时代》中写道：人们并没有充分认识到泡沫破裂的严重性。
二、泡沫破裂后的楼市反弹和经济衰退。
①楼市反弹：
1994 年，日本房地产销售再度回暖，全年新建公寓供给达18.8万户，东京首都圈签约率为85.4%。为何房地产泡沫破裂后，地产销售却迎来反弹呢？一方面是因为房价跌了，1991年至1994年日本房地产价格已出现明显调整，一些“刚需”忍不住要上车；另一方面，日本央行不断降息，房贷利率大幅回落，刺激了房地产销售反弹。
②经济衰退：
若对比1990年和1993年的GPD构成，其中住宅投资对GDP的影响几乎忽略不计，而私人消费和私人企业设备投资的下降才是经济下滑的元凶：
1990年，GDP同比增长5.3%，
1993年，GDP同比增长0.2%，
1990年，私人消费同比增长2.7%，
1993年，私人消费同比增长0.6%，
1990年，私人企业设备投资同比增长1.7%，
1993年，私人企业设备投资同比下降1.7%，
也就是说，泡沫破灭后房价跌下来了，仍然有不少人在买房。但大多数人开始减少消费，很多企业开始缩减投资，从而导致经济衰退。
三、政策方面的四个错误。
“广场协议”签订后日元大幅升值，美元兑日元汇率从240升至1986年底的160，升值幅度超30%。日本出口增速则大幅回落，1986年8月出口增速为-20.9%，回过头来看，日本的货币政策出现了4个错误。
错误①：连续降息。为应对经济下行压力，日本央行短时间内连续多次降息，在1986年1月至1987年2月连续五次连续降息，将利率由6.0%降至2.5%。事实上，经济下行是由于汇率升值所致，通过降息再怎么刺激，东西卖不出去还是卖不出去。
错误②：维持低息。“卢浮宫协议”及“黑色星期一”的出现，使日本央行继续维持低利率政策。为扩大内需，日本央行决定继续放水，直至1989年5月加息时，超低利率政策已实施了27个月之久。若1987年和1988年日本央行能及时收紧货币，资产泡沫也不至于如此膨胀。极度宽松的货币政策使得货币供给量迅速增加，但企业若投资扩产，东西又没不出去，由于大量企业和居民将过剩的货币投入股市和楼市，造成了巨大泡沫。
错误③：收缩过快。日本政府为刺破泡沫，主动收紧货币政策。1989年开始，日本CPI由1989年3月的1.1%迅速增至5月的2.9%，股市和楼市泡沫也引发了日本央行的关注。1989年5月至1990年8月，日本央行连续5次加息，将利率由2.5%上调至6%。
错误④：降息太慢。在资产泡沫破裂后补救不及时，1990年的股市大幅回调并未引起政策部门的警觉。泡沫经济崩溃后，日本政府、日本银行、民间经济学家对日本未来依旧乐观，因此紧缩性的货币政策得以延续，直到1991年6月日本央行再次降息之间，日经225指数已经下跌了40.2%，东京、大阪等地的房价也下跌了不少。
四、 对我们的启示。
①泡沫破裂初期，很多人没有意识到问题的严重性，以至于房地产投资、房屋销售短暂下跌后又出现了回暖。这批回暖买入的人顺利的帮囤积土地的开发商去了库存，并高位站了20年的岗。
②后来的“失落20年”，主要是因为企业不愿投资，居民不愿消费。企业不愿投资是因为扩产以后生产的东西出口卖不掉，内销没人买；居民不愿消费是因为赚不到那么多钱，同时还有贷款要还。
③人口问题不是泡沫破裂最直接因素，但会是影响楼市的一个长期因素。从人口占比来看，我国20-49岁人口占比与日本的80年代相近。
④在泡沫破裂前，日本大城市房价涨幅明显高于中小城市，房价收入比也快速上升。1985年至1989年东京房价收入比由5.0倍升至11.9倍，目前我国50大中城市的房价收入比为12.4倍，北上广深的房价收入比是超过了25倍，已经很高了。
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祝大家生活愉快。
