1、案情简介
1）2006年1月，X公司与L公司签订《商品房预售合同》,约定：X公司出卖开发的房屋给L公司，价款1亿元。合同签订后，L公司3日内支付500万元房屋价款，其后2006年4月至2007年4月分四期付清全款。
2）L公司支付款总额到6000万元时，X公司应在款到后3个月内为L公司办理相应房屋过户手续。
3）合同约定：本合同甲乙双方签章并到房地产部门登记后生效。
4）合同签订后，双方一直没有到房地产部门进行相关登记。
5）L公司自签订预售合同起于2006年4月共向X公司支付2000万元。其后L公司一直未付款。
6）2007年9月，L公司向人民法院起诉，请求：1．确认双方签订的预售合同未生效；2．X公司向其返还2000万元及相应的利息。
2、两审法院的不同判决结果：
1）一审法院认为，根据合同约定，预售合同为附生效条件的合同，生效条件就是到房地产部门登记。在所附生效条件未成就时，合同不生效。本合同没有到房地产部门登记，所以合同未生效。由于合同未生效，该合同对双方都没有约束力。因此，X公司应当返还所收取的款项及相应利息。
2）X公司不服一审判决，向二审法院提起上诉。请求：驳回L公司的起诉。二审法院认为，预售合同不是未生效，而是已经生效。理由在于：
确认合同的主要义务首先应当从合同中约定的义务的性质进行分析，不能将主要义务的履行简单地理解为履行全部义务中的大部分。涉案合同中，L公司的主要义务是支付购房款，X公司的主要义务是交付房地产。L公司向X公司支付购房款的行为即为履行合同的主要义务。对L公司支付的上述款项，X公司已经接受。
据此，根据《商品房买卖司法解释》第6条第2款的规定，即使涉案合同约定到房地产部门登记后生效，而实际上双方并没有履行这一约定，涉案合同也应当认定为有效。鉴于预售合同不是未生效，而是有效，故对L公司提出的确认涉案合同未生效、X公司返还2000万元的诉讼请求，不予支持。在涉案合同有效的基础上，当事人之间所生纠纷，可另循合法途径解决。故二审改判驳回L公司的诉讼请求。
3、总结与建议
1）合同法律制度的总体原则是鼓励交易，尽可能使合同生效，以及履行合同时当事人的真实意思。所以，当事人主张合同无效、未生效时，也应当严格按照法律和合同约定，看看自己的诉讼请求是否合法合理，否则就要换个思路解决问题了。
2）不能将“主要义务”简单理解为履行全部义务中的大部分，而应从合同义务的性质、内容、履行数量上分层次确定合同的效力。比如，在该售房合同中，一方的主要义务是支付购房款，另一方的主要义务是交付房地产。既然一方当事人已经履行义务，并根据各方面因素可认定为履行了主要义务，且对方已经接受，因此，虽然没有去办理备案，该预售合同应认定为有效。
3）当然，如果备案情况影响到办理产权证，那么此时买房一方L公司的权利受到严重影响，达到无法办理过户登记的程度，那么L公司有权通过适用司法解释第15条规定解除合同，藉以维权。
4）如果合同约定登记备案是过户登记的必要条件，而合同约定合同备案后，买方才有收房的义务，那么该合同被认定为未生效，还是有理由的。
