文章转自公众号大强说公房
北京公房的来历和性质
“北京公房”是北京房屋改革历史中一个特殊的存在，它是计划经济时代由国家或国企单位为了解决职工住房问题而投资兴建的住宅。但在八九十年代，住房还没有实现商品化，所以那时都是以租赁的形式向职工分配这些住宅。而持有房屋的唯一证明是“北京市公有住宅租赁合同”，并不是如今的不动产权证书，这也说明了过去只能持有房屋的租赁权而非产权。
房改的历史进程
在很多老百姓的心里，认为中国的房屋改革制度是从1998年开始的，其实不然，实际我们一共进行了五次房改。
第一次房改是1981年
这也是住房往商品化发展的开始，但最初只是进行个别试点，后来才逐渐在全国范围内展开。而且1981年提出的是职工购房“三三制”，也就是折价购房方式，职工可以按总价的三分之一进行购买。
第二次房改是1990年
经历了九年的“三三购房制”之后，在1990年再一次迎来房屋制度改革，取消了“三三制”，也就是取消了折价购买，职工需要全价才能购买房屋产权。
第三次房改是1994年
在1994年，国务院提出并实行了城镇住房制度改革，这次主要针对的是已建的公有住宅。职工可以通过成本价购买的方式获得房屋所有权，而标准价购买的只拥有部分产权（标准价购得的住房，在出售时需要先补足成本价），并建立了全面的住房公积金制度，至此房改房初步形成。
第四次房改是1998年
在1998年，国家在住房制度改革上又进行了深化和建设，取消了曾经的福利分房，建立了住房分配货币化制度，也正是在这次改革中，奠定了中国房地产业高速发展和房价快速上涨的基础。
第五次房改是2005年
这次的房改是为了避免房地产市场的高速发展和房价过快上涨所带来的老百姓住房难等问题，对房价进行了宏观调控，并提出了稳定房价的八条意见。
房改历史中所遗留的问题
房改让原本只拥有承租权的承租人，变成了拥有所有权的权利人，这时业主才是自己房屋真正意义上的“主人”。可在房改过程中，有许多业主因为资金不够或者个人意愿等原因错过了房改售房，而在各单位逐步停止房改售房计划后，这些公有住宅也就一直遗留到了现在。据相关消息统计，截止到2023年，北京遗留的租赁公有住宅还有几十万套，等于说还有几十万个家庭依然住在只有承租权的房子当中，这也是个相当大的体量。
于是近些年国家决定解决这些历史遗留的公房问题，重启了房改售房政策，那么几十万套的公房是这么好解决的吗？显然不是。这其中面临着各种各样的复杂问题——因为公房的取得一般分为两种，第一种是单位分配，第二种是拆迁所得，而好多之前单位给职工的福利分房，这些单位在历史的长河中，已经破灭或者改制了，而且过去公房涉及的产权单位和分配时产生的各种漏洞纷繁芜杂，解决这几十万套的存量公房问题是需要时间的。国家解决这种问题的思路是把这些公房统一让一个单位进行管理，然后对业主进行房改售房，而这就涉及到产权的追溯和单位之间产权的移交，而在溯源和移交的过程中，又需要解决更多的其他问题，这也就是为什么现在正在参加房改的业主提交了材料，等待数年却依然等不来房产证的原因。
这只是公房遗留问题之一，也是最好解决的问题了，还有什么其他的问题呢？且听我细细道来。
在2003年，北京在全市范围内开展过关于公房使用权交易的试点通知，也就是在这一年，承租公房包括平房、团结户、简易楼都可以进行使用权交易，交易形式包括：公房承租人间可以互换公房使用权、公房承租人可以有偿转让公房使用权、以公房使用权交换住房产权、公房承租人可以把承租权部分或全部转租给他人使用。然而这个试点通知仅仅维持了一年就迎来夭折，在2004年1月1日就取消了这个政策。可随之带来的问题是什么呢？是在2003年这一年之间，由于这个试点的原因，大量的人购买了使用权公房并变更了承租人，而如今遗留的几十万套公房中，可能有五分之一都是这一类人群。而现行的房改政策是只有原始户才可以重新参加房改购房，而2003年这批更名买来公房使用权的人，是不符合现行房改政策的，他们只能继续持有公房的承租权不能变更产权，所以这批人也成为了住房改革历史中的“炮灰”。
还有一类问题是有一些公房是原来单位分配所得的，承租人在过去和别人进行了换房手续，或者是用平房换的楼房，他们实际都是原始业主，这样的情况现在是允许参加房改的。但参加房改时，产权单位一般会要求承租人提供换房证明，可问题是由于之前公房相关政策的不完善是会有很多漏洞的，曾经换房时，有些单位是没有开具换房相关的证明，或者由于时间太过久远，承租人早就把换房单丢失了。然而换房单是唯一能证明你是以换房方式取得公房的原始业主，也就是说没有换房单也就再次失去了把承租权变成产权的机会。
甚至还有一部分承租人是零七年或是一零年左右，在某些中介手里通过假换房手续获得的公房，这种非常规方式取得的公房，现在想参加房改获得变产权的机会，那是更不可能实现的。
我只是列举了一部分公房所遗留下来的问题，目前国家的大方向是要全部解决这些公房历史遗留问题。这是个很好的信号，可是解决大量原始户的房改售房问题就已经困难重重，都要经过漫长的等待。那么未来解决以上所述的这些更为复杂的历史遗留公房，时间得等多久呢？又要采取什么样的方式呢？这都是需要相关部门深深研究的课题。
最后的结语
最后值得一提的是，即使现在国家重启了房改售房计划，也只是针对整套楼房的原始户进行的，像平房、合居户、简易楼等并不在此次房改计划之列，所以除了原始户参加房改所面临的手续不全、时间太久、不懂流程等问题，非原始户、手续丢失、非整套楼房或更为复杂的历史遗留公房问题，它们未来的房改之路该如何走下去，我想时间会慢慢给出我们答案。
