前一阵子和我导师见面，大家说起以后和召集TA带的师兄弟姐妹回来经常聚聚。既然要聚聚就得要有主题，我俩思来想去说要不这样：先期我们先每次约十来个人并请其中一到两个同学向大家介绍一下各自从事的行业，每次半天时间（吃饭压缩时间，尽量简餐，最好边吃边聊）。
同学们各行各业的都有，且在自己所在的行业都已经深耕很多年，很多都是业内专家。由导师建一个交流平台，大家聚在一起，向非业内认识讲述行业基本概况、特点和业内的故事，让我们在最短的时间内了解一个新的领域，这样有助于我们拓展知识边界，并得到向身边的行业专家请教的机会。我觉得这真是个好主意！
既然有这样的安排，那么我也需要准备一下，讲讲我自己所在的行业：物业管理。正好自己也一直想把自己在这一行的从业的经历、对行业的所思所想以文字的形式有所记录，汇总为《物业服务从业笔记》，今天就借此先个小小的开篇，用一些外部信息来浅浅地勾勒一下什么是物业管理，并略略回应一下：物业管理公司到底是干什么的？”
一、先问问AI怎么想？
在回答这个问题前，出于好奇，想知道外界是怎么看物业管理这件事的，为此我分别请了腾讯和百度文心一言的AI，画一幅画来说明“物业管理是干什么的？”得到了如下的结果：
1、腾讯给出的答案是：
2、百度文心一言给出的答案是：
我不知道我是不是可以这样认为：AI的认知里，物业管理≈保洁
二、国家层面法律法规对此的界定
我想，要搞清楚这个行业在我国的是如何被界定的，需要从国家法律法规层面溯源。
目前，在国内法规层面规范物业管理各方法律关系的法律法规中最核心的是《中华人民共和国民法典》和国务院颁布的《物业管理条例》，对我国的物业管理做出了定义，并确立了物业管理的基本法律法规的基本框架。
从法律法规出发，物业管理的内容可以理解为：维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
法律出处：《中华人民共和国民法典》第二百八十五条、第九百三十七条、第九百四十二条，原文如下：
第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
这里需要特别的是强调：《中华人民共和国民法典》明确规定了业主在选择物业方式上的权力。第二百八十四条 规定了业主可以有三个选择：可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
在实际操作过程中，业主委托物业服务企业对建筑物及其附属设施进行管理，也是目前最普遍采用的做法。国务院颁布的《物业管理条例》正是专门针对业主选择以委托物业服务企业的方式进行物业管理活动时，调整和规范的相关各方关系和行为的法规。
《物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
结合《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》，我们可以知道物业管理含义主要包含如下几点：
1、业主对建筑物及其附属设施实施物业服务时有三种方式，作为是业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业，而目前最普遍采用的方式是选择以委托物业服务企业的方式进行物业。
2、物业管理活动的依据是物业服务合同，物业管理的活动中对应的权力义务是由双方缔结的物业服务合同约定的，而非法定。业主和物业管理企业之间以物业服务合同为契约基础，确定双方之间为被服务与服务的关系。物业服务企业根据物业服务合同提供服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
3、物业管理的内容是维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。具体由物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。此外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
特别说明：这里所指的业主，当整个物业服务区域内的建筑物及其附属设施产权由一个业主所有时，表示单一业主；当表示整个物业服务区域内的建筑物及其附属设施产权为多个业主共有时，指的是这些业主的集合。
《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》既调整单一业主与物业服务企业之间的关系，又调整多个业主共有时，业主与物业服务企业之间的关系。既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。
既调整物业管理期间的物业管理活动，也调整前期物业管理期间的物业管理活动。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条进一步规定了建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
三、《物业服务合同（示范文本）》进一步明确了物业服务的内容
这些年，我国在物业管理方面的法律法规日渐完善，各地纷纷已经《中华人民共和国民法典》和国务院颁布的《物业管理条例》制定各地的物业管理相关政策法规和《物业服务合同（示范文本）》。
