张化东简介：
2007年毕业于上海财经大学。此后进入房地产咨询机构从事房地产企业战略咨询和市场研究工作，对房企运营模式研究有一定深度。2010年在湘财证券从事房地产行业研究工作，深谙房地产市场运行规律，在资本市场房地产公司的价值判断上有独到的见解。2013年进入亿翰股份，任职公司董事，负责亿翰智库的研究工作，主要关注房地产行业趋势、房地产企业经营模式和特色地产的开发运营规律。
本文整理自《行家818直播室》直播语音
正文：
大家近期都很关心房价的话题，因为我所在的公司是亿翰股份，主要是做房地产，战略咨询服务的，所以我也和大家谈一谈房价的问题。我们整个企业的愿景，是做中国房地产战略咨询服务领域的领导者。我们在战略服务里面也服务很多的公司。大家也都清楚，战略服务有两块，一块对行业的主要趋势有一个非常清楚地判断，我在的这个机构，整个的研发是实力比较强的，我也吸取了一些思想，给大家一些简单的介绍。
首先说一下，上期我们做了看空一线城市房地产市场的专题，我知道受到很多人的欢迎，大家对这个题目也比较感兴趣，我们长期对房地产市场进行研究，我们也有自己的一些逻辑，那么我们在这个逻辑里面，拿出一些我认为比较有意思有意义的分享，可能偏专业一些，但是如果大家仔细的听，跟着我的逻辑走，可能大家也会明白逻辑所说的一些关键的问题。
下面我就简单介绍一下，可能前面的货币的因素会造成房价涨，有时候货币量很大的情况下，三四线城市的房价没有涨，所以我觉得第一个因素应该是供给和需求的失衡。首先我们看一下一线城市的供给量究竟有多少。比如说2006年的土地成交去比2007年的商品住宅成交，我从2006年一直做到2016年，在这十年里面，北上深绝大多数宅地和住宅比绝大多数成交率低于75%。
宅地成交面积比住宅成交面积时常低于百分之七十五，也就是说，在2006年之前，很多货量被补到2006年之后。深圳的土地成交隔一年之后，比上商品住宅成交，绝大多数低于75%，就是说很多一线城市在数据上看是供不应求的。 我们认为区划周期在一年半左右，整个市场会呈现一个价格相对平稳的状况。区划周期就是上几个月的移动平均数除以现在的。
市场的商品住宅，12个月以下就已经比较紧张了。区划周期在一年半（18个月）以下的情况都是非常少的。造成长期的一线城市的供求不平衡。它导致的一个重要的结果就是，一线城市房产市场低价机制发生变化，基本形成拍卖体制。原来很多人认为，一线城市房产市场是成本加长定价法，我觉得不是，我觉得是一个拍卖机制，拍卖机制才能更好的解释为什么房价会一直往上走。拍卖机制：1.如果一套城市有一万套房子供给，那么起决定性作用的应该是第一万个既有支付能力又有支付意愿出得起支付房子的总价的人。而不是所有愿意购买房子的出价。在这里形成的，排名在一万名的，愿意出的，出得起的价格就是我们的最终价格。拍卖机制的最后结论是，无限把城市的定价权交给最有钱的那一批人和最愿意购买的那一批人。2.这个拍卖机制的达成不是一蹴而就，他需要一年的房价来进行撮合，使得所有人的信息更加充分。所有人的需求是长期存在的。我们也做了测算，一线城市，不考虑拆旧的需求是很稳定的，一直存在的。房价决定人是最有支付能力人去实现的。只要有支付能力看到了成交，就是最有支付能力的人。房价收入比，是说平均的收入。而决定城市房价的因素是不是穷人，而是最有钱的人。所以他们通过拍卖，实际上不存在土地加成。标价是多少，开发商就买多少，是比较被动的。在供求不平衡情况下，是一直会产生拍卖机制甚至会通过黑市手段去解决。必须通过价格机制去解决一线城市房产价格还没有走到头，有钱人的财富增长速度一直加快。当然会考虑其他政策因素，但从长期来看，一线城市拍卖机制存在比较难。应该不会差别很大，排在前面的人会带动。
第二我想谈，基本面对房价的支撑。1.有人；2有钱；3活得舒服。看人口基础，大城市究竟会容纳多少人？根据统计局数据，不止三千万的积淀，拿美国来讲，还是相对分散的。相当于2%，中国一线城市相当于5%。上海都是百万增长，包括新大学生，新的务工人员，这个增长，在6500000—70000000增长。城市里的人有钱，无法衡量。主要看产业。一线城市以服务业为主，主要是金融，高科技行业。产业有优势。再者看税收，如果政府税收没钱，那么城市基础设施就达不到标准。第三就是，基本面会带来配套的体系。比如社区医疗服务等。实际上建筑物对房价影响不大，主要是地价（地租）。在教育医疗基础设以医疗保障中最主要是教育。所以学区房房价支撑最强烈。所以配套里面特别需要关注教育配套。我觉得这三方面都会造成长期房价高。
房地产会什么值得买？1.一线城市房地产项目是最好的抵押物。房子的用途；一是用来住，二是用来做现金抵押物。房子价值波动是比较小的。表面看对现金有影响，但如果有抵押属性，对现金流影响不大，所以不必担心房子跌价会对现金有副作用。2抗通货膨胀，升息。黄金也有类似属性。但黄金不升息。租金回报率跟市场是一样的，房价如果不涨了，租金回报率就正常了。一线城市房地产储蓄还是一个比较好的储蓄手段。我们有这么多消费手段，很多人都把现金消费掉了，对年轻人来说，这是个很严重的问题，本来可以生息的，却被消费掉了。如果变为资产，储蓄的效果还是比较不错的。在一个就是对于年轻人来说，做投资的会感觉它培养了你投资的长期习惯。为什么说，炒股浪费了人的时间和精力还赚不到钱，实际上大家都是高买低卖，就是因为没有养成长期投资的习惯。房地产就是一个长期投资。“有恒产者有恒心”房价波动它也是向上波动。我觉得一线城市市场，还是比较值得购买的。
我说的拍卖机制实际上是房价形成的机制。实际上在土地招牌化的制度，会推高某东西的价格，价格决定因素是由最后一个人决定的。用经济学知识来说，就是营销内容。拍卖就是这么一种营销，把房子交给最具有支付能力和最愿意支付的人。只有打破供需不平衡，增加土地供应，才会打破这种拍卖机制。才会对价格产生影响。
再谈谈房产税。其实房产税的作用并不大。重庆和上海大概是一亿，如果按8000/平方米来看，一个亿是微乎其微的。上海搞房产税后，房价并没有跌，比例很小。所以大家关注房产税是没有问题的。我以前觉得房产税对于我们来说是个遥远的事，实际上没有问题。我觉得房价一定会涨上去的。像日本东京，中国香港，英国伦敦，都对房价有所调整。整个经济的崩溃会造成房价下跌。金融危机使最有钱人的财富受到损伤，所以他们的购房意愿下降，会造成房价下跌。短期来看，看空整个市场没有太大必要。我觉得中央提出来的，房子是用来住的，不是用来炒的，资金往房地产流，的确会受到影响。2018年三四季度以后，会有一定调整，但幅度不可估测，应该不会大于15%，他会是一个阶段式调整，不会是断崖式下跌。如果调整50%，那么在我们许多人可能都要面对失业了。看空的风险往往大于看多的风险。
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