新冠疫情背景下开发商以不可抗力为由迟延交付房屋法律分析
合同是这个月交房，但是收到了开发商延期交房书面文件，称因为不可抗力因素，不可抗力因素是政府治理大气污染要求停工和疫情原因，所以延期400天交房，请问：
1.开发商说的不可抗力因素成立吗？
2.合同只写了除了不可抗力不能交房按照双方另行约定，合同没写不可抗力包括什么条件，没有写不可抗力的条款，也没有写不可抗力怎么处理。
一、开发商所称不可抗力因素是否成立？
不可抗力是一种履行障碍，是免责事由，但必须是合同履行受阻的最近、唯一和关键原因，不能存在其他致使合同不能履行的情形，是否适用不可抗力规则由人民法院确定。一方主张适用不可抗力规则部分或全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。
《民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
二、新冠疫情是否可以适用不可抗力规则？
具体情形具体分析。
《新冠肺炎指导意见（一）》在适用法律时，应当综合考量对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。
三、不可抗力因素下开发商的义务是什么？
需要履行及时通知义务及提供证据证明。若开发商因不可抗力不能履行房屋买卖合同，应当及时通知购房者，以减轻给购房者造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《民法典》第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
四、开发商迟延交付房屋购房者可否主张解除房屋买卖合同？
可以。合同的解除分为约定的解除和法定的解除，《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：···，2、双方另行约定。因合同中未进行约定，故可以适用合同的法定解除。最高法颁布的《解释》规定：开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，有约定按照约定，无约定情况下购房者享有合同解除权。该条款事实上是对《民法典》第五百六十三条第一款第三项规定的解释，故购房者在做出催告行为三个月后可以主张解除房屋买卖合同。
《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：···（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
五、开发商迟延履行通知义务并延期交房后的法律责任？
违约责任。开发商迟延履行通知义务，并延期交房，已经违反法律规定、违反合同双方的约定，对购房者造成了相应的损失，应承担相应的违约责任。
《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