以上海为例，2023年新推行使用的《物业服务合同（示范文本）》对住宅物业服务事项的物业服务内容和标准做了相对清晰的规范。第九条 乙方提供的下列服务事项应符合约定的物业服务内容和标准：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，详见附件三；（二）物业共有绿化的维护，详见附件四；（三）物业共有区域的保洁，详见附件五；（四）物业共有区域的秩序维护，详见附件六；（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施和应急预案，详见附件七；（六）综合管理服务，详见附件八；（七）其他明示承诺内容，详见附件九……。
四、物业公司们认为自己是干什么的？（公开网站数据）
一）先讲讲国际五大行（国际五大行是指业内最著名的五家国际机构，考虑到篇幅有限，随机摘取了2家的公开信息）
1、JLL 仲量联行：物业及设施管理
降低成本和风险之外，为您的物业及设施创造更多价值
2、CBRE 世邦威理士: 管理物业和投资组合
1)设施管理:利用卓越的设施管理(FM)和维护服务，优化您的工作场所效能并确保成功。
我们的全球运营模式以硬服务为主导，以技术为支撑，能够合理选择最适合的供应商。与竞争对手相比，我们在更多的国家/地区履行更多的技术维护工作订单，保证为客户创造出众价值。我们的维护团队在履行工作订单时，总成本/工作订单比业内供应商所实现的低29%，持续获得更高的客户满意度得分和更好的响应率。我们通过单一来源问责制、精简运营和合作采购创造价值，同时为客户减少成本，改善正常运行时间，并提升其工作场所体验。
2)不动产管理:每项资产、每位客户或租户都各具特点，因此我们为您提供量身定制的不动产管理解决方案来满足您的独特需求。
二）再看看国内头部物业企业（同样考虑到篇幅，选取典型案例）
1、万物云（原万科物业）：一家科技引领的全域空间服务商
2022年9月，万物云空间科技服务股份有限公司（简称万物云）在香港联交所主板上市，股票代码2602.HK。
服务为本，科技为用。作为一家科技引领的全域空间服务商，万物云致力于打造产业级共享服务平台，基于空间物联技术及应用，构建产业互联生态。
截至2023年12月31日，全国范围内在管住宅物业服务项目3810个，商企物业服务项目2241个，智慧城市服务项目98个。
2、碧桂园服务——服务成就美好生活
碧桂园服务为住宅、商业物业、写字楼、产业园、政府大楼医院、学校及其他公共设施(如机场航站楼、高速公路服务站、文旅景区)等多种业态提供专业服务。
碧桂园服务倡导“专业，真心、创新、诚信、业绩”的企业文化，通过开拓新服务，发展新科技，打造新生态，创造多元价值，建立让客户信赖的服务品牌，持续为人们提供全程无忧的服务，提升生活品质，促进资产增值，推动社会人文素质进步。
3、保利物业
致力于发展全业态管理的保利物业，服务范围涵盖了从社区居住物业到城市地标性写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等多种物业类型。服务内容包括物业服务、物业项目前期咨询服务、物业项目交付后评估分析服务，以及会所经营、资产管理、专业设备设施维护保养服务、家政服务、社区健康管理（社区家庭健康管理、社区居家健康养老服务、健康产品与服务销售）、社区教育、社区智慧平台建设与运维等。
在“大物业”发展战略的引领下，在国家十四五规划带来的全新发展机遇下，作为“大物业时代的国家力量”，保利物业将全方位践行“善治善成 服务民生”的企业使命，为国家经济与民生福祉的新发展，书写物业服务的“软基建”价值。
AI的角度更多是对散落在网络上的各项有关物业管理信息集合进行抽象的结果，国家和地方的法律法规是给出了“狭义的物业管理”的官方定义，而行业中的头部企业则在“狭义的物业管理”的官方定义内涵的基础上，不断拓展其外延。
五大行是FM及资产运营管理方面的先行者；万物云始终在强调其科技属性，构建其全域空间服务能力；碧桂园已是宇宙第一大管理规模物业企业，正继续拓展版图，持续完善和提升其多元化业务结构；保利物业作为第一大央企物业服务企业，不断迭代自身产品体系，并以大物业时代的国家力量参与到更加宏大的城市治理与城市服务相关业务。
未来，物业管理公司到底会变成怎么样？或许并没有标准答案，那些跑得快的公司会先让我们看到一些端倪。
备注：
这里有必要讲一下为什么文中一会儿出现“物业管理”，一会儿出现“物业服务”。其实“物业服务”一词是2007年《物权法》颁布实施后才出现的，之前业内外统一使用的是物业管理。《物权法》第一次出现了“物业服务”和“物业服务企业”的词汇，之后很多物业管理公司到工商改名，如2007年，万科集团的统一部署下，其旗下各公司统一由**万科物业管理有限公司，更名为**万科物业服务有限公司。
而在与物业管理有关的立法中，国家层面及各省市与物业管理有关的法规和条例，仍然采用《**省物业管理条例》、《**市住宅物业管理规定》，各地行业协会仍采用物业管理行业协会命名，如中国物业管理协会，上海市物业管理行业协会等。考虑物业管理事项的本质是服务，为此各地出台的物业管理合同的示范文本，多以物业服务合同命名。
