我们对美国土地制度最大的误解就是美国的土地是个人私有的，以及美国不搞土地财政。事实上美国的土地既不是私有，美国也一直在搞土地财政。
首先我们要明确，美国的土地其实是属于各个地方州的很多富豪和企业名下所拥有的土地，其实不是拥有了土地的所有权，而是土地的用佃权。什么叫做用佃权呢？就是只要佃农一直支付地租，就可以永久在土地上进行耕种或者是畜牧。简单来说，你只要定期上缴土地税，你在这块土地上干什么都可以。
美国现在的土地用佃制度其实就是美国土地财政的基石。要是真正的土地所有权私有，美国政府从法理上来说，哪里还能收取什么土地税，更不用说还能拥有只要你不交税，美国政府就可以收回土地的权利。我们之所以认为美国的土地私有，一是因为只要你一直交税，土地就一直是你的。二是土地的使用权力非常大，在土地上干什么收益都是归你的。
其实我们只要知道美国土地制度的源头是来自于英国封建土地制度就很好理解了。我们中国有句古话叫做普天之下莫非王土。人家英国也是这样的，英国国王是全国一切土地的所有人，国王虽然将土地分封给了贵族，但依旧保留了土地的所有权。随着社会的发展，分封的贵族从提供军队变成了提供货币，最后就慢慢演变成了用佃权。
美国作为曾经的英国殖民地，自然是继承了这套土地制度，只不过没了国王，土地的所有权就变成了各个州。其实你把美国的土地税理解成租金，就能很好的理解美国的土地制度。美国的房地产税法理上就是来自于土地的所有权在各个州手里。美国的土地财政或者说房地产税的设计，更多是为了维护基层社会的独立性。美国的基层选举和房地产税的片区划分，一般都是一样的。
美国地方所谓的镇长、县长，不仅自己的官位是本地人民选举。而且地方使用的资金也一般是本地人民缴纳的房地产税。这就出现了美国的镇长、县长对所谓的上级根本毫无敬畏之心。反正我的权利来自于本地人民，财富也是来自于本地人民，我根本就不鸟所谓的上级州长或者是总统。两者更多的算是同事，只不过管辖的面积有大有小而已。这个在中国人眼里，完全是不可思议的，毕竟要是一个镇长不听县长、市长、省长的话，这跟造反也没有什么区别了。
美国基层官员在这套土地财政下形成了最独立的小王国。当然有好有坏，我们先说坏处，美国这套土地财政下，因为一个地方的地税资源总是有限的，所以很难集中力量办大事，简单来说就是搞不了大的基建工程。另外由于独立性过强的原因，往往当一个地区衰败了，复苏的可能性也是非常小的。即使在国际大都市纽约的附近，一大片富裕区之间也会出现几个地理位置非常好，但是财务已经崩溃缓慢死亡的区域。至于好处，则是中国土地财政的坏处，就是美国土地财政的好处。
