一、房地产金融属性

房地产投资，从来都是长期行为

如果能明白纸币通胀是房价上涨的主要推动市场其实是处于一个负利率的环境力，房产不会升值，是货币在贬值；那就不难理解，房地产投资主要收益其实是适度负债以赚取贷款，做空钞票，用做多砖头来对冲。

在一个上升的市场环境里，随着房产不断增值，负债是在逐渐减少的，要想利润足够高，把单利最大化变成复利最大化，就需要在自己资产不断增加的同时，尽量保证负债能以同样速度增加。

而增加负债的能力，和能够接受的尺度，就完全因人而异了，能做大做强的就裂变，加按，保证负债跟上速度，接受不了的就出货，变现，落袋为安...

也就意味着，在你进入市场之前的「数钱」过程中，就要搞清楚自己到底能动用多少资金，能够Cover什么样的标的，这个标的需要具备什么样的金融属性，以保证整个投资能达到目的，持有周期需要多久，裂变/变现难度有多大，备选方案是什么...

二、避险

首房首贷就别浪费在二手房上面了，毕竟做不出那么理想的资金杠杆。

现在重庆整体金融水平仍比较落后，评估价一般出不高，更难超越卖价，尤其是当年金朝阳类版的寰宇天下那么一闹，严控...

一押成数低，二押非专业人士几乎做不到，加之近期银行放贷收紧，不但紧，而且干，不润滑，很难进入，特别对外地三无人员已经非常不友好了。

一手楼盘尚有中介乱象：团购、电商费、渠道费，二手中介整体趋利附势、水平较低，不由分说告诉你买到既赚到，期间一房两卖层出不穷。

说到ABC单，经常提起回避的某KFS，一手房也常这么做，KFS自己是A，置业顾问是B，一手买家成了C，在渝中半岛也能见到其身影。

曾经做过零首付的楼盘尽量绕开，它可能自己都不记得当初来回抵押了几道；

千禧年前的老房子需要谨慎，很有可能心仪了半天但是贷不了款；

靠近解放碑，尤其是较场口区域更需要反复斟酌，搞不好变成别人解套的接盘侠；

赌拆迁的风险更大了，半岛能拆的地方都拆的差不多了，最难啃的十八梯也成了往事，很多地块拆了多年不动工，寸土寸金套路深，搞不好看似等拆迁的老房子，下个月通知加装电梯，非常尴尬；

购买二手下定金的时候，一定一定要给自己留退出机制，合同约束，避免不确定性带来的损失；

首先，二手房市场里面常见的现象有很多，包括但不限于：

询价报价比价，亮资/验资，下定金锁房源，跳价，飞单，合同免责/合同违约，代持协议，打组合买，超长期租赁合同约束，委托公证，首付款解压，中介赎楼，垫资过桥，第三方担保，全款抵押，高评高贷，低评避税，阴阳合同，抵押证锁房，过手房（后来有了英文名：ABC单），公证交易，串串房，处置房，法拍房，炮房，代还月供，代还水电，带租约合同，解药单，验房...等等

其次，二手房市场当下的状态，也必须要有清楚的认知：

然后，新政对二手房市场的新影响，需格外注意：

重庆商品住宅限售两年以后，二手房相对于一手房有了相对更好的市场应变能力，因为一手房限售两年要从下证算起，对于923之后网签的期房而言，意味着限售时间达三年以上。

同样因为限售两年，很多需要快速流转的操作手法，都受到了不同程度的制约，最受影响的无疑是老破小，亦或者老旧小，低总价房不得不面临至少两年的租金收益重新测算。

老破大属资产流，除非是有充足的资本，亦或者仅存的贷票能运用最大杠杆，才适合争取这种大面积标的，虽然损失租金、损失流动性，但目前价格优势已很突出，长期持有获利可观；

二手房网签的逐渐蔓延，使交易环节出现了更多变数的可能，如果严格执行，合同价做低就不一定能行，房产税的税线，会格外敏感，最重要的是以后对评估的影响，二手房评估价可能会变动。

这个投资过程中涉及诸多要素，包括但不限于：

基本的金融常识，对按揭贷款的认识，对抵押贷款的认识，对贷款成数的认识，对利率的认识，是否需要贷票，是否需要融资，融资手段有哪些，XYK/XYD等等怎么用，各种资金成本是多少，收入证明怎么开，银行流水怎么做，交易税费是多少，什么样的还款方式最优，怎么做贷控，什么是截断，什么是加按，什么是贴现，什么是二押，什么是对敲，怎么精算，IRR是什么...

