我有做笔记的习惯，偶尔会翻出来看下，今天翻到商铺投资的笔记。之前请教这方面专家时记录的，就是我提过，那位长得特像斯嘉丽·约翰逊的女孩。

那聊聊商铺吧，问的人很多。

我跟斯嘉丽姑娘聊了很久，摘录出一些要点，希望可以给大家一些参考。术业有专攻，我个人对商铺投资没有那么专业，但好在还比较擅长记录。

一.

如果你手上已经有计划开始的买卖、急需一个铺子开店营业，那拿好商业计划书，直接找斯嘉丽这样的专家聊聊。

有针对性的考察和咨询后，相信你能找到合适的地点。

但更多人并没有成熟的商业计划，只是有闲钱、想置业，才会想去买商铺的，这就有很多坑了。

第一个问题：

售后包租的商铺要不要买？

记住一点，真正成熟的商铺，通常是不需要承诺售后包租的。

真正优质公司的原始股，不会保本保收益的卖给普通人；真正人美性格好情商高的姑娘小伙，很少会到网上相亲...一样。

当然肯定有例外，但规律大体不变，所有所谓命运赠送的礼物，都早在暗中标好了价格。

承诺包租，大部分是开发商的套路，收益已提前计算到了房价里面。

如果是有信誉的开发商，包租收益是能够正常履行的，如果遇到无良开发商，可能连包租承诺都做不到。

第二个问题：

地段很好、人来人往的街区的铺子，要不要买？

买商铺和买住宅，不是一个路数，可能大部分人都没意识到这一点。

住宅的话，看看地段、政府规划、城市人流、和土地供应，大概心里就能有一个判断。

但商铺的话，就算在同一个路段、同样的人流量，因为运营水平不同、经营的业态不同，收益差距很大。

北京有个叫王府井的地方，可以说是北京的黄金地段。但同一个十字路口上，东西南北的铺子、运营的水平不一样，人气就是大不同。

对于商铺来说，人多不重要，有消费意愿的人流才重要。这就非常的考验运营水平。普通人缺少的恰恰是专业的运营能力。

二.

对于我们普通人来说，能买到的商铺、写字楼大多是散售的，一间一间分割开，产权很分散。

这样子各自为战，从一开始，就容易落了下风。

因为是散售，小业主只会关注租金的高低，会将铺子出租给任何一个愿意出高价的租户，长期运营品质很难保证；同样因为是小业主，也找不到好的资源去对接高端商铺。

所以就会出现这样的情况，看上去地理位置很黄金的一条街、很摩登的一幢办公楼，里面却可能什么类型的店铺、公司都有：开淘宝店的、搞教育培训的、批发服装的、甚至开小旅馆的...又脏又乱，毫无规划。

好地段也被搞得冷清了。

而如果是整体出售的话，持有者更有实力、经验更丰富，也更能从更高的格局来运营。

从事商业地产开发的斯嘉丽姑娘说，散售出去的写字楼、商铺，品质是最难保证的，半层或整层出售的会好一些，一栋楼整体出售的更好。

当然最好的是搞定制化，产权不卖，开发商自己持有或找专业的代理行来管理。

最近我在北京各种看房，深有同感。

有商业运营经验的开发商会特别强调，这栋小区配套写字楼是整体出售给一家企业了；那座地上地下各三层的商场，是开发商自己持有的，已经和很多知名品牌签了约，不会散卖的。

说起这些，销售总是一脸“懂的人自然懂”的莫名骄傲。我以前也是迷迷糊糊，现在则有点明白了。

三.

所以，如果你没有成熟的生意计划、也没想好商铺买下来要租给谁，还是谨慎点好。

中国这几年大批的建购物中心，密度实在太高了。前几天回了趟老家，一个住宅库存高企、人口不断外流的城市，还在遍地建商场、写字楼。

消费的地方多了、人民群众的收入却没大的增长，蛋糕就是那么大，想吃到一口，必须要越来越精细化的运营。

要怎样的精细程度？

斯嘉丽在北京自持的商场，所有店铺的POS机数据、空缺车位的变化数据...都要同步给他们。

如果哪家店铺生意不好、或者和商场整体的气质不相符，斯嘉丽他们会帮着一起改进、装饰、如果连续几个月业绩吊车尾，就要劝退了。

总之，人家大公司是在用大数据来管理自己的物业了，深耕细作，还压力巨大。

我们作为个人，买间商铺放在那里，什么都不管，就指望着赚租金——似乎真的不太现实。

个人买房产，住宅是最安全的，其次是买写字楼，而商铺的收益波动就非常大了，算是一个前锋的角色。

买间铺子，可能是一台发财机器、但也有可能是吸血海绵。

做好安全垫，再考虑吧。

ps. 投资商铺，其实未必一定要买下来，我之前提过，有一种更安全、也更有保障的方式——REITs，在公众号回复买间铺子，可以重温一下。