播报一个重磅消息，腾讯新总部动工了！
令人意外的是，腾讯新总部动工的消息较为低调。
10月23日，在宝安区举办2020年第四季度新开工项目启动开工仪式上，社会关注度极高的位于大铲湾腾讯新总部——腾讯“互联网+”未来科技城（也称“企鹅岛”）宣告动工。
▷图源：滨海宝安
早前就有消息传腾讯企鹅岛于9月20日动工，但未见官方公布。
按照深圳对腾讯的规格，应该还会有正式动工的仪式，这次应该只是一次预热。
官方披露，投资额318.9亿元的腾讯“企鹅岛”，用地面积80.9万平方米，开发规模200万平方米，其中研发用房150万平方米、宿舍19万平方米、商业用房14万平方米（含6万平方米会议中心及4万平方米酒店）、科技展览馆0.5万平方米、数据及智慧控制中心0.3万平方米、片区汇聚机房0.06万平方米。
从拿地、全球招标到动工，腾讯仅仅用了12个月时间就开建！
根据规划，“企鹅岛”将建立“网络城市”，用地规模为腾讯大厦、腾讯滨海大厦和腾讯前海大厦的16倍，形状和规模大致与曼哈顿中城相当。
这一体量，也将追平阿里西溪园区总部（100万平）与在建全球总部（98万平米）的总和，未来将满足8-10万腾讯员工进驻。
01
华为有了松山湖，腾讯有了“企鹅岛”
今年6月18日，腾讯新总部中标方案出现在宝安区政府官网，首次披露了由NBBJ设计的方案，意味着腾讯新总部开工建设接近了。
去年10月23日，鹅厂在大铲湾新拿地计划被深圳官方媒体”低调“曝光。一个类似于杭州阿里巴巴未来科技城的深圳「互联网+」未来科技城浮出水面。
同时还披露了项目取得土地使用权起7年内建成投产;项目分两期建设，其中一期取得土地使用权起5年内建成投产。
这一重磅计划，正值”中美经济脱钩“甚嚣尘上，华为等高科技企业被打压之际。
华为在东莞松山湖建了一个花园式总部后，深圳意向给鹅厂再建一个新总部传言，已经剧透很久。
如今，这一切正成为现实。
“跑了”华为，深圳可不能再“放过”腾讯。尽管土地极其短缺，深圳仍不惜将大铲湾港口如此优质的资源给了腾讯。
2017年4月10日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局发布了《关于深圳“互联网+”未来科技城有条件使用区使用方案的公告》，“腾讯科技岛”项目启动立项。
该计划以“腾讯科技岛”为核心，打造“互联网+”未来科技创新城，培育世界顶尖的互联网企业， 拉动整个“互联网+”创新产业。
去年11月29日，腾讯拿出接近利润的1/10，85.2亿元竞得1.3平方公里地块，大铲湾港正式变身“企鹅岛”。
据说，为了将三间鹅厂连接起来，深圳地铁计划将围绕腾讯规划了闭环线，形成“鹅厂专线”。
02
深圳不“扩容”，鹅厂却扩容了！
总所周知，深圳土地瓶颈明显，此次鹅厂“扩容”，显示了深圳留住高科技的大手笔和决心。
深圳最新使命，是“建设具有全球影响力的科技和产业创新高地”，时间紧迫。
当务之急，就是解决”宇宙大厂“腾讯办公用地窘境的问题。
据官方公告披露，腾讯目前在深圳市共有约38000名员工，办公面积约70万平方米，其中自有物业面积33万平方米，租赁面积37万平方米。
根据公司业务发展，按员工人数每年增长13%预测，未来7年人数将达到约89000人，办公面积缺口仍高达130万平米。
据了解，腾讯在深圳南山区深南大道已建成腾讯大厦总部、在后海旁建成腾讯滨海大厦总部，大铲湾是腾讯在深圳首次离开南山落脚之选。
而且这几年，为了解决办公问题，腾讯不断在深圳拿地。除了企鹅岛外，腾讯在建的还有前海桂湾的腾讯前海大厦、后海中心区地块。
▷@买进深圳航拍大铲湾
然而企鹅岛对于腾讯和深圳的意义都非同凡响。
对于腾讯，夯实高科技龙头地位；对于深圳，因腾讯而荣。
03
腾讯的新鹅厂长啥样？