外地三无来重庆投资为什么一定要先破三无，房产税都是另一码，最重要的是不破会有贷款歧视，贷不了或者贷不足浪费贷票，这笔投资就大打折扣，这些都是要算进成本的

为什么挖笋一定要筛选楼龄，跑半天找到一大堆贷不了款的老破有什么用？全款之前也不打听好哪里能做抵押产品，抵不出来怎么办？说好的按揭放不出款怎么办？没有多手准备就别跑到市场上去撞墙。

按照目前重庆市场的尿性，2017年从很早开始就是银根锁紧的状态了，在进入市场淘笋的时候，一定要先明确房子的金融属性情况，再下结论，贷款成数一定最优先，完了再考虑选筹优劣的问题。

金融和财务问题是投资环节的重中之重，在绝大多数情况下都是最费精力、最花时间、付出最大代价的，相比而言，金融灵活性差的标的，反而不值得过多留恋，浪费不必要的时间。

切忌在一些鸡毛蒜皮的小钱上面磨皮擦痒的斤斤计较，衡量一下飞来飞去为了这点破事值不值得

三、主战场：二手房

当然，一手房市场也存在笋盘，既没有处房情结溢价的一手房，是一手市场中被低估的新房，但是在今年经历过大涨之后的重庆一手市场，很难找到真正一手笋。

在一个才从整体低价位上升的市场中强行挖一手笋，很容易因为「看谁谁都便宜」进而判断失误，未来反倒跑输涨幅；也容易为了一手单价更便宜，被误导去选择远郊投资，因小失大。

所以，淘笋的主战场肯定是在二手房市场，既二手买进二手卖出，避免因处房情结导致的一手房溢价，是价格能笋的基本前提。

在更广袤的二手房市场中，某种意义上价格低风险反而小，也是新人能真正学到经验的市场。

大部分商品房在过去十年的涨幅，摊下来勉强跑平通胀，姑且称得上保值，很多所谓买到即赚，不过是一直跟一手比价的痴人说梦罢了，真正能做到涨两倍的盘是哪几个，老板凳们心里都有B数。

四、渝中 江北

过去十年内，能做到涨两倍或接近两倍的单子，大部分都出自二手买笋，然后二手卖出，而其出处，更是绝大部分来自渝中和江北。

只看了一手的卖价，从一开始就没有关注过其二手出笋的可能性，在这个盘价格被逐渐追平的过程中，有的人只看到了高位解套的现象，却不知道这同样是初代笋出货的最佳时机。

在过去10年里龟速涨幅下的重庆市场，也只有渝中和江北的二手房市场稍显活力，渝中的二手成交量和一手成交比值大概是3.5:1，江北大概是2:1。

因为只有在这两个区，才有较少的一手新房供应，才没有漫天飞舞的新房癌，才有较多的二手房挂牌、出笋、比价、成交，经过相对充分的换手，价格不是虚的，是相对坐实的，是有更多实际买卖可循的。

进入2017年下半场，在一手市场「疯狂」了大半年之后，重庆主城以传统五大商圈为首的区域，二手住宅都已经呈现出价格逐渐抬头的情况，「金九银十」之后更加明朗。

除了之前提到的鲤鱼池（代表盘：平安摩卡）以外，沙坪坝华宇广场，南坪上海城、海棠晓月，石油路渝洲新都、时代天街，新牌坊中渝国宾城，北滨路招商江湾城，都有可观的量升价涨。

在重庆森林荟渝中篇提到过的：以圣地大厦、御景江山、江都怡园为代表盘的三段嘉滨路区域，也都遭遇了不同程度的扫楼。

而那些当红炸子鸡楼盘：融景城、春森彼岸、紫御江山、约克郡、御龙天峰等，都被各机构大肆收房，这些次新香饽饽，一旦流入市场，很快被秒。

二手市场逐渐开始升温的区域，基本都在地铁环线内，势头稍猛的主要是两江四岸以及几大商圈核心，但整体二手市场仍处于低度上扬的阶段，理解为盘整期夯实价格，更恰当一些。

所以在渝中选筹，最重要的一点就是弄清楚楼栋的详细情况，不仅对常规的户型、品质、物业等要素熟悉，对建筑年代、权属划分、功能定位都要有比较透彻的了解，以规避风险。

半岛的街区和单体楼较多，合围社区较少，行政街道划分也不尽规则，同一街区或者同板块内的楼盘相互对标参考性并不高，所以一些针对次新房选筹的思路，在渝中完全不可取。

相对一线发达城市而言，重庆房市启动起码落后10年期以上，所以在同年代建筑的投资上并不能照搬经验，这也导致很多楼龄超过、甚至只是接近20年的渝中老房子投资价值极低。

