多数项目临近交付时，都非常紧张，等着它的有一大串验收，你知道一个项目最终交付使用需要经过多少验收吗？本文根据个人日常在看项目计划时的经验，来梳理一下普通住宅类项目的验收（内部管控的验收不包括在内，仅指外部单位进行的验收），因现场经验不足，如有错误请多指正。

一、桩基阶段：桩基施工完毕后，需要请桩基检测单位进行桩基检测验收，只有检测合格后，才能进入下一步。

二、主体工程阶段：中间结构验收。在主体结构施工完成后，需要进行【中间结构验收】，只有中间结构验收通过后，方能进入下一阶段装饰工程施工。一般主体工程验收由五方责任主体参加，工程所在地质量监督站对程序进行监督，实体要看、砼要有无破损检测（如回弹、钻心取样）、钢筋保护层探测等，内业资料要有材料出厂合格证、见证取样记录、复试报告、砼、砂浆强度评定、焊接试验报告、各分项检验批验收表等，取得中间结构验收报告（四方盖章）。只有当主体验收合格后，方能进行装饰阶段施工。

三、竣工交付前的各类检测和验收

1、白蚁验收：由白蚁防治中心进行验收，现场的回填土完成之后防治药水打完，并缴纳相应费用，可获得【白蚁防治合格证】。

2、地名验收：验收单位地名办。说到地名验收，看似简单，还是容易出现错误。以前我们有一个项目，施工编号和销售编号不一致，后面交付时房屋上的楼号用的是施工单号，却一直没人发现，临到快要交付时才发现错误，结果近千户的房号要进行整改替换，工程量之大，且增加成本。我们还有一个项目，施工编号和销售编号不一样，计划编制时用的是施工编号，录入erp系统的基础面积数据楼号是销售编号，计划节点采用的施工编号，erp系统中的销售模块也是销售编号，最后数据统计出错，有个楼号拿了预售证，计划节点维护是工程编号5#楼，销售系统录入房号的是6#楼，当时销售非常好，实际是已经基本去化，可集团拉出数据确看到5#楼已拿证还没开始卖，成为库存。

所以，楼号一定要项目早期就应关注，统一各业务条线编号，统一用公安编号，以免出现不必要的麻烦，增加工作量和成本。

3、电力验收：供电局验收，验收合格后才能正式通电。

4、正式通水：自来水公司验收通过后才能正式通水。

5、门窗相关检测：门窗三性试验、节能测试；门窗淋水试验，看是否有渗漏。

6、分户验收：由质监站进行验收，随机抽查几户进行验收，包括墙地面平整度、垂直度、阴阳角方正，套内尺寸，栏杆、护栏、玻璃，抹灰质量、门窗，阳台、露台、厨房、厕所、窗台等渗漏情况，给排水，开关、插座、灯具等。提前要正式通电、通水。

7、交警（交通）验收：由交警大队进行验收，须完成地下室工程车位划线、市政道路，交通设施工程，交通指示标志，车位数量核对等工作，验收通过后取得验收合格证明。

8、面积实测：由房产测绘单位进行面积实测，现场条件单体施工完成，车位划线完成，规划与房产报告须相互核对，出具【面积测绘报告】。

9、规划测绘：由规划测绘单位进行测绘，包括面积、综合管线、绿化，出具【面积指标测量报告】、【管线竣工测量报告】、【绿化竣工测量报告】。

10、土地测绘：由土地测绘单位进行测绘，进行宗地测绘、土地红线复核，地下车位测绘，出具测绘成果。

11、       电梯验收：需要正式通电，在电梯安装调试完成后，由特检院进行验收，取得【电梯合格证】。

12、       防雷验收（气象验收）：气象局验收，防雷检测完成，出具检测报告。

13、       绿化验收：现场施工完成，绿化测绘完成，住建局进行验收。

14、       规划验收：取得规划核实书。

15、       室内空气检测：出具空气检测合格报告。

16、       环保验收：环保局验收，出具检测报告。

17、       水保验收：水利局验收，现场应完成绿化、铺装、场地清洁。

18、       城管验收：城管局环卫处对项目的市政、绿化、灯光、公厕、垃圾房、化粪池等进行验收。

19、       人防验收：人防办验收，人防工程施工完成，人防测绘完成取得人防竣工实测报告，人防工程平战转换资金缴纳完成，人防办做好备案，并出具合格意见。

20、       消防验收：前置条件为正式通水、通电，消防设施安装完成，消防试水检测完成，市政景观、登高面及消防通道设置完成。取得消防合格证书。

21、       智能化验收：

22、       燃气验收：燃气公司，具备通气条件。

23、       通邮：邮电局，邮报箱安装完成。

24、       供暖、有线电视、电话、宽带

25、       物业验收：物业移交具结单。

26、       土地验收：国土局验收。

27、       四方验收（质监验收）:项目整体完工后，由质监站到场进行监督四方验收，最终评判建筑工程质量是否合格，验收通过后才能进行竣工备案。

28、       档案验收：档案验收:由档案馆验收，一般可以提前先初验，让档案馆工作人员给资料查缺补漏，然后最终验收，这样可以避免赶在竣工备案前，资料验收出现问题来不及补资料。

档案资料的收集与整理贵在长期档案管理的重视和规范，应该竣工备案前半年就开始有计划的收集和销项。有过痛的教训，我们有一个项目因为在开发建设过程中没有对档案资料高度重视，很多重要原件丢失，后面竣工验收时找不到原件，补办困难重重（人员更替，连补签字的人都找不到了），花了大量精力补办资料，非常惊险，），差点因资料问题导致竣工备案不能按计划完成。

29、 竣工备案：住建局，取得竣工备案，可以交房的法律文件。竣工备案前须完成的重要验收有：规划验收、绿化验收、通水、电力验收、人防验收、消防验收、质安监验收（竣工验收）、档案验收等。

竣工备案是交房的提前，只有取得了它，才是法律意义的符合交付条件，即使可能现场有些工作还未能达到客户的满意度，所以这个节点尤为重要。有些项目为了抢竣工备案，不得不将一些分项验收进行甩项，这是不得以的办法，延期交房需要赔偿，但不得不说这样做的风险非常大。比如某项目的游泳池消防验收在项目消防验收时甩项了，面积实测和土地实测某些工作甩项，竣工备案是抢出来了，但这些就像一颗隐形炸弹一样，到处是坑随时会踩雷，最终在交付后办产证时就都冒出来了，产权证难以办出。

四、交付后

产权证办理:一般销售合同约定是交付90天内办理，有的销售合同可能会约定半年，具体要看当时和客户签订的合同。产权证办理的提前就是所有的分项验收和测绘都完成。只有开发商的大产权证办理好了，小业主才能办理不动产权证，这样业主的房子才算有产权了。

对于开发商来说，这个节点也非常重要，如果延期按销售约定需要赔偿，因为影响业主的不动产证办理，进而影响业主利益，比如学区房的业主子女上学问题，落户问题等等。

五、总体来说，项目建设开发过程中要尽量减少方案变更，可以避免后期验收大量坑。如果不得以要设计变更，也需要及时做好相关资料的备案和替换，确保政府审批流程闭环，到了竣工验收再来补救，就已经十分困难。