未来城市建设的的全球样本
新鹅厂自全球招标之后，网上曾流出多个版本。
▷早前网上流出的意向图
角逐过程中，国际知名设计行NBBJ、MVRDV、SHL等各展拳脚。
最终，NBBJ方案“网络城市”中标。据了解，这已经不是NBBJ第一次与腾讯合作，早在2018年，已经投入使用的腾讯海滨大厦同样出自NBBJ之手。
受到互联网分布式网络的启发，NBBJ的方案，致力于打造中国首个以人性生活为本、互联互通的有机大都会生态系统，旨在打造中国首个互联互通企业园区，或将成为未来城市建设的的全球样本。
这是腾讯大铲湾落选方案：
▷图源：©JERDE、MVRDV、SHL建筑事务所、有方
04
腾讯加码：宝中质变、湾区受益
有人说，腾讯企鹅岛开工了，距离最近的宝中，房价会不会再拉几个涨停板？
一个月前，买进深圳就实探了动工前的企鹅岛，地块尚未看到施工动作，但土地已经平整完毕，与腾讯一路之隔的，就是繁忙的大铲湾码头。
按照计划，未来将进驻8—10万位码农在此办公，宝安画风大变。
▷@买进深圳实拍腾讯企鹅岛地块
其实，腾讯员工在宝安区居住的人口，逐年在增加，当然也有南山房价越来越高的原因。而7年后，腾讯企鹅岛正式启用，8—10万员工在这里办公，对宝安楼市的影响却非同一般。
一个重要意义是：宝安楼市的定价规则，之前本地土豪说了算，现在由程序员决定。
腾讯等高科技企业扎堆的南山粤海街道，深圳湾部分豪宅的二手房价已经站在30万+的高位。
都说“跟着规划去买房”，而在深圳购房圈，流传着一句“跟着华为人去买房”的说法，可见华为员工对于深圳楼市的影响。
躲避深圳高房价、去了松山湖的华为，那里个别二手房挂牌单价却破了6万/平。
杭州未来科技城板块，2013年阿里巴巴总部迁移到这里，住宅成交量屡屡创下历史新高。
微信总部、唯品会迁移到广州的琶洲，房价立马赶超珠江新城。
这个楼市中的"阿里效应"，放在美国，也有个名字，叫“脸书效应”。来自美国加州大学一份研究报告显示：高科技公司IPO和周边房价具有很强的关联度。
报告认为：公司估值越高，对周边房价影响越大；公司申请IPO之日起，总部周围10英里范围内平均房价涨幅明显高于其他区域。
最近阿里旗下的蚂蚁集团要上市，相信杭州楼市又要抖三抖。
原来这一点在深圳并不十分明显，原因是来自全国的钱太多，但是近年来科创的力量对深圳楼市影响也愈加明显。
科创的力量是什么？高科技头部企业或独角兽、高科技公司高管或员工。
由此可见，由于他们的到来，以及这些人的居住外溢，同样赋予所在片区新的估值。
上周，国新办发布会深圳改革试点清单公布，相关部委官宣了“深圳的国家高新区范围覆盖整个深圳全市“的消息。
从腾讯企鹅岛到粤海街道、西丽大沙河、河套、光明科学城、海洋新城，整个深圳，高科技立命，这是大方向。
在此背景下，以后深圳买房的逻辑，慢慢不以CBD取胜，更不以景观取胜，newmoney们正在制定新规则。
而“跟着超级大厂、在大厂周边买房”，大概率不会错。
最后总结一下，鹅厂给宝中楼市带来哪些影响：
1、宝中会分流南山粤海街道科技员工的购买力，就像华为松山湖分流坂田一样，而且购买力对该区域的高端物业需求更加急迫，大户型将走俏；
2、腾讯员工的到来，还使宝中学位房的生源发生了变化，官方将加大对教育资源的升级和配置，长期缺乏名校支撑的宝中学位房，将发生化学反应，值得期待；
3、腾讯总部的西进，与深圳一路向西的步伐一致，意味着什么？企鹅岛未来将由妈湾海底隧道连接前海，将丰富前海的高科技基因；通过沿江高速和深中通道连接南沙、珠江西岸，同样利好影响到那里的楼市消费结构。
4、虽然现在宝中等不来前海扩容的“眷顾”，但宝中楼市有了“鹅厂”加持，会不会喧宾夺了前海的“主”？这个很多人都没想到的“意外”，或许在未来就会成为现实。
