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结论先行：降房价既不是房地产税的主要目的，也不是必然结果，而且房地产税很可能导致各地中小户型房价上涨。
自本月23日以来，全国人大《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》引发了全国人民的广泛关注，直观地想，房地产税会抑制房价上涨，但根据我国上海、重庆两地试点后的房价分析和逻辑推演，笔者认为房地产税的主要目的并不在于压制房价，而是在于拓宽地方政府税收渠道。同时，因为房地产税将挤压当地高档住房需求，并促使溢出的需求转向小户型住房，从而导致小户型住房价格上涨。
笔者将基于分税制改革和地方财政收入、试点城市房产税政策、先行试点城市房价追踪三方面论述以上结论。
一、分税制改革和地方财政收入
房地产是地方ZF的财政命脉。笔者曾经统计过，我国各城市【国有土地出让收入】占当地政府收入的平均水平大约在75%左右（取各省重点城市，统计量约40余城，原资料丢失），这就是“土地财政”之说的由来。
【国有土地出让收入】为什么是各地的财政收入大头？这是分税制改革妥协的结果之一。相信很多人并不清楚我国国税、地税之间的区别，目前我国税收分为中央税收和地方税收，以及共享税收，下表是笔者整理的我国18个税种的税收主体：
城市维护建设税铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的城市维护建设税属于中央政府收入
资源税陆地资源税属于地方收入，海洋石油资源税属于中央收入
印花税除证券交易印花税以外的其它印花税为地方政府收入
当年为推进分税制改革，高层领导最终同意将各地【土地出让收入】划归地方政府。再看看上表，我们可以发现地方政府的主要税源是基于房地产交易产生的城镇土地使用税、土地增值税、契税、房产税。试想你是当地LD，你需要投资基建，发展城市，钱从哪来？答案很明显了。
所以，想要“房住不炒”，要治本更要治根。城市建设不能停，而且新旧基建的成本越来越高，如果没了【土地出让收入】，哪来的资金搞投资建设？高层当然了解地方政府的苦衷，所以房地产税将作为地方财政收入的补充税源全国铺开，但，这税够吗？
二、试点城市房产税政策
短期内想通过房地产税作为补充税源替代土地出让收入仍然是杯水车薪。
重庆：
征收对象：独栋住宅、新购高档住房、非重庆户籍第二套及以上住房
免税面积：感兴趣的可自行搜索。
税率：基于主城9区新建商品住房均价
单价在过去两年均价3倍以内，税率0.5%
单价再过去两年均价3-4倍，税率1%
4倍及以上，税率1.2%
上海：
征收对象：1. 本地家庭新购的二套房及以上住房（含新建、二手），以及非户籍居民新购首套房都是应纳税的住房 2. 人均面积超过60平米的面积为应纳税面积
税率：基于主城区新建商品住宅均价
房价单价达到或者高于上一年均价两倍的，税率0.6%
低于上一年新建商品住宅均价两倍的，税率0.4%
上海市应纳税房产的计税基数以该房产的交易价格70%为标准
注：上海有一些具体免征规定感兴趣的可自行搜索。
通过两座城市的房地产税政策，我们可以发现上海主要针对的是超过人均面积的房屋面积进行征税，而重庆重点是“套数”，且既针对贵的，又针对大的，当然两者的核心都是对超高端、超需求的房产进行征税。
上海市的房地产政策相对复杂，为节约时（tou）间（lan），我们算一下重庆的。笔者通过线上检索仅统计了重庆市21年新建商品房均价约为11500元/ m²左右（重庆房价查询_历年房价数据_聚汇数据 (gotohui.com)）。目前均价超过全市均价的城区包括九龙坡区、南岸区、渝中区、渝北区、沙坪坝区、江北区、大渡口区，即9大主城区的7个区，假设一户家庭非免税的房子为100平，以上述7个区的均价约14000元/ m²的均价来计算，其应缴房地产税为14000*100*0.5%=7000元/年（此公式及数据仅供参考）。假设重庆市共20万户（实际绝对不止）达到上述标准的家庭，则重庆市房地产税这一项财政收入约为14亿元/年，而重庆市2020年政府性基金预算收入为2457.9亿元，其中国有土地使用权出让收入完成2201.6亿元。
三、先行试点城市房价追踪
以下部分内容引用自公众号【Rick笔记】。
此部分内容通过合成控制法和海外比较法对沪渝两市试行房地产税后的地产价格进行分析。其中合成控制法即用其他未征收房产税城市合成一个虚拟的“未征税上海”，从而进行比较；而海外比较法则是通过对比其他发展中国家征收房地产税的重点城市从而进行比较。
Bai, C., Li, Q., & Ouyang, M.共同撰写的《 Property taxes and home prices: A tale of two cities》 Journal of Econometrics (2014)一文使用合成控制法分析了房产税对上海和重庆房价的影响。文章指出，房产税对上海和重庆房价的影响完全相反。房产税试点将上海房价降低了11%-15%，但将重庆房价抬升了10%-12%。
图片引用自《 Property taxes and home prices: A tale of two cities》Journal of Econometrics (2014)
如同上段结论，上海主要针对的是超过人均面积的房屋面积进行征税，而重庆既针对贵的，又针对大的。政策的细微差异导致了最终结果的显著不同，因为重庆的征收条件在于二套房屋的面积，而上海的征收条件是超出人均60平米的面积，二套房屋可以通过各种手段纳入其他人名下，而人均面积是基于户口簿决定的！假设都是一家三口，重庆的一家理论上可以有3套房免税，面积大概300平米，而上海的一家可能只能有1-2套。面积不超过180平米（仅供参考）。所以，在高端住房征税的环境下，中高产家庭溢出的购（tou）房（zi）需求必然导致以刚需为主要消费群体的小户型房价升高。
刘甲炎, 范子英的研究《中国房产税试点的效果评估:基于合成控制法的研究》同样说明了笔者的观点，他们发现房产税短期内对重庆房价有显著的抑制作用，下降幅度达到5.27%。不过进一步分解可发现，受房产税政策影响的主要是大面积的住房，小户型住房由于受到大面积住房市场挤出的需求冲击，价格出现了更大幅度的上涨。
而使用海外比较法的研究发现，重庆的房地产税试点政策与美国的实践并不一致，其对当地房价的冲击轨迹同样为“先正后负”，假设一套重庆高端楼盘的房价为500万元，它的购买需求被压制了，那500万元可以买3-4套中小户型的房子，因此最终推动了当地房价的整体上涨，最终受伤的，很可能还是刚需购房者。而上海的房产税试点政策的确对当地的房屋价格产生了一定的抑制作用，但面对巨大的人口流入（21年统计是900多万人），每年100平米2、3万元的房地产税支出和一平米成千上万元的上涨幅度相比，结果很明显。
综上，笔者认为国内房地产税征收的目的是作为地方财政的补充，用于公共事业的投资建设，其目的并非抑制当地房价，以目前试点城市的房地产税收总额来看，想通过房地产税替代土拍收入任重而道远，所以希望各位购房者客观所在城市房地产税政策导向，不要被一知半解的舆论误导。
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