关于养老项目的商业化构想
————【养老项目的定位】
从目前养老项目的分类来看，一般分为两类：一是以“产权销售”为内容的“养老地产项目”；二是以“保健疗养”为核心的“养老服务项目”。
结合我院实际，定位在第二类“保健疗养服务”更适合。
————【定位后的几点思路】
一、「设计产品/服务组合」
养老项目，顾名思义，其核心内容在于解决“老有所依，老有所养”的需求，主要体现在两方面：
硬环境
包括：居住环境，生活娱乐设施建设，医疗服务设备购置，日常起居设施建设，等等。
这些条件，是资金能解决的。
软环境
既然定位在“保健疗养服务”，则我们的优势就能等到最好的体现。
无论我们的“医疗实力、规模、服务能力、护理专业水平”在本地极具优势。
这有利于发挥长板效应，满足有特定医疗需求的客户，最终区别于其他养老机构，形成服务差异化，最终凝聚成品牌效应。
二、「整合关键资源」
不同于保利、复星等“房企系”的养老项目，也不同于中国人寿、新华保险的“险企系”养老项目，它们都是利用房产、资金优势，建立长线投资环境。
我们企业作为晋城市具有一定特色和知名度的医疗企业，有能力利用本院长期积累的口碑、声誉和资源，链接北上广等医护资源，更准确的把握养老需求中最突出的医疗需求，建立起我们的竞争壁垒，从而形成自己的核心竞争力。
三、「运营构想」
模式上，我们可以在边筹备，边运营。借用房地产市场的“开盘制”，或健身房的“会员制”，采用饥饿营销的策略，预登记、预筛选、预付款等方式，解决部分运营资金，同时测试真正的市场需求，以利于下一步的总结和调整
客户管理上，我们拟想可以采用“甄别”法，对报名的客户进行筛选，拿到我们真正想要的客户。
赢利设计上，可以采用以目标客户为圆心，各类业务协同的模式。除了常规的租赁床位，管理费等常规收费场景外，还可以引入老年保险、老年科技产品、老年旅游等交叉销售、捆绑销售等方式，扩大周边产品的延伸，最终使我们的赢利渠道和模式多样化。
四、「风险把控」
我们在运营养老项目中，将面临四个方面的风险，要注意调控。
1、政策风险
虽然说，现在国家各方面政策都支持和倾向于养老，但随着经济的不断软着陆，和行业趋势的改变，也有可能会影响到政策变动。例如：税费优惠、政府补贴等。
2、金融风险
养老产业普遍存在一次性投入高，回报周期长的特点，除此之外，按照我们的设想，如果将现有各矿区医院作为硬件投入的话，国有资产（即矿区医院的房产）有无收回可能，房期老化，等因素，都将形成一定的金融风险。
3、传统文化
中国历来有养亲和赡养的传统，老人住养老院往往被说成不孝，虽然说，现在社会意识都已经开放日久，但还是存在一定的社会阻力。
4、市场运营风险
不同于产品主导型的地产开发、销售、管理一体化的收益模型，我们确定的就是以“医疗保健服务”的定位，虽然说这样资金周转率高，但单位盈余水平却不高，盈利需建立在控制好“服务成本”和“管理成本”的成本结构，以精细化核算模型，来实现规模化效益。
此外，出租率、预付费的水平，赢利预测也存在不确定性，对可能出现的有效需求不足，应有足够的心理准备。
————【总结】
总之，养老项目，是一项非常具有市场前景的行业，机遇与挑战并存，利用本来优势，抢占市场先机，为企业未来的发展规划空间，是一件非常值得投入的事业。
