首单公寓行业资产证券化项目
2017年1月11日，长租公寓运营商魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”成功设立，募集资金总额3.5亿元。作为中国ABS发行史上的首单公寓行业资产证券化产品，在国内公寓行业融资难、成本高的背景下，企业提供了优化现金回流，长期造血的重要渠道。
魔方公寓信托受益权资产支持专项计划基本信息
* 证券信息摘自中国资产证券化分析网
产品摘要：
产品简称：魔方2017-1 产品状态：存续期
产品类型：企业资产证券化发行金额：3.5亿元
基础资产类型：信托受益权发行方式：私募
交易流通场所：上海证券交易所 监管机构：证监会
初始起算日：2017-01-10
产品设立日/起息日：2017-01-10
挂牌转让日：2017-02-20
（预计）清算日：2020-01-10
法定到期日：2020-01-10
参与机构：
原始权益人：魔方(南京)企业管理咨询有限公司
计划管理人：北京方正富邦创融资产管理有限公司
托管机构：招商银行股份有限公司(苏州分行)
差额支付承诺人：魔方(中国)投资有限公司
担保人：中合中小企业融资担保
资产服务机构：魔方(南京)企业管理咨询有限公司
会计师事务所：安永华明会计师事务所(上海分所)
律师事务所：北京市环球律师事务所
受托机构：中航信托股份有限公司
监管银行：北京银行股份有限公司(南京分行)
项目安排人：摩根士丹利华鑫证券有限责任公司
基础债务人：魔方(中国)投资有限公司
财务顾问：摩根士丹利华鑫证券有限责任公司
中信信托有限责任公司
委托机构：魔方(南京)企业管理咨询有限公司
评级机构：中诚信证券评估有限公司
主承销商：北京方正富邦创融资产管理有限公司
评估机构：上海东洲资产评估有限公司
证券初始信息：
证券当前信息（2017-01-10）：
证券估值：
证券偿付：
产品交易结构
交易结构概述
1. 魔方南京以固有资金3.85亿元委托中航信托，由后者设立指定用途型事务管理类单一信托“中航信托-天顺（2016）61号魔方公寓信托贷款单一资金信托。
2. 中航信托向魔方中国、魔方北京、魔方上海、魔方广州分别发放信托贷款，四笔合计3.85亿元，一次性放款、按季度偿还本息。预计三年内每年本息分别为13.062.52、12.870.00、17.500.03万元。
3. 借款人以公寓物业再特定期间的分租租金收入（包括短期租赁客户应支付之公寓使用费、物业费）等应收账款质押给中航信托，作为信托贷款的还款来源。
4. 魔方中国承担借款人偿还信托贷款的差额支付义务，并向借款人提供经营流动性支持。
5. 中合担保提供3.5亿元信托贷款的还款担保。
至此，双SPV结构中的下层SPV（信托计划）设立完毕。
6. 中航信托（计划管理人）设立魔方公寓公寓信托受益权资产支持专项计划，向合格投资人募集资金购买魔方南京持有的100%信托受益权。
7. 计划管理人与魔方南京签订《信托受益权转让合同》（真实出售和破产隔离）。
8. 借款人在规定日期将魔方公寓租金偿还至信托账户，中航信托扣除必要费用后全部分配给信托受益人（即专项计划）。
9. 中航信托（计划管理人）扣除相关费用后，按约定顺序向优先级或次级资产支持证券持有人（投资者）分配当期应分配本金和利息。
至此，双SPV结构中的上层SPV（专项计划）设立完毕。
——根据魔方公寓信托受益权资产支持专项计划说明书整理
双SPV模式中信托计划的相关功能
信托计划作为证券化双SPV结构中与资产池连接的底层SPV，目前最有效的功能，就是将无法确定的池中资产包装成具有法律地位的、可确权的信托计划受益权。债权收益权或应收账款收益权直接作为基础资产发行ABS有法律瑕疵，因此需要转换为基于信托贷款的受益权，作为ABS基础资产。
真实出售和破产隔离。这是美国资产证券化实践中的法律概念，在美国SPV是如同公司一样独立的法人主体。真实出售以后，原始权益人，以及池中资产的原债权人均无法干预、追溯池中资产，使投资人成为真正意义上的资产所有权人。在我国，专项资产管理计划和信托计划均不是独立的法律个体，也没有一个SPV可以完成破产，因此美国式的破产隔离在我国无法实现。但是，真实出售对应的法律效果和会计效率，即原始权益人和原债权人对池中资产的干预、追诉权，以及会计上卖断出表（同样是不进行追溯）可以通过协议约定实现。
魔方ABS的风险隔离/增信技术
- 债券分级。将资产支持证券的风险、收益、久期切割重组，分为优先级、次级等，安排各级证券本金/利息偿付顺序，次级证券由原始权益人或其指定机构持有。
- 超额覆盖。特定期间选定的魔方公寓所产生的租金收入规模能够覆盖优先级证券当期本息支付，平均覆盖倍数高于1.11。
- 差额支付和流动性支持。当借款人租金收入规模不足以保障专项计划支付当期优先级证券本息，魔法中国承担差额支付义务，并向借款人提供运营流动性支持。
- 补充质押。如任意公寓30%可出租房间闲置超过3个月等，魔方公寓管理公司需要以合格的未入池备选公寓的租赁收入补充质押。
其他魔方ABS未体现但可采用的证券化风险隔离/增信技术还有：
- 超额利差。是指进入资产池的基础资产产生的现金流入与专项计划存续期间扣除相关费用及投资者预期收益、未偿还本金后形成的差额部分。实践中，可将超额利差存入专门的利差账户，并以该账户内的资金作为弥补资产证券化业务过程中可能产生的损失。
- 现金储备账户。现金储备账户是指由发行人设置一个特别的现金储备账户建立的准备金制度，当基础资产产生的现金流入不足时，使用现金储备账户内的资金弥补投资者的损失。同时，也可以设立担保基金对基础资产可能发生的损失进行担保。（流动性支持的一种）
- 信用触发机制。指当出现不利于资产支持证券偿付的情形（即触发条件）时，通过改变现金流支付顺序、补充现金流、提高现金流流转效率、加强基础资产的独立性等措施，来保证资产支持证券的本息得到偿付，减少投资者可能的损失。信用触发机制主要有三类：一是根据原始权益人自身经营状况设计的触发机制，二是根据基础资产的运营数据设计的触发机制，三是根据优先级证券是否偿付设计的触发机制。魔方ABS补充质押也是一种信用触发机制。
必要时，资产证券化也可采用外部增信方式：
- 超额担保。
- 保险。例如著名的CDS。
- 信用证。
- 第三方流动性支持。如魔方的中和担保。
