本章考试分值非常高，占到10~12分。
房产税回顾。
房产税的纳税人有三类人。通常情况下是产权人，如果出典的话是承典人，如果不在房屋所在地的，或者有诉讼未解决的，第3类人登场，谁管谁用谁交税，代管人使用人交税。
房产税是年税率，有两种计征的方式。从价计征和，从租计征。从价计征，年税率1.2%，从租计征通常年税率12%，但是个人出租住房，减按4%。这三个比例要记住。
计税依据呢，如果从价计征用余值计算，鱼籽怎么算的？用原值乘以（1-减除比例），减除比例题目会说。从租计征计税依据是租金，当然是不含税租金，而且指的是经营租赁，不是融资租赁。如果是融资租赁的话，是承租人作为纳税人，并且是从价计征。
特殊情况，第一是投资。如果是真投资，由被投资方从价计征。如果是假投资，即不是和你共享利润共担风险的，是收取固定收入的，这时有投资人，即出资方，从租计征。
地下建筑物要注意，分为两种情况。是地下地上相连的，还是完全独立的？如果是相连的和地上的建筑一样计算。如果是独立的，要分不同用途分别打折，工业的打5~6折，商业和其他用途的打7~8折，并且打完折后是作为原值，还要用原值乘以括号1-减除比例算出余值，用余值作为计税依据乘1.2%，算出全年应纳税额。
从租计征模式下，无论地上地下，都是一样的计算方法。这时不用考虑是相连的还是独立的。
此外注意房产税是年来算的，如果不是整年保有在手中，那计算当年应纳税额时要考虑时间权重。
税收优惠很多，不在赘述。
纳税发生时间，通常是次月，但是有一条例外是当月，将原有房产用于生产经营，从生产经营之月发生纳税义务。多一个月少一个月就算错了。
契税回顾。
征税范围一般规定，特殊规定，结合减免
一定要注意契税强调权属转移。包括万科从政府买地，也包括我们从万科买房子。甚至还有特殊的情况，比如买房拆料，翻建新房，用房抵债等一些视同房屋买卖的情况，还有以房换房，获奖中奖拿的房等很多情况。
契税的纳税人一定是承受方，与转让方关系搞清楚。甲公司卖房给乙公司，乙公司是承受方交契税，甲公司交土地增值税。
契税和土地增值税，征收的前提都是权属转移。是在流通环节交税。
计税依据，通常情况下是成交价格。如果是赠予，由征收机关税务机关参照市价核定。最后还有一个差价计税，差价千万别搞错，前提一定是房地产交换，不是实物换房。实物换房，或者用房抵债，是按房屋现值计税，只有房地产交换才是差额计税。由补交差价款的这一方作为契税纳税人交税，并且计税依据就是差额。所以等价交换时免征契税。
最后很多税收优惠看一下，很多条
土地增值税回顾。
最后是土地增值税，征税范围要搞清。什么情况征什么情况不征。依然要盯住权属是否转移，比如出租不用征，转让赠予出售要征，交换也需要征，但交换里面有个细节是个人互换自有住房免征。
税率是4级超率累进税率。一定要背出来。
本章里面关于房产税的税率要记，土地增值税税率要记，契税税率不用记。税收优惠里面优惠税率要记。
第三是扣除项目，特别多。房企还是非房企，存量房还是新建房？做题时要一眼判断。房企卖新房扣5项。非房企卖新房扣4项。存量房只转让地扣两项， 地和税。如果存量房转让房和地，也就是房地产转让，扣三项。具体怎么扣？包括哪些项目，讲义上讲过，包括补充的一些笔记。
清算，要分清应当清算和可要求清算。应当和可要求不是一回事。特别是有一个85%的比例要记住。
土地增值税计算步骤。先上来把扣除项目合计算出来。下一步用收入减扣除项目，算出增值额。再下一步增值额除以扣除项目合计得到增值率。用增值率查找税率和速算扣除系数。最后一步用增值额乘税率，减扣除项目金额乘以速算扣除系数。有时题目中会给出预缴税额，应纳税额减去预缴税额的余额，就是需要交的税额。
税收优惠。注意普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，即增值率在20%以下的免征土地增值税，一定是普通标准住宅。超过20%的是全额征税。
本章是特别注意重要的。特别是土地增值税，一定会考6分计算题。