重庆相对落后的金融水平：贷不了、贷不足、评估低、难抵押，也导致了20年楼梯房这一类型的应用面极窄，除了诸如文创、民俗风貌、非居住功能改造以外，不建议投资持有。

楼龄10-15年是一个相对理想的筛选空间，渝中在2005年后修建的高层住宅，相对年代差距和代入感区别和次新已经不大，除了梯户比的典型劣势之外，品质普遍没有太大瑕疵。

部分当初的红人楼盘，可以适当放宽楼龄年限，根据其外墙状态、装修状态、甚至换手率，也看得出明显优于其他区同年代高层住宅，过去一年涨幅不差的情况下依然有笋可淘。

50/60/100/140/200+平米，是适龄高层中最常见的户型，板塔结合不规则户型错配也是渝中常见的现象，不同于次新房，这一阶段的楼栋，基本能做到小户型单价贵于大户型单价。

多顶跃也是适龄高层常见的情况，这一批次的楼栋当初开售的时候，还没到重庆曾经流行跃层买一送一的作死年份，因此这类顶跃的规格和实用性，并不算差，是很好的大面积标的。

因为前不久限售2年的政策落地，适龄老破小快速流转不具可行性，适龄老破大低单价换大面积成为相对合理的选择，凤变冰的呈现必须要优于串串房，目前重庆市场这方面做得好的凤毛麟角。

3年、5年截断对敲在2017年后已经可行，也算是市场红火起来以后，金融能稍微跟上脚步的一个信号，脱离成本区能充分抵贷的时候，该裂变时需裂变，另外法拍和药单在渝中需格外谨慎，毕竟5年/10年前在重庆被套牢的房子数渝中最多。

九大风貌服务区附近的房子，大可往民宿、分租、托管的思路上靠，即便重庆民宿做得差，但总归会兴起一定规模，总要有人做才会进步。

而目前狠拆的几个区域附近的住宅租金在2-3年后会有明显的一个提升，将来某些CEO开出来几万一平的时候，别再冒出以前日月光不划算的想法就行，论租金收益，重庆没有哪里比得过渝中。

从朝天门至佛图关一线嘉滨路，走一走，看一看，会发现很多四位数单价的江景房，其实比想象中的要好很多，和看门大爷聊聊、和外卖小哥侃侃，其实会获得许多有用的信息。

请携带一部以上的手机，卡包什么的别太高调，地图导航、贷款计算器、中介APP、格式合同什么的肯定常用，谨慎点的会带激光测距仪，另外请常备速效救心丸，别忘了还有Pen&Apple，说不定真能用到...

五 中介

，目光宁可放到一些传统的本土彩中介上，省去礼让环节，直接面对面撕逼，找中介又不是选技师，少走过场，要的就是直截了当且不要B脸，非师傅不选。

在重庆地区深耕的彩皮中介，包括但不限于：钢运、大业兴、大泽、中原、美联、诚祥、中房等等等等..

十一、人情世故

在探索中介的过程中，切忌盲目装B，要知道，很多有水平的中介，自己都是几套房子在手，从来没有所谓服务行业低人一等的狗屁价值观存在，但凡社会中的人事活动，各都人情世故。

大家寻求的是合作共赢，一方支付报酬，一方提供服务，有礼有节才能顺理成章，这个过程中也需要有充分的互动，做不到知己知彼，大家也都要有合适的底线。

哪怕是有了自己的御用中介以后，在遇到心仪的笋盘需要跳中介的时候，也应该礼貌性的支付别人退场费用，否则，不仅自己难堪，卖方房东也未必依轿，反而容易导致交易流产。

同样，遇到同一套房源，却有两方中介都在挂牌的情况，应该做的是协调退让，而不是当他们抢单厮杀时，自己却在一旁观音坐..山观虎斗，协调好了两个中介一起帮你砍价，何乐而不为。

很多人对找中介犯难，其实在淘笋的过程中，许多不同场合都能遇到中介，人家又不是非要在门店里杵着等客户，这也不是什么眉来眼去一见钟情的你侬我侬，还是绕不开人情世故的交往套路。

没有哪条法律规定不能挖别人的中介，御用也可以是大家都御的，你路过打酱油的时候发现一个强力中介，既然强力到不挖他会遭天打雷劈，就应该立马拉上他的手，请一套大保健已示诚意。

