01
2006年的时候，我离开上海，调到无锡工作。
来无锡的第二年，偶然发现太湖广场的凯燕环球中心开售。
据销售介绍，那个项目将成为太湖广场的地标，下面一半楼层入驻德国百年五星级酒店凯宾斯基，上面一半楼层是公寓或办公。顶楼4层定位为豪装酒店长包房，交付后可以委托他们统一管理租给外企高管，售价18888元一平。
那时无锡的房价才5000多，项目周边的房价也不到凯燕报价的一半。
开发商承诺，交房后房屋可以委托代管，前3年每个月8%的固定收益，按期打到业主的账户里。
想想这么好的中心地段，太湖广场不就是上海的人民广场嘛，无锡的地理位置中心啊。
加上又是这么好的收益，这么强劲的品牌背书，我居然糊里糊涂认同这个明显虚高的价格，想也没多想就当场买下了一套，130多万。
交房头3年，按照委托代管合同，扣除管理费后，我每月可以收到7000多元的房租，觉得这个租售比真心不错，同期上海的房子租售比能有2个点就不错了。
可惜好景不长，返租只是一个开发商跟你玩的数字游戏，所有的租金早就算在了购房款里了。
3年后合同到期，要续签的话每月房租降为1000多。很多业主接受不了这么大落差，纷纷收回房子自己出租，想着租个3000总是没啥问题的。
可是等去中介挂牌后才明白，这房子包物业顶天了也就租个2500，很多业主等不及，就低于2000抛租，扣除物业费800多，也就挣1000出头。
过了几年，随着对面茂业和世贸公寓房的交付使用，这房子连2000也租不出去了，只能空置着。
业主没有收益，开始拒交高额物业费，物业入不敷出，就只能减员减配。为了减少能耗，6月天也不开中央空调，大堂和走廊的部分照明关闭，昏暗不堪。
好端端的一个当年地标性楼盘，变得鱼龙混杂，陷入恶性循环，越来越租不上价格。
越租不上价格，租客的层次就越低，所有很多业主宁可空着，也不愿短期出租给那些不靠谱的租客。
11年过去了，现在这套房在市场上挂牌根本卖不出去，挂了几年连个问询的电话也没有。
今年上半年我赶着用钱，物业内部帮我联系到一个投资客，卖了50万。
而这些年断断续续你收到的租金，能和物业费、维护费打平就不错了。从2007年购买到2018年抛售，这套房子亏了80万，亏损比例6成以上。
而如果当年拿这笔钱买上海的住宅，闭着眼睛涨3倍应该不算多吧。
这次投资的教训是：
1、不能拿一线城市的经验去对标二线三线城市。城市容量、人口基数、人口结构和消费习惯不一样，硬套往往会失败的。
2、市中心永远是市中心，不是每一个新城区都能造城成功的。很多二三线城市，都是多点开花，传统意义上的市中心房价往往还不如新开发区域。
3、那些年，商住楼和商铺的返租只是个数字游戏，羊毛出在羊身上。可惜很多菜鸟级投资客不知道，包括我。
4、国内绝大部分城市商业严重过剩，而且商业即使增值，转手的税费极高，增值的部分也都缴税了。如果再来一次，我一定选择买70年产权的住宅。
02
同年，天津滨海新区被纳入中国国家发展战略，成为继深圳经济特区、上海浦东新区之后，第三个国家级经济新区。
广袤的天津东部沿海的土地上，一座座高楼拔地而起，朋友们惊呼，错过了深圳特区，错过了浦东新区，不能再错过滨海新区了。
于是我跟着几个朋友来到了滨海新区离市区最近的空港经济区，在空港的中心商务区，买了几套当时推广名叫“空港国际贸易中心”的写字楼，总价300多万。
其实仅仅是个推广名，产证上的楼盘名字极其普通。
