一、什么是无风险套利

风险和收益，是市场永恒的话题。很多投资者被各种「妖股」迷惑了眼睛，每天追涨杀跌,承受着极高的风险，却不知那些抓到妖股的人，往往是幸存者偏差下的少数幸运儿，「七亏两平一赚」才是规律。追涨杀跌、幻想一夜暴富的人一直对无风险套利机会视而不见，但真正的牛人看的是风险收益比、算的是概率和赔率，他们追求的要么是风险收益比极佳的大机会，要么就是风险较小、收益合理的套利机会（即杠铃策略）。在当下的市场，并没有大机会的存在，那么，无风险套利就是当下最好的策略。

市场在绝大多数时间都是有效的，风险和收益历来是成正比的，但有时由于人性的因素，会产生短期的错误定价，导致出现短暂的低风险高收益机会，这就是我们常说的无风险套利（其实任何投资都是有风险的，但无风险套利是行业内约定俗成的说法）。无风险套利普遍存在于各个行业和领域，但想要抓到这样的机会，必须是深耕各领域的老司机，一般人玩儿不转。

本号是房产类公号，自然聊的是楼市中的无风险套利机会。

二、楼市中是否还有无风险套利机会

中国的楼市从90年代住房改革开始，已经轰隆隆的走过了30年，期间无数的购房者通过房产投资赚到了百万、千万量级，但经过了2015-18年的楼市超级牛市后，“房住不炒”的大旗被祭起，一二线城市的调控政策已经执行了3年，房地产行业已经进入了下半场，无脑买入房子，躺着就赚钱的时代已经过去了。

近些年，楼市已经从一个长期稳定的套利市场转变成了有涨跌周期的细分市场。买在市场谷底或上涨周期中，则两三年就会有一个可观的收益，若买在房价高点或市场下行期，则必然会资产大幅缩水被套三五年。此处以济南为例，济南上一波牛市是从16年初开始的，18年5/6月份涨到历史峰值，市区内房价均价从9200+涨到19400+,两年涨幅110%，截止到今年5月份均价回落到15700+，比两年前最高点降幅20%。

从历史数据可知，目前济南的均价已和17年4月份的价格相同，房价已经跌回到三年前，甚至部分新房价格已经四年未涨。

2016年，华润公园紫云府开盘，均价13500元/㎡；2020年，旁边的华润公园九里开盘，成交均价14500元/㎡。
4年，每平涨了1000元。
2016年，工业北恒大城开盘，均价11500元/㎡；2020年，恒大城三期在售，均价12000元/㎡。
4年，每平涨了500元。
三年前，绿地中央公馆，均价26000元/㎡，且需要捆绑车位和地下室，号称要引领济南进入5万时代。
三年后，均价21000元/㎡。

在济南，如果你是17年中旬以后买的房子，大概率这三年是赔钱的，这确实是大多数购房者面临的真实情况。

但放到无良媒体小编口中则成了：济南房价4年时间原地不动，套住了无数投资客的血与泪。

本号作为济南房产投资群体中的资深一员，想要说的是丫的结论：

以上全错！

原因是什么，来我们掰扯掰扯：

1、大多数购房者≠大多数房产投资者，更≠资深买家

在无良媒体小编口中，近三年买房的投资者都赔掉了底裤，而真实情况是，身边圈子里的买房者在上一波行情启动初期就早早建好了仓，17年中旬之后大家更多的是买外省未启动行情的城市，买济南的也是买的被低估未补涨完成的片区和小区，细分市场下专业度、选筹能力的高低决定了房产投资者的盈亏。大多数购房者这三年内被套不代表大多数房产投资者被套，更不代表房产资深买家被套，真实情况是房产老司机们买的房子一直在涨。

2、楼市的价格是三维的，不是所有的楼盘和房子近三年都在降价

绝大多数人，对房价的理解是错误的。多数人心中的房价，就是媒体小编每月一更新的城市均价或链家网上每月的参考价，在大家的认知中，房价就是一个二维的K线图，在某一个时间某个小区的同一户型价格是一样的。但真相并非如此，任何城市某一个时间的房价都不是一个固定的数字，它是由价格千差万别的几千个小区、几十万套房子的价格组成的一座三维的重峦叠嶂的山峰。

组成价格山峦的每一个点都代表了某一套具体房源的价格，这些价格有些被低估，有些被高估，楼市中的无风险套利便是在重重价格山峦中找到那些价格被低估的房子，然后买入它。正所谓，非笋勿入，不是折价到吐血的房子绝不买入。

3、资深买家近三年的买入都是笋盘驱动型

  笋盘，即物美价廉、明显低于市场价的房子。由于三维价格的存在，市场上总有一些房主因为生意失败、出国移民、炒股被套、离婚分家产等各种原因变卖房产，而这些房子如想快速卖出则需要大幅降价，一般都是市场价的85折-8折，有些房子若全款买甚至能把价格压到75折或7折，所谓买入即赚钱就是指的这种房子。最近两、三年，笔者和身边的朋友买的都是此类房子，8折买入的那一刻就已经锁定了2成的收益，把风险降到足够低，有足够的安全缓冲空间，才能在未来获得超额收益。

  写到这里有些读者朋友们就会问：

如果是买在了房价最高点附近，虽然你8折买入，但现在整体房价也降了2成啊，这样岂不是抄底抄在了半山腰？
答：大哥，怎么会这么寸呢！出门没看黄历吗！

刚才聊到了，细分市场下专业度和选筹能力的重要性，也聊到了三维价格体系下要寻找价格被低估的片区和房源，那如何才能发现价格被低估的小区和房源呢？总结成一句话就是：要建立起覆盖整个城市的房产价格体系。

要对整体市场有判断，对各片区的价格体系有判断，甚至对各片区的主要小区价格有判断，这需要长年累月的关注市场和经常性的去实地踩盘，一整套的房产价格体系建立起来后，自然能分辨出哪些板块被低估、哪些小区被低估，在低估板块里的低估小区中，买入同户型成交单价8折的房源，你说会抄底抄在了半山腰？

三、楼市中的无风险套利操作

如果你能发现一个长期套利机会，毫无意外，你会积累大量财富，无可限量。

几乎所有的人都说“长期套利机会”是不可能存在的。

但，好巧不巧，我们从楼市中发现了她。

​简单点来说，若想在楼市中无视行情走势进行无风险套利操作，必须要深耕所在城市的楼市，对各片区、各主要小区足够了解，看足够多的房子，加足够多的中介，了解足够多的市场信息，建立起整个城市的价格体系后，出来一套房源自然能分辨出这套房子是不是笋盘。

非笋勿入，你买入的那一刻就已经锁定了收益，买到即赚到才是真正的无风险套利。

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