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图：分析师正密切关注Westfield的竞购 图来源:AFR
2018年前后，大型零售业的合并和收购消息不断，最引人注目的是2017年末澳洲西田（Westfield）购物中心出售案，和今年初万科收购凯德购物中心。
两者之间的收益率差异比较大，引发专业人士的质疑，是万科买贵了？还是西田卖的太便宜？
“西田”出售给法国巨头
图：欧洲最大的房地产公司 Unibail-Rodamco 收购美英商场运营商Westfield Corp 图来源：AFP
2017年12月12日西田集团的创始人罗伊S Frank Lowy宣布，将创立近60年的购物中心帝国，以328亿澳元（1613亿人民币）卖给了法国的Unibail-Rodamco集团，收益率是4.3％。这是澳洲有史以来最大的一笔交易。
图：西田集团创始人S Frank Lowy 图来源：网络
“西田”出售给Unibail-Rodamco集团之后，股东将获得每股10.01澳元的现金和股票，而之前的股价为8.50澳元，此交易让Westfield的股票有巨大溢价(17.8％)，股东收益丰厚。
万科购买凯德系列购物中心
图：凯德集团旗下的凯德Mall 图来源：网络
2018年1月5日，新加坡嘉德集团通过旗下凯德商用公司，出售在中国的20家购物中心，由印力商用置业(万科旗下子公司)、万科集团和Triwater资产管理集团联合收购，收益率2.7％至2.8％。
20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，收购价83.65亿人民币(约合13亿美元，17亿澳元)，预计于2018年第二季度完成交易。该交易仍需取得中国政府相关部门的监管审批。
是万科买贵了？还是西田卖的太便宜？
图：北京翠微路凯德晶品购物中心 图来源：网络
《搜狐网》引用《联商网》主笔郭歆晔的看法，认为从凯德售卖的20个购物中心来看，只有北京翠微路的凯德大型购物中心相对好些，其他都是以沃尔玛为主力店的第一代购物中心。
里昂证券专卖物业销售米歇尔（Michael Vincent）指出，万科集团购买的商场以沃尔玛长期租赁为主，没有租赁升级条款，因此租金增长有限。
图：德阳凯德广场沃尔玛 图来源：网络
Vincent表示，“我们探讨过此收购案的管理层是否有任何开发计划、租赁续约等等。但是，他们暗示目前并未计划对这些商场重新开发，而在租赁部分，沃尔玛的租约在五年内到期，但万科也没有选择进一步续约”。
图：苏州中心广场购物中心项目签约凯德集团 图来源：网络
凯德的优质项目包括“来福士”系列，以及近年陆续在一二线城市投资的凯德大型购物中心，均未出售。包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德西城、上海的凯德星贸和苏州中心，平均零售面积达13万平方米以上。
图：上海长宁来福士 图来源：网络
对于凯德而言，这次出售中小型购物中心后，可以保持并强化在北京、上海等核心市场上的领先优势。
图：上海凯德星贸 图来源：网络
据《澳洲金融评论》报道：“里昂证券”质疑，从收益率来看，法国Unibail-Rodamco集团收购Westfield的收益率比万科高出很多，西田是否卖的太便宜了？
“（万科收购）这笔17亿澳元的投资组合，我们估计收益率仅2.7％至2.8％...... 近期法国UnibailRodamco购买西田购物中心的收益率是4.3％。相比之下，看起来“西田”卖的太便宜了。”
换个角度问：万科是否买贵了？
这些大型购并后的趋势背景
图：网络零售巨头亚马逊 图来源：网络
以全球趋势来看，随着亚马逊等网络零售商的飙升，零售物业的上涨空间呈现负面走向，许多购物中心业主看到其股价大幅下跌，至有形资产净值缩水，因此市场开始更多的合并。
瑞银集团的提姆（Tim Church）表示，2017年房地产的最大主题是亚马逊。他说，“单单这个词（亚马逊）就已经使房地产界产既恐惧（主要是零售业主）又兴奋（主要是物流业者）。
传统零售物业将面临亚马逊的冲击。有业内人士透露，沃尔玛已经陆续关闭了好几家，主要由于大卖场在走下坡路，沃尔玛似乎已经不再是受欢迎的主力店了。
万科集团这次的收购，主要是以沃尔玛为主力店的新加坡嘉德的凯德广场、格瑞的印象城，以及同属第一代的万达广场（悦荟广场）。
图：第一代万达广场代表作长沙悦荟广场 图来源：网络
万科是否已经做好万全的准备，迎接零售业市场即将发生的巨变？
（青宇 编译）
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