在物业经理的建议下，我把这几套房子装修一新，租给了一家小金融公司，租金1.8万，算下来收益倒还不错。
可惜一年不到，刚刚收回装修成本，那家公司搬离，一下子房子空了下来，一空就是好几年。
尽管空置着，每年三四万的物业费和各项能源费还是要交的，挂牌出售根本没人理会，我又是个守规矩的业主，只能交着物业费捂着。
直到前几年，这房子总算低价租了出去，租金只有首次出租时的5成，不到1万。但是我已经挺满意了，因为反正死活卖不掉，能租掉就算不错了，至少不用白白交物业费了。
11年过去了，如果当时买住宅，300多万会变成多少……
可惜，没有如果。
曾经以为北京那边会有一个经济圈，后来发现那里叫北京和他们的穷邻居们
这次投资的教训是：
1、不要太确信你的前瞻性眼光，也不要过于轻信朋友圈的狗头军师。很多发展战略不少你想追，想追就能追的。当初买天津市区，也比追随什么宏伟的战略要好。
2、重要的话再说一遍，如果再来一次，我一定选择买70年产权的住宅。同区域的住宅确实涨了，有价有市。而商业，是有价无市，或干脆无价无市，捂在手头甩不掉，维护成本又极高。
03
接连几次投资失败后，我回到了上海，不再轻易买外地的房子了。
想想自己真是傻，还有比上海更好的投资市场吗？同样价位，有闲钱还不如投资上海的郊区呢。
于是，教训又来了。
那是2009年，当时上海的价格洼地是郊区的金山，有个朋友推荐金山朱泾镇的黄金地段商铺，算下来才1万元左右一平米，好了伤疤忘了疼的我又砰然心动了。
和朋友驱车来到金山，看了那个街区式商业项目，名字我就不说了，规划看着不错，和朋友各买了一铺，两家紧挨着。
这个商铺神奇了，120万的本金，交房后才发现，首次租金包物业才1500元，算下来，要半个多世纪才能收回成本。
而且，同样，没到两年，基本就空置了。除了沿街的铺位出租率还不错，内街和楼上是大批大批的空铺，根本租不出去，也卖不掉。商业高额的物业费和能源费该交还得交。
这套商铺我已经不抱任何期望了。
这次投资的教训是：
重要的话再说一遍，如果再来一次，我一定选择买70年产权的住宅。如果实在要买商铺，那就买沿街社区商铺吧，相对靠谱一些。
04
总算这次有点记性知道要买住宅了。你以为住宅真的就是闭着眼睛买都会赚钱的吗？
那可真是图样图森破了。
工作调回上海以后，我也置换了一套住宅。当时的上海市区的房价已经像火箭般普涨了一轮。有些热门板块恨不得是几天调一个价。迫于这样的市场环境，我的心里也开始不平衡，着急了起来。
所以当中介带着我看了几个改善盘以后，深怕买不到房的我我便冲动的选了一个装修好的直接下定了。
以为总算上车了，没想到噩梦才刚刚开始。房子是小区的第一排靠着马路边，灰尘噪音问题严重了影响了我们。这还不算什么，底层的光线差返潮问题也没办法解决。
因为要自己住，后来自己改造全隔音玻璃和一楼抽湿系统又花了很大一笔钱。改善房还面积大总价高，现在的市场环境下，单价明显低于小区均价，估计也是砸手上了，除非白菜价卖，不然也只能自己住住了
这次惨痛的买房的教训是：买房不要心急，牛市下往往挑不到好房子。有明显短板的改善盘一定要谨慎入手
05
综上所述，那些年我买错的房子，无论在无锡、天津还是上海，不是清一色商业，酒店式公寓、写字楼和商铺就是有硬伤的住宅。
我就这样被这些买错的房子耽误了财务自由的进程，也不知道多少年后才能抛售出去。
所以，你还以为闭着眼睛买房都能赚钱吗？
当然我听完朋友的买房故事，也总结了一个教训：人是能连续三次踏入同一条河流的。
