春节前，深圳住建局正式建立了二手房成交参考价格发布机制。
全市3595个住宅小区的二手住房成交参考价公布，同时各大房产中介平台关闭挂牌价，历史成交价等数据。
深圳发布了全市3595个住宅小区二手住房指导价。
每个小区的价格都非常详细，但是价格与市场价相差甚远，发布的指导价只有目前市场成交价的75%左右。
比如以最火的网红盘华润润府为例，指导价只有13万2，选低于贝壳报价18万4。
这个指导价是怎么算的呢？
约62%，根据去年的网签价格计算得出；
约10%。有部分楼盘长期无成交，由评估师驻场测算；
约27%，市场价格严重偏离参考价格，这些偏离市场价格的小区主要来自南山、福田、宝中热点区域，价格虚高，存在投机炒作的成份，挤出泡沫后才是合理价格。
但其实这背后的核心的计算逻辑，还是根据楼盘当年的销售备案价为基础，然后每年给一个合理的涨幅来计算的。
比如一个楼盘2015年开盘的销售备案价是10万，那现在5年过去了，每年涨5%，那2021年的指导价就是6万4。
这相当于对全量二手房做了一次限价。
之前因为只限价一手房，导致一手房和二手房之间存在明显的套利空间，所以很多人疯狂打新一手房，转手一卖就是几百万的利润。
其政府在楼市的限购和限价政策，已经把热门楼盘变得股市打新十分相似，它依靠的是运气，加上新股定价的不合理，凡是能抽到新股资格的，都能从股价上涨中获益，这是无本万利的游戏。
但如果是正常炒股，每个人都会犹豫一番。毕竟价格处于高位，风险随之叠加，而打新则是用政策释放风险，反而会吸引更多人入市。
楼市的逻辑也是如此。
限价扭曲了市场价格，一手房限价，不接受政府备案价的不得上市销售，而二手房依靠市场调节，价格该多少就是多少，如此一来，一二手房价格严重倒挂。
彻底压缩新房和二手房之间的套利空间
比如之前的网红盘，华润润府开盘认购：
本次推1171套住宅，均价13.2万/㎡。单价区间12-14.5万/平，最低单价12.08万/平，最高单价14.47万/平
新房抽签规则：
1、诚意登记金：冻资350万
2、无房优先（离异未满3年，离婚前家庭有房的不属于无房名额）
3、若无房名额超过房源数10倍（11710人），按照社保缴纳时长入围（家庭按夫妻双方总月数之和）
这样的房子超过3万人申购，3万人申购是什么概念，就是房子还没开盘，意向金大概会收1000亿。
1000亿！要知道整个A股，只有不到100家企业市值超过千亿。
一次新盘开盘收的意向金超过中国绝大多数公司的市值。
为什么这么多人抢深圳的新楼盘，就是因为和二手房之间的套利空间巨大
因为限价的原因，华润城备案价格显示，华润城润玺一期的单价区间在12.01-14.47万元，总价区间1184-2984万元，含精装。
这个价格和周边二手房挂牌价18万左右，存在4万-6万一平的价差。如果摇中购买资格，买个最小的99平，直接就省了400万。
摇号如果中签的收益分析：
以上图的116㎡的房型为例，单价130,717元，总价1516万来计算，3成首付为454万。
该房子5年持有成本：
房贷月供本金&利息：338万
首付款机会成本：112万
除去本金后纯利息大概在373万
估计5年后预估单价20万，房子总价到2320万
除去利息大概盈利为：2320-1516-373=431万（未包含租金收益）
参考润3在2018年8万均价开盘至今2年真实成交价如下图：
这还是没有考虑租金收益的。
如果你考虑租金收益的话，如果月租金在20000左右的话，5年租金收益是120万。
那总收益是：431+120=551万。
只要新房和二手房之间存在套利空间，而这个套利空间又足够巨大，那打新楼盘就跟打新股一样，只要打中了，那就是大赚。
而深圳的这一招，就是釜底抽薪，直接把你的套利空间的泡沫给你挤没了。
指导价最狠的两个杀招
因为指导价与现实价存在巨大的价差，所以二手房的指导价就类似于商品的统一零售价,也就是为了纠正深圳房地产市场的过度投资行为，打击高位挂盘、业主抱团涨价，基于市场行情和风险防控给予的意见价。
但是指导价如何真正的影响市场呢？
而不是沦为类似茅台的1499指导价一样沦为空谈呢，茅台也是1499的指导价，但是市场真有人能买到1499的茅台么
这次深圳的二手房指导价主要是联动背后的两个杀招。
1. 引导商业银行合理发放二手住房贷款
深圳市住建局表示，将引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。根据这一点，很有可能以后银行会依据指导价作为房屋价格评估的重要基础，据此审批贷款。超过参考价过多的房源在交易时会因此变相大幅提高首付比例。
我们以价差巨大的恒裕滨城二期为例，链家挂盘价28万，而官方指导价13.2万。
如果你要买恒裕滨城二期一套100平的房源，那如果成交价如果在2800万，首付三成。
但银行按照指导价只能贷款924万，但是买家需要实际支付1876万，这首付直接给你拉高7成。
而你规避指导价的方式就只能阴阳合同，正式提交一份，私底下再签一份，补差价，但是一下让你补几百万的首付差价，很多人是力不从心的。
这就是二手房指导价和茅台不同的地方，茅台是不涉及贷款的，所以你很难限制住，但是二手房是涉及贷款的。
也就是说，银行将按照公布的参考价格进行评估贷款，意味着可贷款的金额变少，变相等于深圳资产的印钞机功能在下降，对于投资客来说，构成了强大的杀伤力。
2. 严格管控中介
这一招有点像茅台管控经销商了。
深圳中介已经被要求二手房挂牌价不允许超过成交参考价。
2月8日下午多家中介公司被深圳相关部门紧急通知开会，会议主要内容为：
要求从即日起，二手房经纪公司的所有平台，包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体，均不能发布高于成交参考价的房源信息。
值得注意的是，高于参考价的房源可以过户，但买家必须签一份风险告知书。
而2月8日之后，深圳贝壳、Q房、乐有家、中原和美联物业等五大中介机构的价格都“失踪”了。
各大中介也是连夜整顿内部纪律。
二手房也不必茅台，因为一个小区一个价格，如果整个二手房市场长期失去一个锚定的市场价格，在中介市场上只有参考价格的报价的话，而且购房者在购房时候会有新的心理预期。
长期来看的话，确实有可能压降二手房市场的泡沫的。
总结下预期影响
1. 银行肯定会开始带头降杠杆，按照指导价来放贷，对于炒房客的现金流来说打击巨大
2. 高端豪宅楼盘，个人判断影响不大，市场价不太可能按照指导价来，毕竟豪宅客户的购买力足够，而且是更稀缺的资源
3. 中低端的房子预期影响较大，刚需和改善型住宅影响较大，一个是从房贷上给了限制，另外一个，因为价格受限的原因。
比如大部分准备卖了当前的房子买改善型住宅的人，这部分住宅的房东至少会死扛半年，不行就不卖了，而这部分的购买者，因为自己的房子卖价受限和房贷受限，也会被迫暂缓换房步伐。
