本期问题

所有咨询中，被问到最多的一个问题就是：对方婚前购房，婚后加我名字/共同还贷，离婚时我能分到多少份额？今天我就把关于房产分割的各类常见情形分享给大家，希望能帮到您。

Q1:男方婚前全款购买房屋，婚后加了我的名字，离婚时我能分到多少？

A：男方婚前购买的房屋，在婚后加了你的名字后，就由他的婚前个人财产变成了夫妻共同财产。但是夫妻共同财产，离婚时就一定五五分割么？那不一定。

离婚分割房产时，法官会考虑双方对房产的出资贡献、婚龄长短、养育子女情况等。如果双方婚龄较短且没有养育子女，那么一般会按照双方的出资贡献来分割。如题目所述，男方出了全款女方没有任何出资，其实女方能分割到的比例是非常低的。至于女方到底能分到多少比例，属于法官自由裁量权范畴，本文无法给出确定答案。

相反，如果双方婚龄较长且养育了子女，那么考虑到女方对家庭的贡献，即使女方出资较少或者根本没有出资，也有可能会会五五分割。

至于什么叫婚龄较长，法律也不可能对这样的细节问题加以规定，仍然是靠法官根据个案情况来自由裁量。这里，我贴个案例，供各位参考吧，不过要提醒大家的是，并非每个法官在每个案件中都按照这个标准来。

在（2020）浙01民终4427号案件中，2012年5月郑某全款100万购买房屋，之后不久与孙某结婚并生育一女，2014年8月，房开公司将产权登记在郑某和孙某二人名下。婚姻期间，二人共同出资装修，且共同偿还购买房屋的债务12万元。2019年7月9日两人因感情破裂调解离婚。随后，在离婚后财产纠纷中，双方达成合意：房屋现值3373500元、装修款300000元、共同购买车位款150000元。

法官考虑到双方婚后共同偿还了购房借款12万元、结婚时间长短等因素，确认由郑某给予孙某房屋价款的20%作为补偿。另外，装修款及购买车位款双方均等分割。

Q2：男方婚前全款买房，婚后加了我的名字，且房产证上注明了，男方有40%的产权，我有60%的产权，我们才结婚半年，离婚我能分到多少房产？

A2：离婚你能分到房屋60%的份额。你们在房产证上注明了各自比例，相当于你们以夫妻财产约定的形式约定了各自的产权比例，既然有了约定，离婚时就应当按照这个约定来。这种情况跟Q1的情况不同，因为你们已经约定了明确的比例，就不必再根据双方的出资贡献、婚龄长短、养育子女情况等由法官酌情分割。

Q3：男方婚前全款购房，婚后将房屋过户给女方，离婚时女方能分到多少房产？

A3：婚后，男方将婚前个人房产过户给女方，相当于男方将自己的房产赠与给女方了。那么依据民法典婚姻家庭编的规定，婚姻期间，一方接受赠与财产，在没有特别约定的情况下，该受赠财产属于夫妻共有财产。因此，虽然该房产过户给了女方，登记在女方一人名下，仍然属于夫妻共有房产。

关于夫妻共有房产如何分割，参照A1。

Q4：男方婚前全款买房，婚后将房屋过户给女方，同时签订了一份赠与协议，表明将房屋赠与给女方个人所有。离婚时女方能分到多少房产？

A4：离婚时女方能分到房产所有份额。这个情况跟Q3的情况不同，Q3中只是一般的过户行为，并没有同时签订赠与协议或者其他文书。但Q4中，双方签订了赠与协议，且赠与协议约定了只赠与给女方一人。依据民法典婚姻家庭编规定，婚内接受赠与的财产，如果赠与协议约定了只赠与给夫或者妻中的一人，那么受赠财产就属于受赠人一人，不属于夫妻共同财产。

如果，双方没有签订赠与协议，在变更登记的同时男方在房管局签署了一份放弃产权的声明，那么该房产也是只属于女方一人所有。

Q5：我们双方在恋爱期间，共同出资购买了房屋，但是只登记在女方一人名下，请问房屋在结婚后是属于女方个人所有还是我们的夫妻共同财产？

A5：男女双方为婚后共同生活，而在婚前共同出资购买的房屋，如果后面二人结婚了，则房产视同为夫妻共同财产，而不论该房产是登记在一方名下还是双方名下。离婚分割共同所有房产的规则，参照A1。

Q6：男方婚前按揭购买的房屋，婚后共同还贷，离婚时女方能分到多少份额？

A6：男方婚前按揭购买的房产属于男方个人财产，离婚时，如果双方不能协商一致，则房屋会判归男方所有。不过，婚后共同还贷的部分及其对应的增值部分，属于夫妻共同财产，女房能够分到这部分的一半。为便于理解，我们举例说明：

男方婚前购买房屋，支付首付款100万元，贷款80万元，还贷款的利息10万元，那么房屋真正的成本就是190万元；婚后每月还贷5000元，结婚五年后两人离婚，此时房屋市值300万元。

则离婚时女方能分到的房屋补偿款=300万➗（100万+80万+10万）✖️（0.5万*12个月*5年）➗2。我们来解释一下什么意思，（100万+80万+10万）是房屋实际的购买成本，300万是现值，那么300万➗（100万+80万+10万）就是房屋的增值倍数。（0.5万*12个月*5年）是婚姻期间偿还的数额，用增值倍数乘以偿还数额，就等于婚姻期间偿还数额及其对应的增值。再除以2，就等于女方能拿到的房屋补偿款。

所以，如果女方想在离婚时多拿到房屋补偿款，就要尽量在婚后多还款。

Q7：男方婚前按揭购买的房屋，婚后共同还贷，怎样才能把房产变成夫妻共同财产？

A7：男方婚前购买的房产，虽然婚后需要共同还贷，但仍然属于男方婚前财产，其意义在于，离婚时如果双方未能协商一致，那么毫无疑问该房产会被判归男方而不可能判给女方，女方只能拿到部分补偿款。仅仅是婚后的共同还贷并不能将该房产变为夫妻共同财产。

那么如何才能将其变为夫妻共同财产呢？给女方加名？几乎是办不到的，因为大多数地方，贷款没有还完时是无法加名的。

此时，最佳方式就是夫妻双方签订一份夫妻财产约定，直接将该房产约定为夫妻共同财产，如果女方担心即使约定为共同财产也分不到很多份额，那么就直接约定双方各自的份额，比如直接约定男方享有该房产60%的比例，女方享有40%的比例。这样离婚时就直接按照约定的比例分割房产。