今年7月，由我们公司开发的瑞福园项目正式在北京市大兴区住建委的网站上公开申购，有很多朋友给我打来电话，跟我咨询项目的相关情况，在这里我想为大家解读一下北京的共有产权房政策。

我们先来看看什么是共有产权房？

百度是这么解释的：共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。

但做为一个开发公司的一线工作者，我可以很负责人的告诉你，百度解释的不全对！

就我们在大兴的项目而言。首先，北京市政府没有让渡土地出让（也就是卖地的钱）收益，这地该收多少钱还收多少钱！其次，产权份额是政府通过评估确定的，在与购房者签订合同之前就已经明确了，根本无法改变，签合同约定只是形式而已！第三，政府明确的共有代持机构根本没有出资，所以百度当中的“个人与政府的出资比例”也是子虚乌有！

说得直白一些。共有产权住房就是特殊的商品房，属于保障房序列，它的特点就是商品房的品质（交通方便，小区较新，配套完善，户型舒适），保障房房的价格，也就是政府要盖这种房子就是为了照顾买不起商品房的老百姓的。共有产权房的销售价格是在卖地的时候就规定好的，一般是项目所在地周边商品房的50%~70%。其实盖这种房本应是政府行为，该由政府出资完成，但是我们的政府那么忙，资金还有更重要的地方要去投，所以让各个开发公司来垫资干这个事情。

扯远了，拉回来！

共有产权房既然是保障房，那么什么人能买，得由政府说了算！我带大家详细解读一下《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法2017 16号文）中的购买人群的规定！

1.大原则就是你的家庭（含配偶和未成年子女）在北京市有房就不能买了！

2.你如果以前有房，后来卖了，现在租房住呢！恭喜你...........也不能买了（因为《办法》规定：有过住房转出记录不得购买）！

3.你家以前有平房，拆迁了，给了你补偿款。再次恭喜你........也不能买！

4.你说我没结婚没子女！那就看你多大了，申购时低于30岁也不能买！

5.你如果离婚，这个情况比较复杂一点！如果你家房子是你的名字，你离婚时转给了你前夫（妻），恭喜你俩，都不能买了！（一个属于有房，一个属于有住房转出记录！）；除非是房子是对方的名字，且离婚时你“净身出户”了，这时还要看你离婚是否满3年，如果不满还是不能买！

6.你家有违章建筑的不能买！（个人觉得这条设置的最傻缺，人家都没房，哪里来的违建？）

以上是北京市的规定，基于此，各个区县还可以制定更有“针对性”的政策！

比如这次大兴就又增加了两条：

1.申购人如果为大兴户籍，须满足户籍在大兴满24个月且必须连续（什么，上大学户口牵走了，毕业后又牵回来了！对不起，不能买！）；

2.申购人如果户籍是北京其他区县的，那就社保得在大兴缴纳，须满24个月且必须连续！

以上是购买条件。

接下来我再给大家说说共有产权房是怎么算账的，以我们项目为例，我给大家举一个例子，便于你理解。

我们项目在拿地之初政府就锁定了价格，是29000元/ 平方米。项目以90平米的两居室为主。周边的普通商品房卖50000左右！我们项目在拿地的时候，政府说好了是“自住型商品房”，后来在2017年9月底被“共产”了。政府的代持机构委托评估公司，确定共有比例。最后定的是6:4，也就是购房人占60%份额，政府的代持机构占40%份额。

A君通过了上述6+2条的层层筛选，终于有资格买共有产权房了，那么A君需要交多少钱呢？！29000X90=261万！不乘那个60%！没错，你没看错，就是不乘那个60%！！购房人全额缴纳购房款，且公共维修基金，物业费都是全额缴纳！但是等你卖房的时候，按照市场的评估价格，需要乘以你的份额60%！！而且你未来如果要出租，需要先征得政府代持机构的同意，租金也是要按份额分成的。

所以共有产权房是一个很奇葩得产品，在房价不变的情况下可以满足居住需求，但是在房价波动时也与市场基本脱钩。房价上涨，业主只能享受部分收益，房价下跌，这个房子又不如市场上的其他房源划算。所以这个房子从政策角度说，是“房住不炒”的绝佳政策典范。他的最大优势在于目前的相对低价。如果你属于没房就不能结婚，即将分手的状态，申请购买共有产权住房就是一个非常不错的选择：低总价，相对高面积，交通方便，小区较新，大开发商负责开发。如果你已经具备一定的经济实力，多出一两百万对你来说不是问题的话，就不必考虑购买这种房子。