大部分老板都不太懂企业现金流的运作，很多人以为银行的存款就叫现金流，其实这是错误的思维。真正意义上的现金流不是指银行的存款或者流水，而是指运作企业未来的钱和社会的钱。
很多人说，未来的钱我还没赚到手，怎么运作？社会的钱就是别人的钱，别人为什么要把钱给我？这就是资本的奥秘，接下来我透过一个案例让你了解，怎么去运作企业的现金流？怎么去运作企业未来的钱和社会的钱？
长沙的王总，2014年订了一栋楼。要交房了，老王没钱了，当时订房的时候交了500万的定金，这个房子是公寓房，共有300间公寓。给他的时候，是4800/平，去年年初市场价6500/平。为什么市场价高呢？因为老王定的早，交500万定金的时候楼没盖，老王就已经定了。这时候老王没钱了，如果不继续交钱，他违约，500万就没了。如果继续交钱，老王又没有钱，怎么办呢？
后面他在老师的指导下做了一个方案，老王没有花一分钱就把这栋楼杠杆拿下来了，具体他是怎么做的呢？当时我们算了一笔账，这栋楼共300个房间，每个房间平均30平米，4800/平，一间房大概15万，300间房乘以15万就是4500万。也就是老王要买下这栋楼，减掉已经交过的定金，他还需要4000万，可现在老王连40万都拿不出来。如果不交钱，开发商把他的500万也会没收。现在的市场价6500/平，但这一栋楼商业房只有一个房产证，分不了房产证，房子只能卖给一个人，无法切割卖。
针对于老王的这种情况，我们觉得把这300间房改造成酒店比较合适。那么，做成一个什么样的酒店呢？在这个省会城市，三星级的酒店一般300多元一晚，五星级的酒店一般是五六百，像万豪有可能都到九百多一千。所以，老王决定按照三星级酒店的方案来做，你可能在想，这跟老王的400万没啥关系呀，告诉你关系很大。
用酒店作为载体去运作企业的现金流，去运作企业未来的钱和社会的钱，使用权让渡和收益权让渡来融所需要的钱。
装修成一个三星级的酒店，300元的住宿标准。50元一晚对外销售会不会有人抢着买？大家肯定疯抢。那么，30呢？那人肯定抢疯了。我们以10年的使用权和收益权作为一个产品包对外销售。算一笔账，30元一天，一年是多少钱呢？一万。卖10年行不行？10年就是10万。如果今天一个房间10万，给你10年的使用权和收益权，基本上都被抢完了。这样老王一个房间能卖多少钱？10万，300个房间就是3000万。拿着3000万去买4000万的房子，能不能买下来？答案是太能了。按照30%首付，不到1500万。50%首付才2000万，这个时候房子就成为老王的了。
设计完这样的方案以后，老王说，身边的朋友买买就卖完了。朋友圈一个人卖10间，30个人就都卖完了。你是老板，你没时间，你也可以送给朋友住，也可以招待客户用，也可以卖给别人住，10万块钱住10年，太划算了。
今天你买了一个客房，这个客房你会不会一年住365天呢？答案是不会。你如果天天住酒店，你们家那位都会有意见的，所以基本上100天，你都住不了。就算你住100天，那你还剩265天，265天我帮你卖出去，按照300一天，咱们俩平分，每人150，这150能顾住酒店的开支吧？那这一年的开支就顾住了。150假如卖出去200天那就是3万，那么三年多，投资者就回本了，而且一年还白住100天。
用这样的方式，老王短短一个月就把房间卖完，花2000万把房子买下来了。
