价值并不基于通货膨胀
我购置公寓的价值基于我的租户支付的租金。换句话说，房产的实际价值是我的租户们认为这个房子值多少钱。如果租户觉得这个房子每个月值500美元，那就是该公寓的价值。如果我能提高公寓在租户眼中的认知价值，我——而不是市场——就提高了房产价值。如果我不是认清房产的增值价值就提高租金，租户就会搬到沿街别的社区去。
租赁房地产的价值，如这个例子中我的公寓，是工作、薪水、人口分布，当地产业和住宅的供应关系等因素综合决定的。房地产市场暴跌时，租赁市场的需求一般会增长，表现为租金也会上涨。如果租金上涨，租赁房产的价值可能就会上升，及时住宅的价值正在下跌。
在购置300套公寓的时候，我为什么不担心市场暴跌？
有三个主要的原因。第一个原因是俄克拉荷马州塔尔萨市是新兴的石油城市，有大量高收入的工作。第二个原因是挨着公寓的当地一所大学的学生正在成倍增加，但是校园宿舍却没有相应增加，这就扩大了租赁公寓的需求。
第三个原因是现在贷款的固定利率很低。是低利率、支出更低和收入增加而不是市场波动，将提高房产价值。
这意味着300套公寓我可以控制，也可以使用杠杆作用。
杠杆作用并不是冒险
许多理财顾问会告诉你，高收益意味着高风险。换句话说，杠杆作用是要冒风险的。这绝对是错误的。只有在人们投资他不能控制的资产时，杠杆作用才是危险的。如果能很好的控制，运用杠杆作用就可以将风险控制得很低。大多数理财顾问认为高收入意味着高风险，只是因为他们兜售的投资项目很少是允许投资者控制的。
什么是控制？
储蓄、股票、债券、共同基金和指数基金等纸资产，主要缺点是不可控制。因为你不能加以控制，运用杠杆作用就有困难和风险。因为我们很难控制这些纸资产，也就很难从银行借到钱来投资。那么，什么是控制呢？
下图显示了一个银行家和一个投资者想要控制的4个主要方面。
损益表：
收入——售价、租金；
支出——运作成本；
资产负债表
资产——生意、房地产
负债——债券；
作为一名企业家，我能控制我生意的财务报表中的这4栏。作为一名房地产投资者，我也能控制我投资财务报表中的这4栏。
理财智慧是关健所在：
理财智慧是控制的关健所在。理财智慧可以提高控制能力，财商则对理财智慧带来的财务收益加以衡量。
我们愿意购买那些管理不善的房产，因为我们有能力通过有效的管理将其转为好投资。换句话说，我们从不称职的投资者那里赚大钱。
房产管理是控制的关健
如你所知，房产管理是提高房地产盈利能力的一个关健因素。房产管理是施加控制的关健。和大多数投资者一样，我讨厌管理房产。那就是我选择《房地产投资基础》的作者——做事业伙伴的原因。他的公司绝对是最好的。如果你愿意了解更多关于房地产管理或者通过管理提高房地产价值的信息，富爸爸公司有提供由我和肯撰写的几本书和音响制品供你参考，他的公司是美国西部数一数二的房地产管理公司。