中介一般会在哪里出现？除了门店，附近网吧、烟摊、面馆、小区门岗、小区物业办公室都会有中介的身影，哪怕在地铁上也能找的到中介搭讪：你我相遇，这就是缘，妙不可言嘛。

房屋交易最重要的环节是什么？当然是交钱过户啊，那么中介最常出现的地方，自然还有交易中心了，人家协调过户的时候不去干扰，过户完了皆大欢喜之际，正是挖中介最佳之时

判断一枚中介水平能力如何，最直接了当的办法，就是观察其对于某一指定二手楼盘的描述方式，如果基本是官方回答些无关痛痒的指标，大可不必再深入跟进，要么是背稿子要么就是故意装蒜。

比如：几T几户，有哪几种面积，有哪几种房型，距离什么配套近，距离什么轨道近，业主诚心卖...等等，这都是些一目了然的情况，从描述的出发点就能判断该人根本没抓住重点。

或者一见面就问东问西：您是投资还是自住，考虑几房，预算有多少，现在刚出来一套...等等，给人的感觉就像是推销，皮条客问你：住宿住宿，来不来；小贩问你：光盘光盘，要不要；体感极差。

买家在找中介，中介也在找买家，有水平的中介都会察言观色，开场白大都小心谨慎，以相关话题而非直接了当的开场，比如聊近期市场情况，聊近期房价涨跌，关心买家近况的同时，也在小心试探。

房屋本就是和生活密切相关的要素，同时具备金融属性，懂行的中介描述楼盘，至少会从生活相关和金融属性这两个方向延展，一套房子的市值是受很多维度影响的，产品本身的指标数据太过基础。

有价值的描述应该是：对小区过往情况的考据，有没有什么硬伤，当初售价多少；对小区相关生活服务业的熟知，物业、家政、外卖等情况；对小区居住人群的基本认识，租客多不多，买卖换手率如何；对小区挂牌出售价格梯度的梳理；对大板块发展定位和预期的基本判断，近期有什么不利，有什么利好；周边竞品是什么情况，一手、次新、老旧都在什么价格水平；小区评估价在什么水平，能不能贷，好不好抵...等等，尽可能多维的信息。

优秀的中介更像是游历在市场，其本身求知欲就非常强烈，什么凤楼、炮房、情趣短租都有涉猎并不丢人，丢人的反而是那些站桩型选手。

当找到了头头是道、哪哪门清的潜在强力中介之时，也不要忘记至少用双重掩护法考验一下：找自己靠得住的朋友，冒充对该中介的另一个套房源感兴趣（不能同套），进而检验该中介给出的各式信息是否对称。

虽然这种做法略失体面，但不至于过分，谁叫现在市面上有这么多被迫害妄想症的新手买家呢，哎，碰瓷社会，都是无差别人情世故

十三、运筹帷幄

抓御用中介，其实就是一个尽可能收集信息和资源的过程，或许并不能在短时间内找到称心如意的那位真命天子，但不要灰心也不要气馁，扫一圈人，总归还是有收获的。

哪怕认识了很多个千里送人头的新人菜鸟，也可以利用起来，避免浪费交友成本，留下较为宽泛的房源需求，让他们去帮你扩大筛选面，整理归纳为初级信息，小红包伺候以确保其积极性。

最重要的是混入尽量多的中介群，甭管里面发的都是佣金换客之类房源，只要有及时的数据，也是对当下市场热点楼盘基本的信息保障，更何况里面上百个中介，方便私下勾兑。

当下重庆市场有非常多的中介联合机构在收优质房源，连同部分银行处置房源都在内部先行竞拍，这类消息，也是较为优质的找笋途径，基本笋都被中介捏在手里作为独家房源。

在挖掘房屋中介的过程中，同样要注重收集贷款中介、评估公司、托管机构、甚至小贷公司的信息，金融产品和融资手段，是多军房产投资的重中之重，相互比较，有备无患。

另外值得注意的是，彩中介的大区管理门店，很多在商圈附近扎堆，甚至围着银行，门市楼上用作办公的住宅，既有很多评估公司驻扎，以解放碑、观音桥、石桥铺为甚，大有「一锅端」的可能。

挑不到专精的中介，广撒网也不失为一种办法，既然不能在自己的政治面貌里面填写：地主，就脚踏实地的跑盘挖人，过程有了，信息资源就有，广积粮，结果自然也不会差。